Obrigações do administrador, cobrança aos condóminos e atuação em caso de irregularidades na copropriedade

A advogada Nora Pabón Gómez responde a perguntas dos leitores sobre questões de propriedade horizontal.

Considerando que, como um novo conselho de administração, solicitamos as demonstrações financeiras, contratos e outros documentos à administradora há aproximadamente um mês e meio para que pudéssemos começar a trabalhar como um conselho, ela não respondeu e nos evitou.

Não podemos mais continuar com essa pessoa porque ela foi negligente e pelo menos algum trabalho de manutenção precisa ser feito. Nós, como Conselho, podemos rescindir este contrato de serviço? “Como podemos fazer isso?”

As funções de cada um dos órgãos administrativos são determinadas no regulamento de propriedade horizontal e na Lei 675 de 2001. Embora sejam independentes em certos aspectos, na maioria dos casos estão inter-relacionados para cumprir os objetivos da entidade jurídica de propriedade horizontal.

De acordo com a Lei , o administrador é responsável por elaborar e submeter à Diretoria as contas anuais, o relatório para a assembleia geral de condôminos, o orçamento de receitas e despesas de cada exercício social, o balanço geral das contas do exercício social anterior, os balancetes e a respectiva execução orçamentária. Acrescenta a regra de que o administrador deverá manter a contabilidade do Edifício ou Conjunto sob sua dependência e responsabilidade (art. 51, parágrafos 4º e 5º da Lei 675 de 2001).

Assim, quando da realização da assembleia, todos esses documentos já deveriam existir e ter sido submetidos aos referidos Órgãos Administrativos, o que significa que já eram do conhecimento dos condôminos e que também deveriam ter sido solicitados à Diretoria anterior.

Essas circunstâncias devem ser levadas em conta na avaliação do trabalho do administrador antes de decidir sobre sua destituição, de acordo com o tipo de contrato firmado com ele. Isso evitará rescisão injusta, que pode resultar em prejuízos financeiros à entidade jurídica da Propriedade Horizontal, que é composta por todos os proprietários.

Em qualquer caso, a nomeação do Administrador é da responsabilidade do Conselho, devendo ser consultado o Regulamento para estabelecer as condições de destituição e substituição do Administrador.

Se for um edifício novo, o administrador provisório deverá fornecer os documentos exigidos pelo Conselho de Administração para que o administrador possa começar a operar como tal. Para esse fim, o Conselho pode exercer seu direito de petição ao Conselho, embora, se o Conselho não puder desempenhar suas funções devido à falta de informações, ele pode convocar uma reunião extraordinária.

No condomínio onde moro, o síndico nos cobrou proporcionalmente aos apartamentos do 8º andar da torre 2 o valor do regulador de gás daquele andar porque o mesmo estava danificado.

Acredito que este dispositivo pertence às áreas comuns e o custo de sua substituição deve ser coberto pelas despesas comuns, que estão sob o controle da administração.

Qualquer encargo feito pelo Administrador de um Edifício aos proprietários deve estar sujeito ao orçamento aprovado pela assembleia, ao disposto no Regulamento da Propriedade Horizontal e às normas pertinentes, neste caso, a Lei 675 de 2001 e as normas que regulam os serviços públicos, tanto nacionais como locais, a Lei 142 de 1994, as Resoluções da CREG (Comissão Reguladora de Energia e Gás Natural) e outras que regem as Entidades que prestam este serviço.

É necessário que os proprietários dos Apartamentos do 8º Andar da Torre 2 solicitem à Administradora que os informe sobre a origem e a base legal desta cobrança. Se for para equipamento de natureza e benefício comum, será de responsabilidade de toda a copropriedade, e se for particular e de serviço individual, o custo será assumido por cada proprietário, mas diretamente perante a Empresa prestadora do serviço.

Entre outras coisas, a rede interna deve ser examinada por um técnico qualificado para determinar se é um benefício coletivo ou individual, dependendo de sua localização em relação ao medidor e ao apartamento ou áreas comuns. Portanto, o administrador não pode, de forma arbitrária e sem respaldo legal e técnico, efetuar essas cobranças diretas dos equipamentos para proprietários específicos.

Internamente, os usuários afetados poderão reportar o incidente ao Conselho de Administração ou mesmo à assembleia de condôminos para os fins indicados. A situação apresentada deverá ser analisada com mais elementos e estudo técnico, e consulta à respectiva Empresa. As entidades responsáveis ​​pela regulação e controle da prestação dos serviços de gás natural são a CREG (Comissão Nacional de Proteção do Gás Natural) e a Superintendência de Serviços Públicos, respectivamente.

A Co-propriedade não processa faturas eletrônicas ou manuais; Além disso, ele não administra livros contábeis, demonstrações financeiras, nem auditor estatutário ou contador há vários anos.

Passamos por dois administradores e um terceiro acaba de ser nomeado. A Assembleia aprovou o início do processo sem apoio contabilístico para aprovação dos resultados da gestão de 2024 , tendo o orçamento para 2025 sido aprovado sem qualquer apoio, o que é completamente ilegal.

Isso deixa claro que o administrador que atuou até 20 de março administrou as finanças como se fossem mesada e sem amparo legal. Apesar de exigir contribuições extraordinárias, o saldo está sempre no vermelho e, para piorar, o Fundo de Contingência nunca é administrado.

Como o único dos 14 coproprietários a exigir, a revisar e a não comer inteiro, sou o dissidente que não é ouvido nem respeitado e o conflituoso. Por favor, preciso de alguma forma impedir essa ilegalidade na forma de um ataque a uma entidade intocável.

Já existem pedidos, petições, proteções, ações por causas menores, mas tudo persiste, e preciso saber como posso pôr fim a toda essa situação, que está se tornando injusta e problemática dentro de um quadro de ilegalidade que preciso denunciar aos órgãos que regulam essas matérias pela Lei 675.

Até o momento, nenhuma entidade oficial foi legalmente designada para a função de monitorar e sancionar administradores e conselhos de administração. Existem várias disposições na Lei 675 de 2001, como o direito de impugnar as decisões da assembleia dentro do prazo estabelecido pelo Código Geral de Processo.

Também é possível obter, através do exercício do direito de petição, que os órgãos sociais da pessoa jurídica titular da propriedade horizontal expliquem sua atuação aos proprietários para que sejam tomadas as providências cabíveis. Quanto ao administrador, este é judicialmente responsável, nos termos do disposto no artigo 50 da Lei 675 de 2001. É possível, ainda, solicitar a intervenção do auditor fiscal.

Sugiro apresentar o caso a um advogado especialista em contencioso de propriedade horizontal para que ele possa verificar, por meio de estudo, se as ações adotadas têm fundamento suficiente e quais outras medidas poderiam ser adotadas, lembrando que a assembleia de condôminos é o órgão máximo da pessoa jurídica, mas deve atuar de acordo com cada norma e a lei, e suas decisões podem ser objeto de revisão e anulação pelos juízes.