Можно ли строить на земле, не принадлежащей владельцу? Что такое право на строительство?

Согласно нашей правовой системе, правило заключается в том, что тот, кто строит на земле, становится её собственником, поскольку право собственности на землю распространяется на недра и пространство над ними по принципу присоединения ( статья 934 Гражданского кодекса ). Однако из этого правила есть важное исключение: право суперфиция .

Этот институт позволяет построить и эксплуатировать здание на чужой земле, став собственником здания, не владея при этом землёй. Это решение широко используется в строительных проектах, в общественных зонах, в городском планировании, а также в отношениях между частными лицами, желающими застроить участок земли без его продажи.

Права на землю — это гибкий и выгодный инструмент оптимизации землепользования, поскольку они позволяют вести строительство как на поверхности, так и под землей. Возможности, предоставляемые правами на землю, позволяют разрабатывать эффективные и устойчивые решения для управления городским пространством.

Что такое право суперфиция?

Право застройки регулируется статьей 952 и последующими статьями Гражданского кодекса.

Согласно статье 952 , собственник земельного участка может:

• предоставить другому лицу право построить и эксплуатировать на нем здание;
• передать право собственности на существующее здание путем отделения его от земли.

В обоих случаях создается разделение между правом собственности на землю и правом собственности на здание , которые обычно совпадают.

Владелец права на поверхность земли становится собственником здания (так называемое право собственности на поверхность ), в то время как землевладелец сохраняет право собственности на землю. Помимо строительства на земле, возможно строительство под землей. Рассмотрим, например, подземный гараж.

Возможно также, что право суперфиция касается возвышения уже существующего здания, а поверхностное право собственности касается только верхней части конструкции.

Обращаясь к характеристикам этого права, можно сказать, что поверхностное право является вещным правом пользования , поскольку предоставляет владельцу прямую и непосредственную власть над имуществом и может быть принудительно исполнено против любого лица. Оно также является автономным и передаваемым ; оно может быть уступлено, подарено, заложено в залог или унаследовано, если договором не предусмотрено иное.

Как устанавливается право суперфиция?

Право застройки может быть установлено различными способами:

• по контракту;
• по завещанию;
• путем противопоставленного владения.

Наиболее распространённой формой юридически обязывающего строительства является договор . Землевладелец (цедент) и будущий застройщик (субподрядчик) подписывают нотариальный акт, предоставляющий право на строительство на определённый или неопределённый срок. Для обеспечения исковой силы в отношении третьих лиц этот акт должен быть зарегистрирован и внесён в Земельный кадастр .

Право может быть передано по завещанию, например, путем оставления права собственности на здание одному наследнику, а права собственности на землю — другому.

В особых случаях право суперфиция может быть приобретено также путем длительного владения, путем противопоставления , если владение является публичным, мирным и непрерывным в течение не менее двадцати лет.

Установление этого права приостанавливает действие вышеупомянутого права присоединения , в силу которого любая работа, существующая над или под землей, принадлежит собственнику земли.

Срочное или бессрочное право на поверхность

Право суперфиция может быть срочным , с заранее установленной продолжительностью (например , 30, 50 или 99 лет), или бессрочным , т. е. бессрочным .

Временное право и прекращение действия

Если право суперфиция является временным , то по истечении срока его действия здание возвращается землевладельцу, если иное не согласовано сторонами. В этом случае право суперфиция прекращается в результате консолидации . Следствием восстановления права собственности землевладельца является восстановление действия принципа присоединения.

Закон не устанавливает минимального или максимального срока . В некоторых случаях, например, в планах строительства общественных зданий или соглашениях о городском планировании, срок устанавливается муниципальными постановлениями (обычно от 30 до 99 лет).

Право на неопределенный срок

Бессрочные права встречаются реже, но возможны. В этом случае владелец здания сохраняет право собственности на него бессрочно, даже если оно построено на чужой земле. Это типичное решение для долгосрочных строительных проектов или государственных концессий.

Право суперфиция, как и любое вещное право на чужую недвижимость, прекращается через двадцать лет неиспользования , но как только собственник площади построит здание, срок исковой давности больше не может быть учтён. В случае разрушения здания собственник площади имеет право на его восстановление, и двадцатилетний срок исковой давности начнётся заново с момента разрушения здания.

Другие случаи вымирания

Помимо истечения срока исковой давности право застройки прекращается:

• разложение почвы;
• добровольный отказ пользователя поверхности;
• иные основания, предусмотренные законодательством, в соответствии с которым он создан.

Сколько стоит право на поверхность?

Стоимость варьируется в зависимости от нескольких факторов :

• стоимость земли,
• продолжительность права,
• назначение городского планирования (жилое, коммерческое, промышленное).

Кроме того, необходимо учесть расходы на нотариальное заверение и транскрипцию, налоги на регистрацию, ипотеку и земельный кадастр (обычно они ниже по сравнению с полной собственностью), а также расходы на получение разрешения на строительство .

Функция нотариуса

Нотариус играет ключевую роль в оформлении права собственности на здание. Составление учредительного акта требует специальных юридических знаний.

Нотариус, помимо составления договора, заботится о регистрации сделки в государственных реестрах.

Какие преимущества?

Право суперфиция дает преимущества как землевладельцу, так и застройщику.

Землевладелец сохраняет право собственности на землю , не продавая ее, получает экономический доход и может выкупить здание в конце срока, часто без каких-либо затрат.

С другой стороны, застройщик может строить, не покупая землю , экономя значительную часть инвестиций, получает полное право собственности на здание на срок действия права и может продать или заложить здание отдельно от земли.