Warum ein leerstehendes Haus in Spanien bald teurer werden könnte

Um einen Beitrag zur Lösung der Wohnungskrise zu leisten, hat die sozialistisch geführte Regierung Spaniens dem Kongress kürzlich einen Gesetzesentwurf mit mehreren aufsehenerregenden Steuervorschlägen vorgelegt.

Eine dieser Steuermaßnahmen zielte darauf ab, die Freigabe leerstehender Immobilien für den Mietmarkt zu fördern, indem die den Eigentümern auferlegten Steuern schrittweise erhöht wurden.

In Spanien gibt es kein aktualisiertes offizielles Register leerstehender Immobilien, doch laut der Volkszählung des Nationalen Statistikinstituts (INE) aus dem Jahr 2021 gibt es 3,8 Millionen leerstehende Immobilien, also 14 Prozent der Gesamtzahl.

AUFGEFÜHRT: Die Steuern, die Spanien einführen will, um die Immobilienkrise zu lösen

Laut INE gilt ein Haus als leerstehend, wenn es „nicht der gewöhnliche Wohnsitz einer Person ist und auch nicht saisonal, regelmäßig oder sporadisch von jemandem genutzt wird.“ Daher gilt es als „unbewohnt“.

Als leerstehende Immobilien gelten nach geltendem Recht solche, die länger als zwei Jahre leer stehen.

Die Regierung hat bestätigt, dass Zweitwohnungen, die beispielsweise ein- oder zweimal im Jahr für den Urlaub genutzt werden, nicht darunter fallen.

Spaniens wichtigstes Statistikamt schätzt die Zahl der leerstehenden Häuser, indem es untersucht, welche Häuser den Mindeststromverbrauch nicht erfüllen.

Die Idee der neuen Maßnahme ist, Eigentümer leerstehender Häuser stärker zur Kasse zu bitten. Zu diesem Zweck wird die Regierung die Einkommensteuer (IRPF) anpassen. Derzeit zahlen Hausbesitzer 1,1 Prozent des Katasterwerts bzw. zwei Prozent, wenn dieser Wert seit mehr als einem Jahrzehnt nicht aktualisiert wurde.

Wenn der neue Gesetzentwurf verabschiedet wird, müssen Besitzer leerstehender Häuser mit einem Gesamtkatasterwert von bis zu 100.000 Euro weiterhin 1,1 Prozent auf ihre Steuererklärung aufschlagen. Darüber hinaus erhöht sich der Prozentsatz jedoch auf 1,5 Prozent bis zu einer halben Million Euro, auf 2 Prozent bei Häusern bis zu einer Million Euro und auf bis zu 3 Prozent bei Häusern mit einem Wert von über einer Million Euro.

Hier ein Beispiel, wie das in der Realität aussehen könnte: Der Durchschnittspreis einer Immobilie in Spanien liegt bei rund 165.000 Euro. Nach den geltenden Regeln muss ein Hausbesitzer, der seine Immobilie leer stehen lässt, 1.815 Euro zu seiner Einkommensteuer hinzurechnen. Mit dem neuen Vorschlag der Regierung würde dieser Betrag auf 2.475 Euro steigen.

Handelt es sich um eine sehr vermögende Person mit drei Häusern mit dem gleichen Katasterwert – insgesamt 495.000 € – würde die Steuer von 5.445 € auf fast das Doppelte dieses Betrags steigen – 9.900 €.

Mit dieser neuen Maßnahme hofft die Regierung, Tausende leerstehende Häuser entweder wieder auf den Mietmarkt zu bringen oder zum Verkauf anzubieten.

In Städten mit weniger als 1.000 Einwohnern in der Region Madrid gelten insgesamt 26,1 Prozent der Wohnungen als leerstehend, in Katalonien sind es 24,8 Prozent.

LESEN SIE AUCH: Warum Vermieter in Spanien ihre Wohnungen lieber leer stehen lassen, als sie langfristig zu vermieten

Das allgemeine Muster besteht darin, dass der Anteil leerstehender Häuser mit dem Bevölkerungswachstum abnimmt.

In Madrid sind laut Angaben des Ministeriums nur 5,6 Prozent der Immobilien in Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern unbewohnt, während in Katalonien 8,4 Prozent der Städte mit mehr als 48.000 Einwohnern unbewohnt sind.

In Großstädten wie Madrid, Barcelona und Málaga stehen weniger als 10 Prozent der Immobilien leer.

Allerdings glauben nicht alle, dass die Steuerstrafe der spanischen Regierung Wirkung zeigen wird. Jaime Palomera, Mitbegründer des Urban Research Institute und der Sindicat de Llogateres (Vermietergewerkschaft), erklärte gegenüber der Zeitung El Diario: „Die finanziellen Auswirkungen sind zu gering, um Eigentümer zu motivieren.“

Er erklärt außerdem, dass der Katasterwert in der Regel deutlich niedriger ist als der Steuer- und Schätzwert. Das bedeutet, dass eine Immobilie im Wert von 600.000 Euro leicht einen Katasterwert von 200.000 Euro haben kann. Dies könnte ein Problem darstellen, da Eigentümer im Verhältnis zum tatsächlichen Wert der Immobilie deutlich weniger Steuern zahlen.

Auch Víctor Palomo, Anwalt der spanischen Wohnungsbaubehörde (CAES), hält diese Maßnahme für unzureichend: „Um wirksam zu sein, muss der Zuschlag deutlich höher ausfallen.“

Das vor zwei Jahren eingeführte und in Verruf geratene spanische Wohnungsbaugesetz sah bereits vor, dass die Stadtverwaltungen bis zu 150 Prozent der Grundsteuer auf leerstehende Häuser erheben könnten.

Einige Gemeinden im Baskenland und in Katalonien haben dies bereits umgesetzt, doch Experten zufolge gibt es bislang keine Hinweise darauf, dass viele von ihnen dadurch wieder auf den Mietmarkt zurückgekehrt sind.

Man darf nicht vergessen, dass es sich hierbei um einen Gesetzesentwurf handelt. Das heißt, er muss noch den Kongress passieren und eine Mehrheitsabstimmung erhalten, was für die regierenden Sozialisten angesichts ihrer geschwächten Position im Parlament nicht ganz einfach ist.

Zu den weiteren Maßnahmen, die in Erwägung gezogen werden, gehören eine höhere Besteuerung von Immobilieninvestmentgesellschaften, eine Erhöhung der Mehrwertsteuer auf Ferienwohnungen und eine Steuererhöhung von 100 Prozent für Eigenheimkäufer mit Wohnsitz außerhalb der EU .