Właściciele wynajmujący mieszkania wyłącznie latem: „Dochód może być trzykrotnie lub czterokrotnie większy od dochodu z tygodnia poza sezonem”.

Aktywność na rynku nieruchomości zapadła w tradycyjny letni sen. Agencje, banki i notariusze pracują obecnie na pół gwizdka. Jednak rynek jest bardziej aktywny niż kiedykolwiek. Wynajem wakacyjny kwitnie latem, zwłaszcza jeśli miejsce ma plażę. Liczba apartamentów turystycznych w Hiszpanii znacznie wzrosła: „W styczniu było ich około 418 000, a w sierpniu ponad 610 000” – mówi Sergio Cardona, analityk z Rental Observatory, wspieranego przez Fundację Seguro Alquiler i Uniwersytet Króla Juana Carlosa.

Tego lata wynajem jednego z tych domów jest drogi. Według Tecnitasa średni koszt sięga 1200 euro za tydzień. W najbardziej popularnych destynacjach, takich jak Ibiza czy Marbella, wzrasta do 3300 euro, czyli 471 euro za noc. Rachunek za siedem dni w luksusowej willi może sięgnąć 25 000 euro. Pokusa wynajęcia w takich cenach przyciąga właścicieli, którzy do tej pory nie rozważali wejścia na ten rynek.

Coraz więcej osób wynajmuje swoje nieruchomości – głównie drugie domy – tylko latem. „Lipiec i sierpień stanowią od 60% do 80% zajętych nocy w ciągu całego roku w nadmorskich kurortach o wysokiej sezonowości. W obszarach miejskich odsetek ten wynosi około 40%” – podaje StayAlliance, stowarzyszenie oferujące noclegi krótko- i średnioterminowe.

Działalność firmy jest oczywista: w ciągu trzech miesięcy – od lipca do września – zarabiają oni to, co byłoby niemożliwe w jakimkolwiek innym okresie roku. „Może to potroić, a nawet poczwórnie zwiększyć dochód z tygodnia poza sezonem w silnie sezonowych nadmorskich kurortach. W miastach, gdzie sezonowość jest mniejsza, różnica między sezonem wysokim a niskim również istnieje, ale jest znacznie mniej wyraźna” – podkreśla stowarzyszenie. Przy dobrym prowadzeniu działalności, dochód może być porównywalny z dochodem z wynajmu mieszkań w ciągu roku, choć działalność ta wiąże się z obciążeniami podatkowymi i kosztami operacyjnymi, które również należy uwzględnić przy obliczaniu tych kwot. Ponadto właściciel musi zarejestrować się w Jednolitym Rejestrze Wynajmu Turystycznego, aby uzyskać kod identyfikacyjny niezbędny do reklamowania się na platformach.

W GuestReady, kompleksowej firmie zarządzającej wynajmem wakacyjnym, której portfolio obejmuje klientów wynajmujących wyłącznie między czerwcem a wrześniem, podkreśla się, że jest to coraz bardziej powszechny model sezonowy w Hiszpanii, który „może przynieść znacznie wyższe zyski niż w miesiącach takich jak marzec czy listopad”. Szacuje się to następująco: „Nawet o 40% wyższe”.

Właściciele niechętnie dzielą się swoimi doświadczeniami i zgadzają się robić to pod fikcyjnymi nazwiskami. „Nikt nie chce, bo często są kryminalizowani” – mówi agentka nieruchomości (API) z Ibizy. 66-letnia Sonia oferuje dom w zabudowie bliźniaczej w osiedlu Novo Sancti Petri w Chiclana de la Frontera (Kadyks). „Zwykle ogłaszam się na dwa tygodnie lub całe miesiące, ale jeśli mam zapytania na kilka tygodni, analizuję je, trochę podnoszę cenę i nie mam problemu. Chodzi o to, żeby uniknąć dodatkowych tygodni” – argumentuje. Przez resztę roku korzysta z domu sporadycznie, zwłaszcza w długie weekendy. Tylko w sierpniu zarabia około 8000 euro. „Dzięki temu, co zarabia się latem, dom jest utrzymywany przez cały rok, oprócz oczywiście zachowania wartości” – mówi. Sonia wynajmuje mieszkania znajomym i za pośrednictwem Rentalia. „Resztą (umową, kluczami, sprzątaniem itp.) zajmuję się ja”.

Berta, lat 55, właśnie wystawiła na wynajem dwupiętrowy bungalow w Torrevieja (Alicante), mieście, w którym przez cały rok jest więcej pustych domów niż mieszkańców (według Generalnej Rady Ekonomistów, spośród ponad 122 700 nieruchomości tylko około 36 800 jest zarejestrowanych jako główne miejsca zamieszkania). Berta jest na tym rynku po raz pierwszy. Wynajmuje na dwa tygodnie, ale tylko latem, „aby nie zniszczyć domu, uniknąć ogromnych kosztów związanych ze zmianą najemców i dla spokoju ducha”. Właściwie „oferowano nam wynajem długoterminowy zimą, ale nie chcemy tracić kontaktu z domem na tak wiele miesięcy”, wyjaśnia. Zarządza nim lokalna agencja, która zajmuje się wszystkim (przeprowadzkami, wyjazdami, sprzątaniem itp.). Dochód za dwa tygodnie wynosi 1700 euro. „W tym roku wynajęliśmy tylko dwa apartamenty na okres dwóch tygodni, czyli za 3400 euro”. Od tej kwoty odejmujemy prowizję agencji i opłatę za sprzątanie.

