Vragen en antwoorden: Wat u moet weten over het betalen van uw 'comunidad'-bouwkosten in Spanje

Als u eigenaar bent van een woning in Spanje, is de kans groot dat u lid wordt van een huiseigenarenvereniging, in het Spaans ook wel comunidad of comunidad de vecinos genoemd.

Dit betekent onder andere dat u comunidad -bouwkosten (gemeenschapsbouwkosten) moet betalen.

Wat zijn comunidad-kosten?

De regels omtrent comunidad- kosten zijn afkomstig uit de Spaanse wet op horizontale eigendommen (LPH). Deze wet is van toepassing op onroerende goederen die deel uitmaken van een gebouw of huis op gemeenschappelijke grond die is opgesplitst in verschillende percelen, waardoor een 'gemeenschap van eigenaren' ontstaat.

Artikel 9 stelt specifiek dat een van de verplichtingen van de eigenaren van onroerend goed binnen een horizontaal onroerendgoedstelsel is om bij te dragen aan de algemene kosten voor het “adequate onderhoud van het onroerend goed, de diensten, lasten en verantwoordelijkheden die niet kunnen worden geïndividualiseerd.”

Welke soorten kosten zijn er?

Volgens Idealista , de belangrijkste Spaanse vastgoedwebsite, zijn er in Spanje over het algemeen twee soorten gemeenschapskosten:

1. Algemene of gewone gemeenschapskosten : Kosten voor het basisonderhoud en de werking van het gebouw. ​​Denk aan kosten zoals elektriciteit, water, bankkosten, tuinonderhoud, portiers, liftonderhoud, schoonmaak- en onderhoudskosten. Deze zijn opgenomen in de jaarlijkse begroting en worden tijdens de vergaderingen goedgekeurd.
2. 'Buitengewone' gemeenschapskosten : Er zijn ook 'buitengewone' kosten die verder gaan dan het algemene onderhoud. Dit is waar de zogenaamde derrama's vandaan komen, die meestal worden gebruikt om te voorzien in specifieke verbeteringsbehoeften van het gebouw, zoals bijvoorbeeld het installeren van een lift, of het uitvoeren van aanpassingen of reparaties aan de gevel of het terras. Deze extra kosten worden meestal goedgekeurd in een buitengewone comunidadvergadering en het is ook mogelijk om ze te betalen met het geld dat de gemeenschap gedurende het jaar heeft bespaard - het overschot.

Wie betaalt de gemeentekosten?

De betaling van de gemeenschapskosten is de verantwoordelijkheid van de huiseigenaar. Idealista merkt echter op: "Het is mogelijk om de gemeenschapskosten over te hevelen naar de huur als de woning in overleg met de huurder wordt gehuurd. In ieder geval is de verhuurder altijd verantwoordelijk voor de betaling van de gemeenschapskosten."

Houd er rekening mee dat het mogelijk is om commerciële ruimten op de begane grond van een gebouw uit te sluiten van betaling voor zaken zoals trap- of liftkosten. Om echter een of meer eigenaren van een specifieke kostenpost te kunnen vrijstellen, is het volgende vereist:

• Het staat duidelijk vermeld in de statuten of het huishoudelijk reglement.
• Het is unaniem goedgekeurd in de vergadering van eigenaren.

Hoe worden de kosten berekend?

Spaans vastgoedexpert Graham Hunt schreef voor The Local over de comunidad en legde uit hoe het werkt: " Eigenlijk wordt de overgrote meerderheid van de woningen in Spanje verkocht als freehold, wat betekent dat je ze volledig in bezit hebt. Als je een appartement in een gebouw hebt, heb je uiteraard slechts een percentage van de freehold, dat op basis van een bepaald percentage wordt bepaald. Hoeveel procent van de totale freehold vertegenwoordigt jouw appartement? Dat hangt af van het percentage van de grootte van het hele gebouw dat jouw appartement beslaat."

Dus in principe huurt u een bepaald gedeelte van de ruimte, afhankelijk van de grootte.

"Alle maandelijkse bouwkosten zijn zo geraamd dat de gemeenschap een klein overschot heeft. Stel dat de kosten voor een gebouw, elektriciteit, lift, verzekering, schoonmaak, enz. € 900 per maand bedragen en er 30 appartementen in het gebouw zitten," voegde Hunter eraan toe.

