Imóveis de investimento e tributação. Devo comprá-los de forma privada ou por meio de uma empresa?

Apartamentos para investimento , imóveis para investimento e imóveis para investimento sugerem que este produto é destinado exclusivamente a investidores que planejam lucrar com ele. Mas será que eles também podem servir a outro propósito?

Embora o mercado para tais imóveis seja voltado para investidores, e eu suspeito que a maioria deles seja, na verdade, alugada, isso não significa que você não possa usar tal imóvel para suas próprias necessidades, além da residência permanente. Você pode usar tal imóvel para abrigar temporariamente um filho durante os estudos, semelhante a uma residência estudantil. Você também pode usá-lo para fins recreativos; tais imóveis são frequentemente oferecidos em destinos turísticos. Você também pode configurá-lo como um escritório para trabalho remoto em tempo integral, uma oficina de hobby, etc., diz o Dr. Łukasz Karczyński, consultor tributário especializado em tributação imobiliária e professor assistente na Universidade de Gdansk.

Instalações de investimento e IVA

Imóveis de investimento (instalações comerciais) são vendidos à alíquota padrão de IVA de 23%, enquanto imóveis residenciais estão sujeitos à alíquota de 8%. No entanto, é importante lembrar que apenas compras para fins de investimento — para aluguel ou outros fins comerciais — se qualificam para dedução de IVA. O IVA não pode ser reembolsado em compras para uso pessoal.

Por exemplo, se você escolher um apartamento para investimento no valor bruto de PLN 500.000 com uma alíquota de IVA de 23%, poderá esperar uma restituição de imposto de aproximadamente PLN 93.500. Isso significa que o custo real de aquisição de tal imóvel será de aproximadamente PLN 406.500.

Compra privada de um apartamento para investimento

Existe uma certa possibilidade de dedução do IVA como pessoa física. "Poucas pessoas sabem que a Lei do IVA se aplica não apenas às atividades comerciais típicas, mas também aos chamados aluguéis privados, ou seja, aqueles realizados fora das atividades comerciais definidas pela Lei dos Empresários", explica o Dr. Łukasz Karczyński. "A maioria dos proprietários está isenta de IVA, então isso não é amplamente conhecido. Por exemplo, o aluguel de apartamentos para fins residenciais está isento de IVA, bem como — sob a chamada isenção subjetiva — outros tipos de aluguel, se o faturamento anual do proprietário com aluguéis e outras atividades comerciais não exceder PLN 200.000, com certas exceções."

Ao mesmo tempo, deve-se lembrar que a utilização deste tipo de instalações para uso pessoal, por exemplo, para uma criança durante o período de estudos, não dá direito à dedução do IVA.

Qual é a maneira mais lucrativa de comprar um imóvel para investimento?

"Normalmente, é mais lucrativo comprar como pessoa física, ou seja, fora de uma empresa, porque, se tal imóvel for vendido, a renda da venda onerosa é tratada como renda de uma venda "privada" de imóvel, não de uma empresa. Então, cinco anos após a compra, não há mais imposto a ser pago pela venda onerosa", diz Karczyński.

O consultor enfatiza que, em cada caso, deve ser realizada uma análise detalhada, levando em consideração as circunstâncias individuais. Às vezes, por exemplo, no caso de uma compra com financiamento, quando surgem custos mais elevados dedutíveis do imposto de renda, é mais lucrativo incorporar o imóvel a uma empresa se esta estiver sujeita ao imposto de renda do que a um pagamento único ou cartão de imposto. "Por outro lado, a compra como ativo da empresa pode ser justificada se a renda do aluguel for reinvestida a longo prazo na mesma empresa e o investidor não planeja transferir o imóvel para ativos privados", acrescenta.

