¿Qué ocurre cuando una ciudad en España es declarada zona de alquiler “estrés”?

Las ciudades de A Coruña, San Sebastián y Pamplona, junto con otros 20 municipios de Navarra, han sido declaradas oficialmente recientemente zonas de alquiler en tensión, lo que eleva el número total en todas las regiones a 301.

Otros municipios también han solicitado ser declarados zonas de alto riesgo, como Santiago de Compostela en Galicia. El consejero de Urbanismo y Vivienda del Principado de Asturias, Ovidio Zapico, también indicó que se está trabajando en la declaración de 16 zonas de alto riesgo en seis municipios de la región antes de que finalice el año.

En España, más de 8,28 millones de personas viven en zonas donde el mercado del alquiler está en crisis.

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La declaración de 'zonas estresadas' fue parte integral de la Ley de Vivienda , que entró en vigor en 2023.

Una zona en tensión se define como aquella con un alto riesgo de insuficiencia de oferta de vivienda para su población. Para ser declarada como tal, debe cumplir uno de dos criterios:

• La primera es cuando el coste medio del alquiler o de la hipoteca de una vivienda más los gastos relacionados supera el 30 por ciento del salario medio de la población de la zona.
• La segunda es si en los cinco años anteriores, el precio de compra o alquiler ha experimentado un incremento acumulado de tres puntos por encima del Índice de Precios al Consumo (IPC).

Si se aprueba que una zona se convierta en un área "estresada", esto puede significar que se introduzcan topes en los alquileres, los inquilinos podrán obtener extensiones a sus contratos y se implementarán deducciones fiscales para los propietarios.

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topes de alquiler

Las reglas son:

• Si los propietarios ya alquilan sus apartamentos o lo han hecho en los últimos cinco años, la renta no puede superar el importe anterior en un nuevo contrato. Tampoco se permiten gastos adicionales al contrato, como gastos de comunidad o IBI.
• Los arrendadores solo pueden actualizar la renta anualmente según el IPC o el límite establecido por el gobierno. Los únicos casos en los que la renta puede incrementarse aún más son si se han realizado mejoras de eficiencia energética en la propiedad o si se ha firmado un contrato de arrendamiento con una duración superior a 10 años. En estos casos, la renta puede incrementarse hasta un 10 %.
• Si los propietarios van a alquilar un piso por primera vez, deberán atenerse al Índice de Precios de Referencia que publique el municipio donde se encuentre el inmueble.
• Si los propietarios son dueños de más de cinco propiedades en la misma zona estresada, independientemente de si han alquilado previamente la propiedad o no, tendrán que atenerse a los precios de alquiler del Índice de Precios de Referencia.

Extensiones

Los inquilinos podrán solicitar prórrogas tras la finalización de sus contratos de alquiler en zonas con dificultades. Pueden solicitarse por un máximo de tres años consecutivos.

Deducciones fiscales

La deducción fiscal general para los propietarios de nuevos contratos de alquiler a largo plazo en estas zonas se reducirá del 60 al 50 por ciento.

Además existirán los siguientes beneficios fiscales:

Un impuesto de incentivo del 90 por ciento si los propietarios reducen su alquiler en al menos un cinco por ciento dentro de una zona estresada.

Una reducción del 70 por ciento para aquellos propietarios que alquilen sus viviendas a jóvenes de entre 18 y 35 años o lo hagan a través de los programas de vivienda asequible incentivada o protegida.

Una reducción del 60 por ciento para aquellos propietarios que hayan reformado su vivienda en algún momento durante los dos años anteriores a su alquiler.

Cataluña fue la primera región en declarar zonas 'stressed' tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda y ahora en 2025 cuenta con un total de 271.

Datos oficiales del Ministerio de Vivienda muestran que los alquileres de los nuevos contratos han bajado un 3,7 % de media en 140 de los municipios que adoptaron la declaración. En Barcelona, la caída fue del 6,4 % en los primeros 12 meses de vigencia de la medida.