Een huis aan het meer kopen: van Garda tot Lario tot Iseo, hier vindt u de beste deals.
Milaan, 14 juli 2025 – Een kamer met uitzicht op het meer . Het is de droom van duizenden Italianen, en de meren van Lombardije, met hun landschappen en glamoureuze allure, zijn een onweerstaanbare trekpleister. Vooral voor de Milanezen, die op slechts een uur rijden enkele van de mooiste meren van Italië hebben – van Garda tot Maggiore tot Lario . Het resultaat: de vastgoedmarkt in de belangrijkste steden aan het meer van Lombardije blijft floreren, met een positieve verkooptrend. Tecnocasa, dat de verkooptrend in de tweede helft van 2024 analyseerde, legt deze extreem positieve trend vast. Hieronder volgen de trends in de verschillende onderzochte gebieden.
GardameerDe kust van Brescia . Buitenlandse kopers nemen toe in de regio Desenzano , met name uit Oost-Europa. Uit Italië komen vooral inwoners van Lombardije, Emilia en Trentino. Ze kopen zowel voor eigen gebruik als om te verhuren. "Er zijn ook aankopen door mensen", benadrukken de experts van Tecnocasa, "die voor hun werk pendelen tussen Verona, Brescia, Milaan en Venetië ." Het gemiddelde budget ligt tussen de € 160.000 en € 280.000. Nieuwe woningen hebben de afgelopen jaren een aanzienlijke groei doorgemaakt, waarbij vaak oudere villa's die gerenoveerd moeten worden, worden omgebouwd tot nieuwbouwappartementen. Nieuwe woningen aan het meer kosten dus ongeveer € 5.000 per vierkante meter.
In Sirmione daalden de prijzen eind 2024, vooral voor bestaande woningen. Eigenaren vragen vaak prijzen die niet in lijn liggen met de werkelijke waarde. Potentiële kopers onderhandelden over de prijs en veel woningen die nog niet verkocht waren, werden succesvol geplaatst. In de eerste maanden van 2025 was er een aanzienlijke vraag, vaak vooral van Poolse en Tsjechische inwoners. De vraag is gepolariseerd en varieert van gemiddeld € 200.000 tot € 300.000 voor kleine aankopen voor eigen gebruik of verhuur, tot luxe woningen van meer dan € 1 miljoen.
De meest gewilde gebieden zijn Colombare, Brema en Lugana . In Colombare variëren de prijzen van € 4.000 tot € 6.000 per vierkante meter, afhankelijk van de staat van renovatie en of er uitzicht op het meer is. Een van de meest gewilde bestemmingen is natuurlijk de parel van het Gardameer, Sirmione , waar de prijzen oplopen tot 10.000 vierkante meter . Dit komt ook doordat "er weinig nieuwbouw is, en de enige bestaande gebouwen het resultaat zijn van herontwikkelingsprojecten van bestaande panden." De prijzen voor nieuwbouwwoningen variëren van € 4.000 tot € 6.000 per vierkante meter. De markt voor kortetermijnverhuur lijkt te krimpen vanwege de hoge kosten die makelaars vaak in rekening brengen.
De huizenprijzen in Moniga del Garda, Manerba del Garda , Polpenazze del Garda en Puegnago del Garda stijgen. De vraag botst echter met het beperkte aanbod van onroerend goed, mede doordat er, met uitzondering van Manerba, geen grote bouwprojecten zijn. In Manerba worden nieuwbouwwoningen verkocht voor tussen de € 5.000 en € 6.000 per vierkante meter. De meest gewilde wijk in Manerba is het Lido, vlakbij het meer, waar goede bestaande woningen € 5.000 per vierkante meter kunnen kosten.
In Moniga, een van de belangrijkste centra, wordt een object in goede staat verkocht voor ongeveer € 3.000 per vierkante meter, oplopend tot € 5.500 op een gewilde locatie boven de jachthaven. De prijzen dalen in de wijk Crociale (€ 1.800 per vierkante meter).
De lagere prijzen landinwaarts drijven kopers naar de heuvelachtige stadjes Polpenazze en Puegnago, verder van het meer maar met een panoramisch uitzicht. Investeerders zijn actief op zoek, maar kunnen niet altijd kleine woningen vinden. Het investeringskapitaal bedraagt ongeveer € 200.000-300.000 . Op de huurmarkt worden huurprijzen voor een tweekamerappartement voor vier personen ter waarde van € 200.000 gerapporteerd van € 1.500 in juni, € 1.500 in september, € 2.000 in juli en € 2.500 in augustus.
