Taxas administrativas voluntárias e acordos de pagamento de realocação: é possível? O que devo fazer?

Nora Pabón Gómez, advogada especializada em questões de propriedade horizontal, entre outras, responde às perguntas dos leitores sobre questões relacionadas à gestão de conjuntos residenciais e à convivência de inquilinos e proprietários nesses tipos de empreendimentos urbanos.

Quero saber o que devo fazer; moro em um condomínio de casas de 2 e 3 andares. Comprei uma casa de 2 andares, que foi vendida como viável para a construção de um 3º andar. Fiz isso com a licença de construção correspondente. Desde a construção, a administração vem me cobrando o valor de uma casa de 3 andares, mas meu coeficiente ainda é para 2 andares. Já pedi várias vezes em reuniões para corrigir essa inconsistência , mas eles se recusam e dizem que eu deveria estar ciente e ser honesto, pois se eu morar em uma casa de 3 andares, devo pagar o valor correspondente e que, para alterar o coeficiente, eles devem contratar um advogado que cobra muito e que não há orçamento para isso. Não sei o que fazer. Podem me orientar?

Esta situação aparentemente decorreu de uma falta de previsão na regulamentação da propriedade horizontal, uma vez que, se fossem previstos três pisos, deveria ter sido fixado um coeficiente a aplicar quando a área construída fosse superior.

Consequentemente, a providência imediata é que a administração revise os coeficientes de copropriedade e determine se se verifica alguma das causas previstas no artigo 28 da Lei 675 de 2001, para que a assembleia de condôminos, com o voto favorável de um número de condôminos representativo de 70 por cento do total dos coeficientes, aprove a reforma do regulamento quanto à sua modificação.

As taxas de administração provêm do orçamento aprovado pela assembleia, e este deve estar em conformidade com a lei e os regulamentos de propriedade horizontal. Portanto, é impossível para eles cobrarem legalmente uma taxa mais alta do proprietário, mesmo que o andar adicional tenha sido construído. Como alguns administradores alegam, esse pagamento seria feito apenas a critério do proprietário. Não há base legal para cobrança, nem se pode dizer que essa dívida é devida ao condomínio. Portanto, seria necessário encontrar uma maneira e recursos para realizar e legalizar a modificação por todos os proprietários, levando em consideração que o valor devido pela administração, provavelmente não de um, mas de vários proprietários, pode ser mais caro do que o valor devido para legalizar a reforma. O fato de as taxas não poderem ser alteradas pela aprovação da assembleia não significa que isso não possa ser feito por meio de ação judicial.

Sou síndico de um prédio há três anos. Um proprietário fez um acordo de pagamento com a diretoria e a administração; ele pagou as primeiras parcelas e se mudou. Alguns proprietários me responsabilizaram, alegando que não só o dinheiro poderia ser perdido, como também que eu não havia emitido uma ordem para impedir que o devedor se mudasse. Fiz tudo isso com a aprovação da diretoria. Quero saber como devo proceder com a copropriedade, pois meu contrato terminará em breve e não quero deixar nenhum assunto inacabado.

Primeiro, é importante ter em mente que a mudança não pode ser impedida, nem você pode ser impedido de vender ou alugar seu apartamento. Também é importante verificar como você garantiu o cumprimento do acordo, pois só porque você se mudou não significa que não existam mecanismos legais para fazer cumprir sua obrigação.

Além disso, se você transferir seu imóvel, precisará solicitar uma autorização da administração, que poderá certificar a dívida para que o documento possa ser anexado à escritura correspondente. Se o comprador assinar, ele será automaticamente solidariamente responsável pela dívida anterior.

Se o apartamento for alugado, uma carta deverá ser enviada ao novo inquilino informando que o proprietário é o responsável pela administração e que o locador assume a responsabilidade solidária pelas taxas de administração. Isso sem prejuízo de qualquer ação judicial.

Em suma, nem o administrador nem o Conselho poderiam impedir o devedor de se mudar, e a dívida poderia ser cobrada do proprietário devedor, do novo proprietário ou do inquilino. Neste último caso, o inquilino seria responsável apenas pelo pagamento das parcelas regulares.

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