Nowe windy w starych blokach. Ekspert wyjaśnia, kto będzie musiał dobudować dźwigi

• W 2026 r. mają wejść w życie przepisy zobowiązujące do montażu windy w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, mających trzy lub więcej kondygnacji oraz w budynkach użyteczności publicznej mających dwie i więcej kondygnacji.
• Obowiązek dobudowania windy będzie dotyczył także już zbudowanych bloków w przypadku ich przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku czy urządzenia z nim związanego.
• - W przypadku rozbudowy, nadbudowy, przebudowy i przy zmianie sposobu użytkowania budynku, a także związanego z nim urządzenia budowlanego, przepisy rozporządzenia stosuje się tylko i wyłącznie w stosunku do części rozbudowywanej, nadbudowywanej i przebudowywanej lub podlegającej zmianie sposobu użytkowania - mówi radca prawny Joanna Maj z Kancelarii SWK Legal.

W piątek 13 czerwca w Rządowym Centrum Legislacji opublikowano projekt rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, który zakłada, że inwestorzy oraz wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe (w tym deweloperzy i inwestorzy indywidualni) zostaną zobowiązani do montażu windy w budynkach:

• mieszkalnych wielorodzinnych, mających trzy lub więcej kondygnacji,
• użyteczności publicznej mających dwie i więcej kondygnacji,
• zamieszkania zbiorowego (z wyłączeniem budynków zamieszkania zbiorowego na terenach zamkniętych) mających dwie i więcej kondygnacji.

Jeśli nie będzie konieczności instalowania windy, wystarczy zapewnienie dostępu poprzez wykonanie pochylni.

Resort rozwoju podkreśla, że zaproponowane regulacje mają na celu m.in. ułatwienie dostępu do budynków i urządzeń z nimi związanych osobom z różnym rodzajem niepełnosprawności.

Wspólnoty i spółdzielnie będą musiały także pokryć koszt dostosowania już zbudowanego budynku do potrzeb osób z niepełnosprawnościami, jeśli budynek będzie np. przebudowywany. Tym samym, będą musiały zapłacić za dobudowę dźwigu osobowego do istniejących budynków, które nie są wyposażone w windę.

Radca prawny Joanna Maj z Kancelarii SWK Legal tłumaczy, że przepisy projektu rozporządzenia dotyczące montażu wind będzie trzeba stosować w odniesieniu do budynku lub jego części oraz związanego z nim urządzenia budowlanego w przypadku projektowania, budowy, przebudowy i zmiany sposobu użytkowania budynku czy urządzenia z nim związanego. Jak dodaje mec. Joanna Maj, w przypadku rozbudowy, nadbudowy, przebudowy i przy zmianie sposobu użytkowania budynku, a także związanego z nim urządzenia budowlanego, przepisy rozporządzenia stosuje się tylko i wyłącznie w stosunku do części rozbudowywanej, nadbudowywanej i przebudowywanej lub podlegającej zmianie sposobu użytkowania.

Jeżeli w danym budynku nie mają miejsca budowa, przebudowa czy zmiana sposobu użytkowania, jak również nie jest on objęty pracami projektowymi, to nie ma obowiązku stosowania przepisów niniejszego projektu rozporządzenia - budynek powinien być zgodny z przepisami obowiązującymi w czasie jego powstania (i przepisami obowiązującymi w czasie wprowadzanych wcześniej zmian w wyniku prowadzonych w nim ewentualnych wyżej wymienionych prac)

- dodaje radca prawny Joanna Maj.

Ekspertka zaznacza także, że jeśli przebudowa obejmuje jedynie np. pomieszczenia higienicznosanitarne, to nie ma potrzeby całego budynku w każdym aspekcie przystosowywać do przepisów projektu rozporządzenia (przykładowo w zakresie obowiązku wyposażenia w dźwig osobowy). Nie ma jednak, oczywiście, przeszkód dla stosowania przepisów dotyczących montażu wind w innych przypadkach niż wspomniana budowa, przebudowa czy zmiana sposobu użytkowania.

Przepis (w powiązaniu z uzasadnieniem i celem jego stosowania) nie powoduje w każdym przypadku przebudowy istniejących budynków mieszkalnych i tym samym nie w każdym przypadku powstanie konieczność montażu windy. Oczywiście, brak ustawowego (czy "rozporządzeniowego") obowiązku realizacji takiej inwestycji nie stoi na przeszkodzie, aby właściciel lub zarządca obiektu, posiadając odpowiednie środki finansowe na ten cel, mógł wyposażyć obiekt w ułatwienie dotyczące poruszania się osób w nim zamieszkałych

- podkreśla mec. Joanna Maj.

Co ważne, w spółdzielni mieszkaniowej decyzję o dobudowie windy w danej nieruchomości, oprócz uprawnionych statutowo organów, powinni zaakceptować także właściciele lokali.

Obowiązkiem montażu windy w przypadku wspomnianej m.in. przebudowy zostaną objęte wspólnoty mieszkaniowe oraz spółdzielnie mieszkaniowe, których w Polsce jest ok. 3500. Będą musiały w związku z tym pokryć koszt realizacji dobudowy dźwigu osobowego do istniejących budynków. Resort rozwoju podkreśla, że cena dźwigu zależna jest od jego wielkości, rodzaju szybu, jak również ilości przystanków. Koszty te w efekcie mogą powodować wzrost ceny za 1 m kw. powierzchni użytkowej mieszkań. Ponadto, w tym przypadku występują koszty związane z koniecznością poddawania wind badaniom okresowym, które należy wykonywać raz w roku oraz koszty ewentualnych napraw.

Wskazanie precyzyjnej kwoty w zakresie wzrostu cen wszystkich planowanych inwestycji nie jest możliwe ze względu na różnorodność i charakter poszczególnych inwestycji

- podkreśla resort rozwoju.

Na dobudowę szybu windowego oraz zakup i montaż dźwigu osobowego wspólnota, czy też spółdzielnia mieszkaniowa może uzyskać dofinansowanie z powołanego ustawą z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz.U. z 2022 r. poz. 2240), rządowego Funduszu Dostępności prowadzonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego oraz współpracujące z nim instytucje finansujące. Finansowane są inwestycje, które dostosowują budynki do potrzeb osób z niepełnosprawnościami, opiekunów z małymi dziećmi lub osób starszych.

Wspólnota lub spółdzielnia może też ubiegać się o wsparcie ze środków Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych w ramach Programu Wyrównywania Różnic Między Regionami. Środki te przeznaczone są na poprawę dostępności wielorodzinnych budynków mieszkalnych m.in. budowę wind. Inwestycja musi zapewnić dostępność do co najmniej dwóch lokali, w których mieszkają osoby z niepełnosprawnością narządu ruchu o znacznym lub umiarkowanym stopniu niepełnosprawności.

Projekt rozporządzenia jest konsekwencją dokonania zmian w obowiązujących przepisach, w tym wprowadzenia nowych wymogów dotyczących zapewnienia dostępności architektonicznej osobom ze szczególnymi potrzebami, wprowadzonych przepisami ustawy z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. z 2024 r. poz. 195) oraz przepisami ustawy z dnia 19 lipca 2019 r. o zapewnianiu dostępności osobom ze szczególnymi potrzebami (Dz. U. z 2024 r. poz. 1411) - zachodzi konieczność wydania nowego rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie regulującego na nowo materię warunków technicznych.

Rozporządzenie wejdzie w życie z dniem 20 września 2026 r., przy czym część przepisów wejdą w życie z dniem 31 grudnia 2026 r. oraz 31 grudnia 2029 r.