Padenghe (Garda)In het kleine , charmante stadje met uitzicht op het Gardameer – een schatkamer van architectonische schoonheid, maar ook olijfgaarden en wijngaarden die heerlijke olijfolie en wijnen produceren – zijn de prijzen stabiel in het centrum en stijgen ze in de gebieden langs het meer en in de heuvels. De stijging in Padenghe wordt gedreven door nieuwbouw op de lagere heuvels, waar de gemiddelde prijzen tussen de € 3.800 en € 4.200 per vierkante meter liggen. Aan de oevers van het meer zijn echter wel duurdere vrijstaande woningen verkocht. Over het algemeen is de vraag echter afgenomen: potentiële kopers in het middensegment, met name Duitsers en Oostenrijkers, hebben een terugval ervaren. De richtprijs voor woningen boven de € 600.000 is dynamisch, terwijl woningen onder de € 250.000 aan de andere kant liggen.
In Salò hebben we het over een markt voor vakantiehuizen, gekocht door Italianen en buitenlanders, met name Duitsers en Polen . Er komen inderdaad steeds meer mensen uit Oost-Europa om een vakantiehuis te kopen. Ook Franse en Britse inwoners worden gemeld. Appartementen met twee en drie slaapkamers zijn erg in trek. Nieuwbouw is beschikbaar in de voormalige wijk "Tavina", waar een saneringsproject gaande is voor de bouw van een vijfsterrenhotel en honderden appartementen. Ook in de wijk "Villa" van Salò wordt nieuwbouw gerealiseerd. Nieuwe huizen worden verkocht voor ongeveer € 5.000-6.000 per vierkante meter. De woningwaarde van bestaande woningen varieert van € 2.500 tot € 7.000 per vierkante meter voor locaties aan het meer met uitzicht. De vraag naar appartementen neemt toe, ten koste van vrijstaande woningen, die moeilijker te beheren zijn. Een aanzienlijk deel van de kopers koopt als investering en geeft tot € 250.000-300.000 uit. In juni kost een tweekamerappartement met zwembad gemiddeld zo'n € 700 per week ; in juli loopt de prijs op tot € 800 per week; en in augustus € 1.000 per week. Een tweekamerappartement in goede staat kan worden gekocht voor € 180.000 en voor het hele seizoen worden verhuurd voor € 10.000. Er worden ook aankopen in de blote eigendom gemeld.
De markt voor vakantiehuizen in Tremosine en Gargnano wordt voornamelijk gedreven door buitenlandse kopers. Het afgelopen jaar is de verkoop door Poolse kopers met budgetten variërend van € 150.000-200.000 tot € 400.000-500.000 toegenomen. Zij zijn geïnteresseerd in vrijstaande woningen met uitzicht op het meer met een waarde van meer dan € 1 miljoen, evenals oudere huizen die gerenoveerd moeten worden. Italianen vormen een minderheid; zij kopen ook als investering en wonen voornamelijk in Lombardije en Veneto. Tremosine, niet ver van Campione del Garda, is beroemd om kitesurfen. De prijzen zijn het afgelopen jaar stabiel gebleven en blijven stabiel in Gargnano en Tremosine , variërend van ongeveer € 2.000 per vierkante meter voor woningen die gerenoveerd moeten worden tot € 3.000 per vierkante meter voor gerenoveerde woningen met uitzicht op het meer. Woningen aan het meer of nieuwbouwwoningen kosten ongeveer € 4.000 per vierkante meter. In de meer landinwaarts gelegen gebieden, in de bergen, dalen de prijzen tot onder de € 2.000 per vierkante meter.
Italiaanse kopers domineren de vastgoedmarkt in Toscolano Maderno en Gardone Riviera. Het meest gewilde gebied van Toscolano ligt onder de hoofdweg en aan het meer: € 3.000 per vierkante meter is de prijs voor de heuveldorpjes met uitzicht op het meer; € 4.000 per vierkante meter is de prijs voor woningen boven de Vittoriale in Gardone , met uitzicht op het meer.
Huizen aan het Idromeer zijn vooral aantrekkelijk voor mensen die in Nederland en Brescia wonen. De prijzen voor woningen in de lagere prijsklasse schommelen rond de € 1.600-1.800 per vierkante meter, en dalen tot € 1.300-1.500 per vierkante meter voor woningen verder van het meer. Uitzicht op het meer en vrijstaande woningen met tuin zijn populair. Toeristen zijn ook veel buitenlanders uit Nederland en Duitsland , die de woning rustiger vinden dan het Gardameer en vooral betaalbaarder. Bovendien is er naast het meer ook de mogelijkheid om van de bergen te genieten. Buitenlanders geven de voorkeur aan woningen omgeven door groen . Italianen kopen bijna uitsluitend als investering.
