Quando um apartamento se transforma em sete quartos: o aumento da divisão de casas para aluguer turístico

Quarto disponível a cinco minutos do Aeroporto Adolfo Suárez Madrid-Barajas. Este anúncio, que pode ser encontrado numa plataforma dedicada a alugueres turísticos, é um dos atalhos que os proprietários encontraram para contornar a lei que, desde abril, permite às associações de proprietários proibir ou autorizar, mediante acordo, a instalação de um apartamento turístico no edifício.

E, "dado o aumento do escrutínio deste tipo de alojamento, os proprietários que utilizavam as suas casas para fins turísticos estão a explorar outras opções que lhes permitam continuar a utilizar os seus apartamentos para este fim, mesmo que não possam ser classificados como tal", afirma Patricia Briones, advogada especializada em propriedade horizontal.

Um exemplo disso é anunciar o imóvel em portais ou canais de turismo, indicando que os quartos são alugados para férias , quando na verdade se trata de um apartamento inteiro.

A mais recente reforma da Lei da Propriedade Horizontal (LPH), que estabelece que o proprietário de uma habitação necessita de autorização prévia do governo regional para a utilizar para fins turísticos, é clara neste ponto: apenas afeta a transmissão da totalidade da habitação.

Segundo o advogado Alejandro Fuentes-Lojo, essa situação pode gerar transtornos: "Estamos diante de um vazio jurídico, já que a reforma do LPH se refere exclusivamente à cessão de um imóvel em sua totalidade, o que levanta a questão de saber se, no caso de um imóvel turístico ser alugado por quartos ou em regime de compartilhamento, essa modalidade também seria proibida pela lei ou, pelo contrário, por não estar prevista na reforma, seria necessário um acordo expresso de proibição adotado por unanimidade, de acordo com o disposto na própria lei", reflete.

Fraude da lei

Uma vez aprovada a lei, a armadilha está armada. Esse truque poderia constituir fraude nos termos do Artigo 7.2 do Código Civil Espanhol, que estabelece que "a lei não protege o abuso de direito nem o seu exercício antissocial".

Por isso, os especialistas consultados questionam se a reforma da LPH (Lei da Propriedade Fundiária) para apartamentos turísticos limita o desenvolvimento da atividade econômica em um edifício residencial, e não a estende a outros tipos de negócios (clínicas, escritórios, restaurantes, etc.), que também existem em uma comunidade de proprietários.

“Restringir o direito do proprietário de imóvel de exercer atividade econômica em sua residência dentro de um condomínio parece remeter à presunção de que o aluguel de temporada é uma atividade incômoda e, por consequência, passível de fiscalização pela associação de moradores, seja mediante autorização prévia, seja mediante impossibilidade, introduzindo regime de vedação por acordo de três quintos”, entende o Ministro Vicente Magro, do Supremo Tribunal Federal.

Este juiz não entende por que as restrições se concentrariam em um tipo específico de locação, como a locação turística, isentando outras modalidades de locação da mesma fiscalização. "O correto seria restabelecer regras internas para locação de férias que os proprietários teriam que cumprir e, caso não o fizessem, seria o juiz quem proibiria esse tipo de locação, mas por razões específicas e fundamentadas, e não pela presunção de que um proprietário usaria seu imóvel para que seus inquilinos incomodassem terceiros", sugere Magro.

Fuentes-Lojo compartilha dessa visão, afirmando que "há uma obsessão política em estigmatizar o alojamento turístico e culpá-lo pelo problema habitacional em nosso país. É por isso que a reforma proíbe apenas essa atividade econômica específica e não outras que poderiam ser tão ou mais perturbadoras, como um restaurante ou uma clínica". Para esses tipos de atividades econômicas, que poderiam ser igualmente perturbadoras devido ao grande número de pessoas, a autorização do governo regional não é necessária, a menos que seja expressamente proibida no documento constitutivo ou no estatuto comunitário.

Briones esclarece rapidamente que a linha tênue que separa o conceito de alojamento turístico de outras modalidades de aluguer, como o aluguer sazonal ou o aluguer de quartos, reside na sua regulamentação. O primeiro está expressamente excluído do âmbito de aplicação da Lei do Arrendamento Urbano (LAU), sendo apenas afetado pela regulamentação sectorial de cada comunidade autónoma. "Para efeitos práticos, poderíamos dizer que, num edifício residencial, não há distinção entre quando um utilizador deste tipo de alojamento o aluga para férias sazonais ou como apartamento turístico, porque o impacto sobre os restantes proprietários é o mesmo", salienta o advogado.

Fuentes-Lojo está convencida de que essa diferenciação entre os diferentes regimes de locação se deve à "miopia legislativa". "Trata-se de uma reforma que foi realizada às pressas, sem olhar para o médio e longo prazo, ignorando que existem outros tipos de locação de curta duração que podem gerar externalidades negativas semelhantes às da habitação turística."

Atualmente, os aluguéis sazonais são regulamentados pela LAU (Lei da Universidade Autônoma de Madri) na categoria de aluguéis para usos não residenciais. No entanto, segundo Briones, dada a situação atual, "é essencial que este tipo de acomodação seja regulamentado com mais detalhes, uma vez que esta lei apenas os define como contratos cujo objetivo principal não é satisfazer as necessidades de moradia permanente do inquilino".

O advogado defende que os contratos devem detalhar a finalidade ou objetivo que justifique seu caráter temporário, por exemplo, em razão de transferência de emprego, e que sejam apresentados documentos comprobatórios ou, na sua ausência, declaração juramentada do locatário, bem como detalhamento dos direitos e obrigações entre as partes.