De gemeenschap rekent ongeveer € 1.200 per maand en verdeelt dat over de deuren in het gebouw. ​​Ze zorgen er ook voor dat er een klein overschot blijft (dit wordt later belangrijk). Dus als we ervan uitgaan dat elk appartement even groot is en hetzelfde percentage van het hele gebouw beslaat, dan betaalt elke deur € 40 per maand. Normaal gesproken wordt dit bedrag elke drie maanden rechtstreeks van je bankrekening afgeschreven, wat neerkomt op een kwartaalbedrag van € 120.

Hoeveel bedragen de maandelijkse kosten voor een gemeente doorgaans?

Zoals Hunter aan The Local vertelde: "Hoe lang is een stuk touw? De kosten van een gemeenschap hebben veel variabelen. We hebben gemeenschapskosten gezien van € 6 per maand, of zelfs nul in een paar gevallen, tot € 600 per maand in een uitzonderlijk geval."

Dus, zoals zo vaak in Spanje, is het antwoord: het hangt ervan af. De diensten en faciliteiten zijn niet in elk gebouw hetzelfde, net zomin als het aantal buren of het quotum dat elk van hen op basis van zijn of haar eigendom heeft. Al deze factoren zijn van invloed op de hoogte van de te betalen gemeenschapskosten.

Over het algemeen hanteren de meeste gemeenten het quotasysteem, hoewel er ook gemeenten zijn waar alle buren een vast quotum betalen dat voor iedereen gelijk is. Volgens Fotocasa ligt dit gemiddeld tussen de € 100 en € 110 per maand.

Een comunidad- vergoeding aan de lage kant van het spectrum – ongeveer € 10-20 per maand – kan voldoende zijn voor een appartement zonder lift, waarbij de buren om de beurt schoonmaken en/of het papierwerk of de bankzaken regelen.

Kunnen de kosten van een gemeente stijgen?

Tijdens de jaarlijkse algemene vergadering van eigenaren, die in de meeste gemeenschappen in het eerste kwartaal van het jaar wordt gehouden, wordt de begroting voor het boekjaar uiteengezet, rekening houdend met de voor het jaar verwachte uitgaven en de inkomsten.

Zoals gezegd worden de kosten over de buren verdeeld op basis van hun quotum.

Om de gemeentelijke bijdrage te verhogen, moet deze met unanimiteit worden aangenomen. De reden voor de verhoging moet ook worden gerechtvaardigd, bijvoorbeeld door inflatie, nieuwe onderhoudskosten of een stijging van de energierekening.

Waar gaan de gemeentekosten naartoe?

De gemeenschapsbijdragen worden meestal via automatische incasso betaald aan de voorzitter of penningmeester van de gemeenschap. Veel gebouwen hebben hiervoor aparte bankrekeningen of laten de gelden beheren door een extern vastgoedbeheerbedrijf.

Sommige kleinere bouwers doen het mogelijk contant.

Kan ik een klacht indienen als de kosten stijgen?

Ja, als lid van de gemeenschap hebt u het recht om een ​​klacht in te dienen tegen een verhoging van de tarieven. Er is echter geen garantie dat dit effect zal hebben.

Volgens de Spaanse vastgoedbeheerderswebsite SuperVecinas kunt u een klacht indienen als u het ‘niet eens bent met de nieuwe begroting van de bewonersvereniging, het niet eens bent met de hervorming van de statuten van de gemeenschap , of als er een geschil is met de bewonersvereniging’.

Idealista geeft echter aan dat het wel mogelijk is om de verhoging van de gemeenschapsbijdrage terug te vorderen, maar dat dit alleen kan als het in strijd is met gemeenschapsovereenkomsten of statuten.

"Over het algemeen is de verhoging van de vergoeding rechtmatig, zolang de berekening correct is uitgevoerd", aldus het rapport. "De enige manier om de verhoogde vergoeding te ontlopen, is door te bewijzen dat de verhoging onrechtmatig is of dat de juiste procedure niet is gevolgd."

LEES OOK: 'La comunidad' - Wat huiseigenaren in Spanje moeten weten over verenigingen van huiseigenaren