In de tweede helft van 2024 stegen de huizenprijzen aan het Iseomeer met 0,1%, terwijl de oever van Bergamo met 3,9% daalde en de oever van Brescia met 3,2% steeg. De prijzen in Iseo dalen licht. Er is een groeiende interesse van Noord-Europeanen, met name in het luxesegment, waar ze tot € 10.000 per vierkante meter kunnen uitgeven aan woningen aan het meer, vergeleken met gemiddeld € 2.000 per vierkante meter voor een bestaande woning en € 4.000 per vierkante meter voor een gerenoveerde woning. Ze hebben over het algemeen een budget van meer dan € 500.000 en hebben vaak geen hypotheek nodig. Er heeft zich in Iseo opnieuw weinig ontwikkeling voorgedaan . De afgelopen maanden zijn er inspanningen geleverd om het fenomeen van toeristische verhuur te beperken, waarbij degenen die dit type woning willen huren, ook een garage of parkeerplaats moeten opnemen. Dit heeft geleid tot een stijging van de prijzen van garages en parkeerplaatsen. Wie geen vakantieappartement meer huurt, kiest steeds vaker voor kortetermijnverhuur, met looptijden variërend van zes maanden tot een jaar. Een tweekamerappartement kan tot € 700 per maand kosten.
Italiaanse kopers komen uit de provincies Brescia en Bergamo en kopen tweekamerappartementen voor weekendjes weg. Een van de voordelen van het Iseomeer zijn de twee afritten van de A4: Rovato en Palazzolo. De prijzen zijn redelijker in Provaglio di Iseo, waar appartementen in appartementencomplexen gebouwd tussen 1990 en 2015 voor € 1.800 per vierkante meter worden verkocht, terwijl nieuwbouwappartementen voor € 2.800-3.000 per vierkante meter worden verkocht. Monte Isola is ook een populaire bestemming, waar een driekamerappartement met uitzicht op het meer ongeveer € 80.000-90.000 kost, een zeer concurrerende prijs.
Sarnico (Iseo)Aan de Bergamo-kant van de rivier verandert de markt, met buitenlanders die geïnteresseerd zijn in betaalbare, rustieke woningen, met prijzen variërend van € 80.000 tot € 150.000. In Sarnico zijn verschillende nieuwbouwprojecten gaande, die voor € 4.000 per vierkante meter worden verkocht en voornamelijk als primaire woning worden gekocht. Het dorp Predore blijft populair, een meer nichemarkt waar te koop staande woningen moeilijk te vinden zijn, maar waar buitenlandse kopers met een bescheidener budget populair zijn, met prijzen rond de € 1.800-2.000 per vierkante meter voor woningen in goede staat en € 1.200-1.300 per vierkante meter voor woningen die gerenoveerd moeten worden.
Over het algemeen stijgen de huizenprijzen aan de oevers van het Comomeer in Lecco licht, hoewel de trends per gemeente verschillen: Abbadia Lariana, Mandello del Lario, Bellano, Dervio, Lierna en Varenna. Een lichte stijging is te zien bij kleinere woningen, waarbij studio's en appartementen met één slaapkamer nog steeds zeer gewild zijn, maar schaars. Aankopen door buitenlanders die in Noord-Europa wonen, blijven aanhouden. Mandello del Lario is de gemeente met de meeste voorzieningen, terwijl degenen die op zoek zijn naar uitzicht op het meer naar Bellano en Lierna trekken.
Een gebruikte woning in goede staat kost ongeveer € 2.500 per vierkante meter, terwijl een nieuwe woning kan oplopen tot € 4.000 per vierkante meter. Van alle gemeenten heeft Varenna een vrij nichemarkt, met prijzen die oplopen tot € 4.000 per vierkante meter voor gerenoveerde woningen met uitzicht op het meer . Investeringsaankopen blijven doorgaan, met een focus op kleine woningen met een prijs onder de € 150.000 per vierkante meter (meestal appartementen met twee slaapkamers) voor zomerverhuur , waardoor er een tekort aan huurwoningen ontstaat voor mensen die verhuizen voor hun werk.
Il Giorno
