O novo registro obrigatório rejeitou metade dos registros de apartamentos turísticos neste verão.

Após protestos em muitas cidades e promessas de controle por parte de algumas administrações, chegou a hora do novo registro estadual de aluguéis de curta temporada, patrocinado pela Europa . Entre julho e agosto, os primeiros meses em que o registro era obrigatório, essa ferramenta serviu para rejeitar quase 35.000 apartamentos de férias dos 69.000 que tentaram se registrar, de acordo com os últimos dados fornecidos pelo Ministério da Habitação. Em teoria, e se os portais digitais fizerem sua parte do trabalho, isso teria impedido que esses imóveis fossem alugados por dias ou semanas. A alta temporada serviu, portanto, como um teste para o censo estadual, que busca esfriar um mercado que chegou ao verão prestes a bater um novo recorde no volume de acomodações.

Os 34.529 imóveis cujos alvarás foram revogados entre 1º de julho e 31 de agosto representam o dobro do número de rejeições registradas em todo o primeiro semestre de 2025. Entre 2 de janeiro, quando o novo censo foi lançado, e 30 de junho, 17.163 apartamentos foram rejeitados, representando 9% do total. No geral, após o endurecimento do cadastro nos últimos dois meses, coincidindo com o registro obrigatório, 20% de todos os pedidos apresentados desde o início do ano foram rejeitados.

A Espanha foi o primeiro país europeu a implementar o registo único para arrendamentos de curta duração. A implementação ocorreu no primeiro dia útil de 2025 , mas os primeiros seis meses foram implementados a título experimental. Tanto os apartamentos alugados a turistas como os alugados sazonalmente para outros fins devem solicitar um número único que funcione como uma matrícula de identificação. No entanto, para tal, os conservadores do registo predial devem verificar se o imóvel cumpre os requisitos obrigatórios antes de conceder a licença. Estes requisitos são de natureza local e regional, uma vez que estes níveis administrativos detêm a maioria dos poderes regulamentares sobre este tipo de imóvel.

O registo obrigatório, sujeito a penalização, não só tem sido fundamental para o aumento de candidaturas, como também para detetar mais imóveis que não cumprem as condições necessárias. Este é um desenvolvimento interessante porque, até agora, os dados indicavam que o período experimental da ferramenta não tinha sido eficaz para conter o fenómeno dos apartamentos turísticos.

Em maio passado, havia 381.837 casas deste tipo na Espanha, de acordo com as últimas estatísticas experimentais do INE, o que representa 1,4% a mais do que na amostra anterior , de novembro de 2024. Embora essas estatísticas não possam ser comparadas com o registro, já que ele estima quantos apartamentos são anunciados rastreando os principais sites, elas mostram que antes do verão a Espanha estava perto de bater seu recorde de apartamentos turísticos: os 403.267 imóveis que o INE havia detectado em agosto de 2024.

Por isso, o Departamento de Habitação está otimista com o andamento do cadastro neste verão: "Consideramos o lançamento um sucesso e ainda não vimos seus efeitos completos", afirma uma porta-voz do departamento, chefiada por Isabel Rodríguez. "As principais plataformas já nos enviaram os dados iniciais e, nas próximas semanas, assim que o processo de análise estiver concluído, os anúncios ilegais começarão a ser removidos", acrescenta.

Se quase 35.000 apartamentos tivessem sido subtraídos do total pré-verão, o censo já teria servido para impedir pelo menos um novo recorde de vendas de casas de férias na Espanha. No entanto, isso é algo que o INE (Instituto Nacional de Estatística e Censos) dificilmente confirmará: o instituto alterou as datas de seus estudos no ano passado e não planeja oferecer dados para agosto deste ano. O próximo panorama do mercado que ele fará será em novembro. Até lá, a própria sazonalidade do setor deverá reduzir os números observados em maio. Mas o registro estatal só comprovará sua eficácia se os dados também mostrarem uma queda em relação a novembro de 2024.

O foco será particularmente em 11 províncias e na cidade autônoma de Ceuta. Estas são as regiões que já igualaram ou superaram o número de apartamentos turísticos que tinham no verão passado em maio. Três outros círculos eleitorais não alcançaram isso em termos de total de imóveis, mas tiveram mais vagas. A Andaluzia se destacou nas estatísticas, a região onde o fenômeno aumentou mais claramente em comparação com agosto de 2024, com quase 1.300 casas a mais alocadas a viajantes do que então. Por enquanto, os dados fornecidos por unidade habitacional mostram que a Andaluzia é uma das regiões onde mais apartamentos são rejeitados no registro, quase 60% durante o verão, embora atrás de outras regiões.

Enquanto aguardamos para ver se o registro foi eficaz em conter o fenômeno dos apartamentos de férias, o que fica claro é que iniciativas municipais ou regionais anteriores não parecem estar conseguindo isso. "É verdade que a percepção de que casas de férias não são inofensivas está evoluindo gradualmente, e isso tem a ver com o fato de ouvirmos as autoridades dizerem que querem tomar medidas", diz o arquiteto e pesquisador Pablo Martínez. Mas ele alerta que "se observarmos quais autoridades estão realmente tomando medidas, são poucas".

Medidas de contenção

Martínez, cofundador da consultoria de planejamento urbano 300.000 km/s, também enfatiza que "todas as regulamentações [aprovadas] não são retroativas, portanto, na melhor das hipóteses, desacelerariam os números, mas não os reduziriam". O único outro exemplo que ele encontra é Barcelona, ​​cuja Prefeitura discutiu a eliminação de todas as licenças em um plano quinquenal que expira em 2029, portanto, ainda não pode ser avaliado.

Até maio, a tendência dos apartamentos turísticos em Barcelona não diferiu da de outras grandes cidades, nem os dados do Departamento de Habitação sobre a porcentagem de apartamentos rejeitados no registro demonstram isso. Entre as cidades com mais de meio milhão de habitantes, Málaga e Sevilha se destacaram por terem registrado mais casas de férias em maio do que no verão passado.

Entre os 25 municípios com o maior volume total de casas de férias, nove tiveram mais propriedades de férias do que nunca em maio: sete estão na Andaluzia, além de Las Palmas de Gran Canaria e Roses (Girona). O certo é que esses tipos de apartamentos se concentram principalmente na praia. Com exceção de Madri ( que tem o maior número de casas de férias em toda a Espanha , com mais de 15.000), Sevilha e Granada, todos os outros são cidades na costa mediterrânea ou nas ilhas.

Soluções personalizadas

O consultor Ignacio Montojo, professor de Direito Administrativo do programa de Turismo da Escola Universitária EUSA, acredita que as diferenças geográficas são cruciais na análise da situação e na adoção de medidas. "Existem diferentes áreas em termos de destinos turísticos, e em alguns lugares a presença de apartamentos turísticos é um problema, mas em outros não", diz Montojo. Por isso, ele defende "fazer um diagnóstico, abordar diferentes situações de forma diferente e, com base nessas informações confiáveis, começar a trabalhar". "A regulamentação não é tão importante quanto formular uma estratégia para o que queremos fazer com a habitação turística", acrescenta.

Sobre o volume que esse negócio atingiu, que Montojo defende como um diferencial em relação ao aluguel tradicional por temporada, o consultor aponta para a profissionalização do setor. "Esses apartamentos muitas vezes são propriedade de pessoas físicas que buscam lucro, mas os administradores se profissionalizaram, e encontramos alguns que possuem tantos apartamentos quanto quartos em um hotel", reflete.