Bouwen of renoveren: wat is de toekomst?

De ontwikkeling van de bouw in Portugal heeft een heel andere koers gevolgd dan in andere Europese landen, met name wat betreft de productiestructuur. Deze kan worden onderverdeeld en geanalyseerd in twee hoofdsegmenten: nieuwbouw, waarbij structuren vanaf nul worden gebouwd; en renovatie, waarbij ingrepen in bestaande gebouwen worden uitgevoerd met als doel de prestaties ervan te verbeteren en/of de functionaliteit ervan te veranderen (bijvoorbeeld door middel van verbouwing, reconstructie of restauratie).

In Portugal vertegenwoordigde de renovatie van gebouwen minder dan 12% van de totale productie van de bouwsector, wat neerkomt op ongeveer vier keer minder dan het gemiddelde van de Europese Unie. Deze zwakke prestatie, met name in de woningbouw, kan worden verklaard door verschillende factoren, waaronder de gemakkelijke toegang tot financiering voor nieuwbouwprojecten, het ontbreken van een voldoende dynamische en concurrerende huurmarkt en de maatschappelijke waarde die traditioneel aan vastgoed wordt toegekend.

Maar naarmate de gebouwde omgeving volwassener wordt en bestaande gebouwen moeten worden aangepast aan nieuwe eisen (comfort, veiligheid en technologie), lijkt deze realiteit zich om te draaien.

Het segment van de renovatie in Portugal heeft dus een steeds belangrijkere groei laten zien, die de neiging heeft te intensiveren door de degradatie van gebouwen - naar schatting heeft meer dan 35% van de gebouwen in Portugal onmiddellijke renovatie nodig, vooral die gebouwd vóór 1990 - en door het overheidsbeleid van interventies in de gebouwenvoorraad in het kader van gemeentelijke programma's en het verlenen van fiscale en financiële voordelen voor het behoud van gebouwen.

Concreet waren de stimuleringsmaatregelen voor stadsrenovatie vóór 2000 sporadisch of beperkt tot stadsrenovatieverenigingen voor historische gebieden, en was de bijbehorende wetgeving gefragmenteerd. Na 2000, met name door de goedkeuring van het wettelijk kader voor stadsrenovatie (Decreetwet nr. 307/2009 van 23 oktober), kreeg de renovatie een steviger wettelijk kader, met geïntegreerde regelingen, strategische programma's en specifieke fiscale instrumenten. Dit scenario werd versterkt door de publicatie in 2014 van de uitzonderlijke en tijdelijke regeling voor de renovatie van gebouwen (Decreetwet nr. 136/2014 van 9 september) en, in 2019, met de bijbehorende definitieve regeling (Decreetwet nr. 95/2019 van 18 juli), die wetsaanpassingen introduceerde op gebieden zoals toegankelijkheid, aardbevings- en brandveiligheid, akoestiek, thermische isolatie en telecommunicatie.

De uitdagingen bij de renovatie van gebouwen zijn echter divers.

Ingrepen omvatten over het algemeen een voorlopige diagnose, acties op verborgen systemen, coördinatie met het gebouwde erfgoed en aanpassingen binnen een complex juridisch kader. Fundamenteel moeten renovaties proportioneel zijn, een geleidelijke aanpak volgen en een kosten-batenbalans handhaven; de architectonische, esthetische en sociaal-culturele elementen van de bestaande structuur behouden en versterken; en de milieu-impact minimaliseren door componenten te hergebruiken, gerecyclede materialen te waarderen en emissies en afval te verminderen.

Daarom zijn renovatiewerkzaamheden, vooral in het geval van stenen constructies, vaak complexer en is de technische kennis die beschikbaar is voor het ontwerp en de uitvoering ervan doorgaans beperkter.

In die zin zijn er in de loop der jaren verschillende onregelmatigheden begaan om gebouwen aan te passen aan nieuwe toepassingen en functies, waardoor ze kwetsbaarder zijn geworden (bijvoorbeeld op het gebied van energie-efficiëntie, brandveiligheid en aardbevingen), zoals het gebruik van ongeschikte materialen en het verwijderen van dragende muren of pilaren. Veel oudere gebouwen voldoen ook niet aan de huidige wetgeving, wat kan leiden tot sancties (bijvoorbeeld op het gebied van architectuur en techniek, belastingvoordelen en reputatie) en uiteindelijk tot strafrechtelijke vervolging.

