Un metro cuadrado por un millón: cómo las hipotecas hicieron que la vivienda fuera inasequible incluso en las regiones

El mercado inmobiliario primario en las megaciudades se ha visto afectado por los altos tipos de interés clave. En un contexto de aumento de los sobrepagos hipotecarios, el precio del metro cuadrado en 10 de las 16 ciudades más grandes de Rusia ha superado el millón de rublos, y en Moscú se ha acercado a los 2,1 millones. Esto se debe no solo a los elevados préstamos, sino también a la duración de las hipotecas, con una media de 27 años. Como resultado, comprar una vivienda se ha convertido en un privilegio exclusivo de la minoría más adinerada. En este contexto, el interés en los programas preferenciales se mantiene, en particular en la "Hipoteca Familiar", que, a pesar de los rumores, sigue vigente tanto para obra nueva como para el mercado secundario en regiones con baja tasa de construcción. Pero ¿ayudará esto a muchos rusos con sus problemas de vivienda?

El coste del metro cuadrado en un edificio nuevo ha trascendido la simple aritmética. Si se solicita un préstamo a tipo de mercado, que actualmente ronda el 25% anual, y se paga en 27 años —como hacen muchos que no tienen otra opción—, el importe final es el doble o incluso el triple del precio inicial. En Moscú, el metro cuadrado costará 2,1 millones de rublos en lugar de los 316.000 iniciales. En megaciudades como Ufá, Ekaterimburgo, Krasnodar, Omsk, Perm y Novosibirsk, el precio supera el millón. Incluso en Volgogrado, donde la vivienda se considera una de las más baratas del país, el coste final del metro cuadrado se acerca a los 716.000 rublos.

¿Qué hacer si el dinero está "caro", la demanda cae, los promotores pierden rentabilidad y el poder adquisitivo de la población se debilita? Alexey Krichevsky, experto en el mercado inmobiliario y autor del proyecto "Economismo", habló sobre esto con MK.

— Las hipotecas en Rusia siguen siendo prohibitivamente caras. ¿Qué factores mantienen las tasas hipotecarias del mercado en el 25%, a pesar de las declaraciones del Banco Central sobre una reducción?

En esencia, hay un factor: el tipo de interés clave. Actualmente se encuentra en un nivel (20%) que puede considerarse abrumador para el mercado inmobiliario. Si bien los bancos han relajado un poco su control, la reducción del 1% del tipo de interés clave en junio parecía beneficiosa, pero es insignificante. El Banco Central afirma que con esta medida ha protegido a la economía de una política monetaria excesivamente estricta, pero para un prestatario hipotecario la diferencia es prácticamente nula. Es simple: el tipo de interés clave más un 3-5%: ese es el tipo actual. Ningún otro complemento —límites macroprudenciales, primas de riesgo— juega un papel especial ahora.

— ¿Qué consecuencias podría tener un coste final de la vivienda tan elevado para la demanda y los promotores?

— La demanda ya ha caído. Por ejemplo, en mayo, las ventas de edificios nuevos en el casco antiguo de Moscú cayeron un 41% en comparación con el año pasado. En el nuevo Moscú, un -33%. En Rusia en su conjunto, una caída del 41,2%. Estas no son solo cifras, son una señal clara. Hay varias razones: en primer lugar, el período de hipoteca preferencial ha expirado y el Ministerio de Construcción no ha logrado extenderlo. En segundo lugar, Moscú ha prohibido la construcción de apartamentos de menos de 28 metros cuadrados, lo que ha reducido la oferta disponible. En tercer lugar, el poder adquisitivo no está creciendo: los ingresos reales de las personas no han aumentado, la inflación en el segmento de consumo es muy alta. Todo esto conduce a un enfriamiento natural del mercado. Ya hay casos de quiebra de promotoras regionales, especialmente en ciudades como Vladímir, Rostov y otras. El modelo no se sostiene: no hay demanda, las ventas están estancadas, el apalancamiento es apremiante.

—El Ministerio de Hacienda confirmó recientemente que el programa Hipotecario Familiar seguirá vigente hasta 2030. ¿En qué medida estos programas preferenciales pueden mejorar la situación?

Si consideramos el programa en su forma actual, no es una panacea, sino un cierto colchón. Especialmente si se introducen medidas que permitan obtener un préstamo solo en la región de registro, esto podría apoyar a los promotores locales. Pero, insisto, no debemos esperar milagros. Más bien, veremos casos de personas que se registrarán ficticiamente en regiones más caras, por ejemplo, en Moscú o San Petersburgo, para obtener una hipoteca a bajo interés y comprar viviendas con liquidez. Es decir, habrá pocas mejoras reales para el mercado regional.

— ¿Podría la ampliación de los programas preferenciales, incluida la admisión de vivienda secundaria, cambiar de alguna manera la dinámica de los precios?

— Funciona, pero solo de forma puntual. La expansión de las hipotecas familiares al mercado secundario se está produciendo en ciudades donde la construcción es prácticamente nula. Y, por lo general, estos son lugares de donde los jóvenes se marchan a los centros regionales. Un apartamento en Nizhni Nóvgorod y uno en Bogorodsk son inversiones completamente diferentes, y el mercado lo entiende perfectamente. El promotor tampoco construirá en un lugar donde sea difícil vender. Por lo tanto, habrá un efecto, pero no donde se espera especialmente. Esto es más una medida de apoyo a las ciudades pequeñas que un factor capaz de revertir la dinámica general.

…Así, tras las promesas de tasas más bajas y la ampliación de los programas, se esconde un mercado difícil donde las oportunidades son limitadas y los recursos se agotan. Con la configuración actual —dinero caro, préstamos a largo plazo y escasa demanda—, la vivienda se aleja cada vez más de la categoría de "necesidad básica" para convertirse en un "lujo de deuda". Por ahora, el único pilar para la estabilidad del mercado siguen siendo los programas preferenciales, pero estos funcionan cada vez más como un mecanismo de estabilización puntual, en lugar de como un motor del mercado.