Беспорядки на рынке недвижимости: инвесторы подают в суд на слияние фондов UBS и CS

То, что начиналось как трезвый административный акт, перерастает в борьбу за власть на предсказуемом швейцарском рынке инвестиционных фондов. Речь идёт о фондах недвижимости. Они инвестируют в жилую и коммерческую недвижимость по всей Швейцарии. Стабильные инвестиционные инструменты с высокой доходностью и минимальным количеством проблем.

Тем не менее, согласно исследованию «NZZ am Sonntag», именно этот невзрачный класс активов в настоящее время вызывает беспокойство. В центре событий находится крупный банк UBS, который, наряду с поглощением Credit Suisse, унаследовал и его фонды недвижимости.

UBS планирует объединить фонды CS со своими собственными фондами. Это сложный проект, требующий участия множества юристов и экспертов. В конечном итоге на швейцарском рынке недвижимости появится новый гигант: UBS будет управлять инвестициями в недвижимость на сумму 62 миллиарда швейцарских франков и портфелем из 72 000 квартир.

Рынок недвижимости не слишком рад проекту «Парадеплац». Отраслевая платформа Immoday предупреждает о «ультрадоминирующем положении» UBS. Сопротивление также нарастает среди акционеров фондов недвижимости UBS: они опасаются, что их активы будут загрязнены проблемными фондами CS.

После объявления о слиянии инвесторы решили подать в суд на него. Это уникальное событие в обычно не столь динамичном мире швейцарских фондов недвижимости.

Проект вышел из-под контроля UBS с самого начала: в ноябре 2024 года банк представил свои планы. Банк намеревался объединить восемь из своих четырнадцати фондов недвижимости, зарегистрированных на бирже, к 2027 году. Цель: добиться экономии за счёт масштаба, снизить издержки и повысить надёжность активов. Кто бы мог с этим не согласиться?

Однако UBS пришлось отказаться от самого первого запланированного шага. Фонд UBS Direct Residential, ориентированный на традиционную жилую недвижимость в столичных районах Цюриха, Базеля и Берна, изначально должен был стать частью слияния, но затем UBS неожиданно исключил его из сделки.

По всей видимости, влиятельные инвесторы оказали закулисное давление и убедили руководство сохранить независимость фонда. Как только дело было урегулировано, цена акций этого популярного фонда достигла исторического максимума (см. график ниже).

Следующий удар по банку пришёлся на конец июня 2025 года: UBS захотел объединить три фонда, специализирующихся на совершенно разных типах жилья — UBS Living Plus, UBS Hospitality и UBS Residentia. Заявления UBS о необходимости укрепления «диверсификации и устойчивости» фондов привели к обострению ситуации.

Слияния фондов недвижимости — редкое явление, а возражения против них ещё более беспрецедентны. Большинство экспертов впервые слышат о том, чтобы инвесторы официально подали возражение в FINMA. С тех пор слияние трёх фондов заблокировано.

Хотя UBS подчёркивает, что доля инвесторов, возражающих против решения, составляет всего 0,1% от вложенного капитала, репутационный ущерб значителен. Отраслевые эксперты ожидают задержки как минимум на три-шесть месяцев. Хуже того, пострадавшие фонды считаются «хромыми утками». До получения разъяснений от регулирующих органов управляющие фондами не будут осуществлять покупки или продажи.

Крупное слияние, изначально задуманное как проект по повышению эффективности, превратилось в серьёзную авантюру. Многие инвесторы недовольны. Один из них — Рето М. (имя не разглашается).

Рето М. — пенсионер и ветеран управления активами. Десятилетиями он управлял средствами институциональных клиентов, будучи сотрудником другого крупного банка; сегодня он управляет собственными пенсионными накоплениями. Он возмущен действиями UBS: он инвестировал в солидный фонд недвижимости с жилой недвижимостью, а теперь его принудительно объединяют с двумя менее удачными продуктами. Издание «NZZ am Sonntag» получило подробности его дела.

Рето М. особенно обеспокоен тем, что фонды с совершенно разной специализацией, например, гостиницы, образовательные учреждения или дома престарелых, объединяются с консервативными жилыми фондами. Это противоречит требованиям законодательства к подобным слияниям: закон допускает объединение только фондов, имеющих одинаковую инвестиционную стратегию.

Реакция фондового рынка на объявление о слиянии оказалась особенно резкой для Рето М. Его фонд, ранее считавшийся привлекательным объектом инвестиций, внезапно оказался под давлением. В то же время цены проблемных фондов, которые должны были быть включены в слияние, резко выросли. Причина: цены объединяемых фондов, по-видимому, должны были выровняться.

Эксперт по инвестициям обратился с возражениями в FINMA. В ответе заявили, что гарантируют законность действий UBS, но не более того. Чтобы избежать дальнейших хлопот и расходов, он решил не обращаться в суд.

Экономист по недвижимости из Цюриха Андреас Лёпфе считает, что возражения владельцев фондов против слияния понятны: «Примерно половина приобретённых фондов CS годами показывала низкие результаты». Хотя прекративший своё существование банк привлёк внимание своей креативностью и маркетинговой мощью, его продукты разочаровали фондовый рынок.

Список проблемных фондов длинный, и большинство из них принадлежат Credit Suisse. Особенно проблемным оказался фонд CS, ориентированный на международную офисную и коммерческую недвижимость. Его результаты годами оставались неудовлетворительными. UBS едва успел взять управление в свои руки, как вдруг сорвал рывок: фонд был ликвидирован. Однако, вероятно, пройдут годы, прежде чем недвижимость будет продана, а инвесторы получат выплаты.

Другой пример: бывший Swissôtel в Цюрихе Oerlikon, здание которого долгое время принадлежало фонду CS Hospitality. После банкротства отеля в 2020 году фонд остался с заброшенным зданием без будущего. В настоящее время фонд проводит реновацию отеля стоимостью 120 миллионов швейцарских франков. Сейчас он трансформируется в жилой комплекс «Oerlikon One» с мини-лофтами и дорогими небольшими квартирами. Это дорогостоящий проект реновации с неопределённым результатом.

Ещё одним важным фактором, вызывающим беспокойство у инвесторов, является огромный размер UBS в сегменте фондов недвижимости. По словам Роланда Фёгеле, генерального директора консалтинговой компании MV Invest, инвесторам становится всё сложнее диверсифицировать свои активы между несколькими операторами фондов. По словам Фёгеле, те, кто сейчас пассивно инвестирует в швейцарские фонды недвижимости, ориентируясь на индексы, вряд ли смогут обойти UBS. Например, индекс недвижимости SXI Real Estate Broad Index на 50% состоит из фондов UBS. Банк также занимает «слишком значительную доминирующую позицию» в сфере исследований и аналитики.

Отвечая на вопрос о критике со стороны инвесторов и экспертов, UBS отказался отвечать на отдельные вопросы, практически дословно повторив предложение из предыдущего пресс-релиза: «Мы убеждены, что объединение фондов со схожими инвестиционными стратегиями усилит диверсификацию и устойчивость соответствующих фондов, ориентируясь на долгосрочные потребности инвесторов». Банк также заявляет, что планируемые слияния не повлекут за собой никаких расходов для инвесторов. От дальнейших комментариев банк отказался.

Хотя отсутствие информации создает еще большую неопределенность, Швейцарская служба по надзору за финансовым рынком (FINMA) также отказывается предоставлять информацию: «Как правило, мы не комментируем подробности нашей надзорной деятельности или отдельные случаи», — говорит представитель FINMA.