Doel 100.000 nieuwe huizen wéér niet gehaald, overheid en markt falen jaar na jaar

De vraag naar nieuwe huizen is gigantisch en potentiële kopers hebben genoeg budget. Toch komt de nieuwbouwproductie van woningen maar niet op gang. Afgelopen kwartaal werden 16.000 nieuwbouwwoningen opgeleverd, ruim 1000 huizen minder dan in dezelfde periode vorig jaar.

De afgelopen twee kwartalen daalde ook het aantal verleende bouwvergunningen met 17 procent. Er zitten vaak meerdere jaren tussen de vergunning en de oplevering van een woning, wat betekent dat de nieuwbouw ook in de komende jaren niet zal groeien in de richting van het doel van 100.000 nieuwe huizen per jaar.

Het zal nog minimaal twee jaar duren voordat deze dalende trend in opgeleverde woningen omgebogen gaat worden, verwacht hoogleraar Boelhouwer, die verbonden is aan de TU Delft. "Het is goed om een doelstelling te hebben, maar we hebben 'm nog nooit gehaald."

De redenen waarom het niet lukt zijn divers. Allereerst wordt momenteel veel gebouwd binnen de bebouwde kom, de zogenaamde inbreidingsprojecten. Zo'n 70 procent van bouwprojecten vindt nu plaats op plekken waar al gewoond en gewerkt wordt. Dat zijn bouwlocaties met vaak meer eisen, veel bezwaren en langere bouwtijden.

Bouwbedrijven bouwen liever op een leegstaand weiland. Zij kunnen daar meer gestandaardiseerde woningen plaatsen, die meestal goedkoper en minder complex zijn om te bouwen. Daarnaast zijn particuliere beleggers, die bestaande woningen splitsen of optoppen en op deze manier meer woningen creëren, ook nauwelijks actief door aangescherpte regelgeving.

Ondertussen zijn ook de bouwkosten fors opgelopen. De bouw van een woning is nu ruim 30 procent duurder dan een paar jaar geleden. En dan is er nog het effect van internationale beleggers die Nederland momenteel links laten liggen. Buitenlandse pensioenfondsen investeren doorgaans graag in Nederlandse huurwoningen vanwege de betrouwbaarheid van de huurinkomsten.

Bekijk hier de hele uitzending van de RTL Z Huizenindex met Peter Boelhouwer:

Maar nu er bijna jaarlijks nieuwe regels en belastingen bijkomen of worden geschrapt, is Nederland uit de gratie geraakt. "Die beleggers heb je wel nodig, want een woningbouwproject bestaat altijd uit meerdere type woningen. Als de ene categorie niet doorgaat, komt de rest zoals sociale huur en koophuizen ook niet van de grond", waarschuwt Boelhouwer.

Het totale aanbod van bestaande koopwoningen is wel weer opgelopen, afgelopen kwartaal werden bijna 20 procent meer woningverkopen geregistreerd dan in 2024. Maar volgens Boelhouwer komt dat vooral door de massale verkoop van voormalige huurwoningen, wat een tijdelijke situatie is.

Boelhouwer: "De Wet betaalbare huur is een gamechanger, omdat die voor veel meer aanbod heeft gezorgd. De mensen die kúnnen kopen, doen dat nu, dat geeft echt een boost aan de woningmarkt."

Veel voormalige huurwoningen zijn iets kleiner en daardoor iets goedkoper dan gemiddeld. Dat zorgt ervoor dat in de eerste helft van dit jaar 57 procent van de verkochte woningen in handen kwam van kopers van 35 jaar of jonger. Dit is een goede indicatie dat starters momenteel hun slag slaan op de woningmarkt.

Dat is ook te zien in het aantal verstrekte startersleningen. Dat is een regeling waarbij starters hulp krijgen van de gemeente om het verschil tussen het maximale leenbedrag en de vraagprijs te overbruggen.