Impostos sobre o aluguel de um apartamento para investimento

A renda proveniente de aluguéis privados é tributada a uma taxa fixa, um imposto de renda simplificado no qual os custos de obtenção não são deduzidos da renda. Em troca, você pode se beneficiar de uma alíquota relativamente baixa de 8,5% da renda. No entanto, uma alíquota de 12,5% se aplica ao excedente acima de PLN 100.000 anualmente. No entanto, no caso de aluguel de imóveis pertencentes à propriedade conjunta dos cônjuges, se apenas um dos cônjuges tiver optado pela tributação, o limite conjunto para a alíquota aumentada é de PLN 200.000. A renda proveniente de aluguéis privados não está sujeita a contribuições para a previdência social ou seguro saúde", explica o Dr. Łukasz Karczyński. "A renda proveniente de aluguéis realizados como parte de uma atividade empresarial é tributada da mesma forma que toda a atividade empresarial, por exemplo, com um imposto fixo e contribuição para o seguro saúde, se alguém tiver escolhido o imposto fixo como método de tributação."

Mas como são tributados os aluguéis de longa duração independentes? "A alíquota de 23% geralmente se aplica a aluguéis, enquanto a alíquota de 8%, como exceção à regra, se aplica a serviços relacionados a acomodações, como serviços hoteleiros típicos ou outras acomodações de curto ou longo prazo (por exemplo, turistas sem serviços hoteleiros, estudantes ou trabalhadores temporários). Portanto, se o objetivo do aluguel for acomodar temporariamente o inquilino, a alíquota de 8% geralmente pode ser aplicada, e se o inquilino for, por exemplo, um operador de acomodações ou outra empresa, a alíquota de 23% geralmente se aplica. No entanto, cada caso deve ser avaliado individualmente", enfatiza o consultor tributário.

Liquidação dos custos de acabamento das instalações

Como explica o Dr. Łukasz Karczyński, no caso de imóveis para investimento, qualquer custo relacionado ao futuro arrendamento ou outras atividades tributáveis ​​dá direito à dedução do IVA incluído no preço. Isso inclui, por exemplo, trabalhos relacionados à adaptação do imóvel, equipamentos, serviços públicos, serviços de intermediários, advogados, notários, etc.

Venda de imóveis de investimento em até 5 anos

Ao planejar vender um apartamento para investimento no futuro, você pode se preocupar com reembolsos de IVA ou outros impostos. Como isso acontece na prática?

"Se um imóvel for vendido dentro de dois anos do início das atividades tributáveis, 23% de IVA deverá ser adicionado ao preço de venda. No entanto, esse imposto será dedutível pelo comprador de acordo com as mesmas regras do mercado primário, o que dificulta tratar isso como um 'reembolso do IVA deduzido'. O IVA adicionado ao preço em uma transação entre dois contribuintes é essencialmente neutro", explica Karczyński. "Por outro lado, após dois anos, a venda geralmente é isenta de IVA, mas então um ajuste para o IVA deduzido deve ser feito — como se o imóvel tivesse sido destinado a atividades isentas de IVA desde o momento da venda até o final do período de ajuste de 10 anos. Isso pode, na verdade, ser chamado de reembolso parcial do IVA deduzido. Geralmente, isso não é rentável, portanto, a lei prevê a possibilidade de renunciar a essa isenção, desde que o comprador consinta (o comprador deve ser um contribuinte ativo de IVA registrado) e inclua uma declaração apropriada no contrato de venda." Geralmente também é lucrativo para o comprador, porque o IVA adicionado ao preço de venda é dedutível e, graças ao IVA, a transação não está sujeita ao imposto de dois por cento sobre transações de direito civil.

O consultor tributário acrescenta que 5 anos (contados a partir do final do ano em que adquirimos o imóvel) é o período especificado na regulamentação do imposto de renda de pessoa física, após o qual imóveis comerciais não utilizados para fins comerciais podem ser vendidos sem esse imposto, que anteriormente equivalia a 19% da renda. A venda de imóveis que constituem um ativo imobilizado utilizado para fins comerciais não está sujeita a essa regra (a menos que se trate de um imóvel residencial ou edifício).

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