Bovendien zijn de kosten van renovatie doorgaans hoger dan die van nieuwbouw – doorgaans tussen de 20% en 25% meer per vierkante meter – en onvoorspelbaarder, grotendeels vanwege het tekort aan geschoolde arbeidskrachten en de technische complexiteit die inherent is aan het werken aan oudere gebouwen, die vaak vervallen zijn of onder monumentenzorg vallen. Vanuit economisch oogpunt is renovatie daarom met name gerechtvaardigd wanneer het behoud van de stedelijke identiteit, de valorisatie van het gebouwde erfgoed, de bevordering van ecologische duurzaamheid en de mogelijkheid om toegang te krijgen tot belastingvoordelen en Europese financiering op het spel staan. Omgekeerd kan nieuwbouw een economischere, veiligere en technisch haalbare oplossing blijken te zijn wanneer gebouwen ernstige structurele tekortkomingen, aanzienlijke aardbevings- of brandrisico's of een zeer lage energie-efficiëntie hebben.

Er kunnen en moeten echter wel verschillende maatregelen van overheidswege en vanuit de organisatie worden genomen om de succesvolle uitvoering van de renovatiewerkzaamheden te bevorderen.

Op overheidsniveau vallen verschillende financiële en fiscale stimuleringsmechanismen op voor projecten in stedelijke rehabilitatiezones die officieel zijn gecertificeerd door lokale overheden. Deze omvatten toegang tot structuurfondsen, een verlaagd btw-tarief (6%), vrijstellingen van IMT en IMI (belasting op onroerende goederen) en IRS (inkomstenbelasting) voor particuliere investeringen. Deze maatregelen omvatten ook de uitbreiding van rehabilitatiegebieden die worden beheerd door geïntegreerde interventie-eenheden, zoals stedelijke rehabilitatiebedrijven, de vereenvoudiging van administratieve procedures en ondersteuning van de professionele certificering van gespecialiseerde technici, met name via opleidingsfinanciering in het kader van Europese programma's.

Op organisatieniveau is het essentieel om gekwalificeerde bedrijven en professionals in te schakelen, gespecialiseerde diagnostiek en audits uit te voeren in overeenstemming met de geldende technische en wettelijke normen op de belangrijkste interventiegebieden (zoals constructies, seismische en brandveiligheid, thermische en akoestische prestaties en ecologische duurzaamheid). Even belangrijk is het bevorderen van de coördinatie tussen architecten, erfgoedconservatoren, vergunningverlenende en regelgevende instanties, evenals het bevorderen van benchmarking en de verspreiding van succesvolle renovatieprojecten om de replicatie van best practices te stimuleren.

In deze context vormt de inwerkingtreding van de Europese richtlijn 2024/1275 (EPBD – Richtlijn Energieprestatie van Gebouwen), die in Portugal is geïmplementeerd via de Langetermijnstrategie voor de renovatie van gebouwen (ELPRE), samen met de meest recente nationale wetgeving, zoals Besluitwet nr. 95/2019, een strategische kans om te reageren op de woningcrisis, aardbevings- en klimaatrisico's te verminderen, gebouwd erfgoed te beschermen, gespecialiseerde technische kennis te mobiliseren en de overgang van renovatie van een uitzonderlijke praktijk naar een systematische en preferentiële aanpak te bevorderen, waar nodig.

Het is belangrijk om te benadrukken dat, met meer dan 1,3 miljoen gebouwen – ongeveer 35% van het totaal – die gerenoveerd moeten worden, het renovatiepercentage aanzienlijk zal moeten worden verhoogd, van de huidige 0,5% naar 4% van de gebouwenvoorraad per jaar. Alleen dan zal Portugal de strategische doelstellingen die op nationaal en Europees niveau zijn vastgesteld, met name op het gebied van duurzaamheid, energie-efficiëntie en digitalisering, kunnen behalen met het oog op de doelstellingen voor 2050.

De teksten in deze sectie geven de persoonlijke mening van de auteurs weer en vertegenwoordigen niet VISÃO, noch haar redactionele standpunt.