Właściciel krajowy

Dominującym profilem jest profil właściciela krajowego. Sergio Cardona twierdzi, że wielu z nich „nie rozważa wynajmu mieszkań, ponieważ przez resztę roku traktują swoją nieruchomość jako drugi dom”. W niektórych przypadkach, jak twierdzi GuestReady, jest to element planowania osobistego lub rodzinnego, mającego na celu zrównoważenie kosztów związanych z podróżami lub wakacjami. StayAlliance podkreśla jednak, że popyt nie ogranicza się wyłącznie do wakacji. „W wielu obszarach nadmorskich elastyczne zakwaterowanie zaspokaja również potrzeby związane z mobilnością zawodową, np. pracowników tymczasowych lub pracowników sektora usług, którzy potrzebują zakwaterowania”.

Oprócz tego, że jest to oczywiste, biznes ten jest niemal samowystarczalny, ponieważ większość osób deleguje zarządzanie firmie, zwłaszcza ci, którzy mieszkają kilka kilometrów od swojego drugiego domu. „Prowizje platform rezerwacyjnych online wahają się od 15% do 20%, do których należy doliczyć sprzątanie i podatki” – wyjaśnia StayAlliance. Agencja nieruchomości pobiera od Berty 10% plus 40 euro za zameldowanie i wymeldowanie , bez sprzątania. „Łączenie funkcji mieszkalnych z turystycznymi to zjawisko, które wpisuje się w coraz bardziej profesjonalizujący się model” – twierdzi StayAlliance.

Agencje nieruchomości w najpopularniejszych lokalizacjach tętnią obecnie życiem. „Obsługują wielu właścicieli, którzy decydują się na wynajem swoich drugich domów w okresach, kiedy nie planują tam przebywać” – mówi Carles Sala, rzecznik prasowy Stowarzyszenia Agentów Nieruchomości Katalonii.

Rynek luksusowy również uczestniczy w tym szaleństwie. „Wielu właścicieli, zarówno krajowych, jak i międzynarodowych, decyduje się na wynajem swoich domów tylko w sezonie letnim. Szacujemy, że od 35% do 40% właścicieli w segmencie luksusowych nieruchomości mieszkalnych korzysta z tego modelu” – mówi Rodrigo Lozano, dyrektor Balearów w Spain Sotheby's International Realty. Willę na Ibizie lub Majorce można wynająć za od 10 000 do 25 000 euro tygodniowo w lipcu i sierpniu. „To wzrost od 100% do 300% w porównaniu z niskim sezonem. Nawet mniejsze, luksusowe nieruchomości w ekskluzywnych dzielnicach mogą podwoić swoją zwykłą stawkę”. Załóżmy, że dom jest wynajmowany od lipca do września: może generować dochód brutto w wysokości od 60 000 do 150 000 euro. „To efektywna strategia finansowa”. Wynajem tylko w lecie pozwala na wysoką rentowność, przy jednoczesnym zachowaniu osobistego użytkowania nieruchomości przez resztę roku” – twierdzi zarządca.

Niektórzy właściciele są skłonni wynajmować mieszkania tylko na kilka miesięcy. W lipcu i sierpniu w Denii i Jávei (Alicante) czynsze mogą się wahać od 25 000 do 35 000 euro, a w niektórych przypadkach nawet do 40 000 euro – szacuje Vicente Salamanca, dyrektor ds. sprzedaży w Denii i Jávei w Engel & Volkers.

Mniejsza sezonowość

W porównaniu z innymi rynkami, choć rzeczywiście aktywność spada, lato nie jest już okresem całkowitej pustki, przynajmniej dla niektórych. „Osoby poszukujące domu latem są zazwyczaj bardziej zdeterminowane i mają jasno określone terminy, czy to ze względu na zmianę pracy, przeprowadzkę rodziny przed końcem roku szkolnego, czy inwestycję, którą chcą sfinalizować przed końcem roku. W przypadku wynajmu to okres największej rotacji” – mówi María Matos, dyrektor ds. badań i rzeczniczka prasowa Fotocasa.

Ciągły spadek podaży dostępnych mieszkań i rosnąca presja popytu sprawiają, że aktywność – zarówno pod względem kupna, sprzedaży, jak i wynajmu – pozostaje stabilna przez cały rok. Rynek nie zwalnia tempa wraz z nadejściem upałów . „Tradycyjna sezonowość rynku nieruchomości zanika, a liczba transakcji rośnie nawet latem” – wyjaśnia José María Alfaro, prezes Krajowej Federacji Stowarzyszeń Nieruchomości (FAI). Federacja zapewnia, że ​​„wiele agencji utrzymuje stabilny poziom aktywności przez cały rok; decyzje zakupowe nie zwalniają z powodu świąt”.

Iñaki Unsain, osobisty doradca ds. nieruchomości, jest dobrym przykładem tej zmiany. „Dla nas lato nie jest synonimem przerwy, ale raczej okazji, jeśli wiesz, gdzie i jak się poruszać”. Na podstawie swojego doświadczenia wyjaśnia, że ​​„niektórzy kupujący wykorzystują święta, aby obejrzeć nieruchomości. A jeśli szukasz czegoś od jakiegoś czasu, lato może być idealnym momentem, aby podejmować decyzje spokojniej i bez pośpiechu”.

Agencje nieruchomości luksusowych również odnotowują znaczny wzrost aktywności. Marbella jest tego dobrym przykładem. „To znana na całym świecie destynacja, a sezon letni przynosi zauważalny wzrost liczby klientów zainteresowanych nieruchomościami, zarówno na wakacje, jak i jako inwestycja” – mówi Smadar Kahana, dyrektor wykonawczy Engel & Völkers Marbella.