Als Milaan mensen wegjaagt die in huurwoningen wonen, komt dat (ook) doordat de stad een systeem genaamd AirBnb steunt

Milaan bloeit op transformatie . Dat is altijd al zo geweest, sinds de familie Visconti besloot van hun stad een kruispunt van handel en ambitie te maken. Tot tien jaar geleden was de hoofdstad van Lombardije slechts de economische hoofdstad van Italië, maar sinds de Expo van 2015 de stad in de internationale schijnwerpers zette, heeft ze zichzelf ervan overtuigd dat ze ook een toeristisch centrum kan zijn (of de potentie heeft om dat te worden). Kortetermijnverhuur is een natuurlijk, bijna onvermijdelijk gevolg hiervan geworden.

In 2018 waren er al 17.700 advertenties op Airbnb , en in 2024 waren dat er al meer dan 22.600 ( Binnen Airbnb-gegevens ). In dezelfde periode steeg de gemiddelde huurprijs in de stad van 17,4 naar 23,3 euro per vierkante meter ( een nominale stijging van 34% ). Deze twee fenomenen – net als in andere Italiaanse en Europese steden – zijn met elkaar verbonden: kortetermijnverhuur kan het woningaanbod beperken , de markt onder druk zetten en de prijzen opdrijven. Maar de vraag is: in hoeverre gebeurt dit ook in Milaan?

Volgens het gezaghebbende onderzoeksbureau Tortuga komt een stijging van 1% in de Airbnb-penetratie (d.w.z. het percentage woningen dat online wordt gezet in verhouding tot het aantal woningen dat te huur is) over het algemeen overeen met een stijging van 6,7% in de aankoopprijzen van woningen en een stijging van 5,7% in de huurprijzen .

Deze schatting is echter gebaseerd op nationale berekeningen, terwijl elke stad uniek is. Het is lastig om te bepalen in hoeverre deze cijfers van toepassing zijn op Milaan, maar een indicatie kan worden verkregen door het aantal advertenties op Airbnb van 2012 tot nu te vergelijken met de gemiddelde huurprijs in de stad in dezelfde periode. Zoals uit de grafiek blijkt, is de trend vergelijkbaar.

Concreet is er een getal – de Pearson-index – dat meet hoe dicht twee fenomenen bij elkaar "bewegen". Een waarde dicht bij 1 duidt op een perfecte correlatie tussen de twee fenomenen, terwijl een waarde dicht bij 0 geen duidelijk verband aangeeft. Een vergelijking van Airbnb-advertenties en huurprijzen over dezelfde periode, jaar na jaar, levert 0,9 op : een duidelijke correlatie (de correlatie wordt hieronder grafisch weergegeven).

Natuurlijk betekent het bestaan van een correlatie niet dat er causaliteit is (het een kan het ander niet veroorzaken). Verschillende studies die de afgelopen jaren dezelfde correlatie hebben gevonden, hebben echter een causaal verband verondersteld. Een grootschalig onderzoek, gefinancierd door de Europese Commissie om de situatie in Rome, Milaan en Parijs te beoordelen, concludeerde dat "wat betreft huizenprijzen, we een significante positieve correlatie vinden tussen de aanwezigheid van kortetermijnverhuur (Airbnb) en huizenprijzen in Milaan en Rome." Deze impact is, volgens het onderzoek, vooral significant voor middelgrote woningen en in centrale delen van de stad .

Het onderzoek concludeert dat het noodzakelijk is om verder te onderzoeken "of er een causaal verband bestaat tussen de stijging van de huizenprijzen en de toename van Airbnb-vermeldingen". Ook wordt gesteld dat "kortetermijnverhuur, indien niet voldoende gereguleerd, kan leiden tot een geleidelijke desintegratie van de sociale structuur ."

Uit een ander onderzoek van de Bicocca Universiteit , dat gebruikmaakt van Irept -gegevens, blijkt dat “de huidige penetratiegraad van de markt voor kortetermijnverhuur in Milaan elasticiteiten vertoont die zich vertalen in huurprijsstijgingen van 5-7% in de hele stad , terwijl in wijken met veel toerisme de impact nog groter is”.

De wijk Navigli kent bijvoorbeeld een van de hoogste concentraties aan kortetermijnverhuur, namelijk 12% van het totale aantal wooneenheden . Hier stegen de huren tussen 2015 en 2023 met 42% (vergeleken met een gemiddelde stijging van 28% in de stad).

In Milaan is het aanbod van kortetermijnhuur geconcentreerd in de binnenstad , met een sterke penetratie in de stationsgebieden. De gebieden met de meeste huurprijzen, naast het Centrum , zijn Buenos Aires , Centrale , Porta Ticinese , Brera , Sarpi , Loreto , Navigli en Isola . Deze gebieden hebben enkele van de hoogste huurprijzen in de stad .

Maar het probleem draait niet alleen om de prijzen: kortetermijnverhuur transformeert de stad op manieren die veel verder gaan dan de simpele dynamiek van vraag en aanbod. De Airbnb-markt wordt steeds aantrekkelijker: in iets meer dan tien jaar tijd zijn de gemiddelde huurprijzen voor een appartement voor vakantie of zakenreizen gestegen van € 80 naar € 166 per nacht (met aanzienlijke stijgingen in de aanloop naar de Olympische Spelen van Milaan-Cortina in 2026 ).

Dit heeft geleid tot een stormloop op Airbnb . Waar het beheer van appartementen op het platform vroeger grotendeels een privéaangelegenheid was tussen eigenaren en gasten, is het nu een toeristische sector geworden. En de laatste jaren is deze trend steeds duidelijker geworden. In 2018 werd slechts 39% van de advertenties beheerd door hosts met meer dan één accommodatie ; in 2024 was dat percentage gestegen tot 63% . Met andere woorden: alles wordt steeds meer gecentraliseerd en er zijn nu bureaus of startups die honderden appartementen beheren.

De tien grootste hosts in Milaan zijn momenteel Italianway (met 480 listings), Donato (345), Cleanbon House (305), Simone (202), Chiara & Roberto (138) – zij gebruiken hun eigen naam, maar zijn in feite bureaus. Ook: I-Host (136), Andrea (135), Youhosty (128), Habyt (127) en Its Home (119).

Kortom, dit zijn geen particuliere huiseigenaren die hun tweede appartement (misschien geërfd) online zetten. Het zijn bedrijven die gespecialiseerd zijn in kortetermijnverhuur . Hun model is simpel: ze beheren de appartementen van de eigenaren, regelen alles (schoonmaak, inchecken, gastencontact) en garanderen in ruil daarvoor een vast maandelijks inkomen, of een percentage , aan de eigenaar. Voor veel eigenaren is het een geweldige deal: geen huurders om te beheren, geen verplichtingen, geen vierjarige contracten die met nog eens vier jaar verlengd kunnen worden, geen gedoe met overeengekomen huurprijzen of sociale huurwoningen. Mochten ze ooit besluiten hun huis terug te kopen , dan kunnen ze dat doen wanneer ze maar willen.

Het punt is dat het beheer van duizenden appartementen op deze manier in handen komt van slechts een paar bedrijven . Een dergelijke concentratie heeft twee belangrijke gevolgen . Ten eerste kunnen deze bedrijven de vastgoedprijzen sterk beïnvloeden. Ten tweede wordt het vanuit regelgevingsoogpunt ingewikkelder, omdat er een extra tussenpersoon is tussen Airbnb en de huurder. En dit maakt elke poging tot regulering veel moeilijker .

Natuurlijk zijn er talloze factoren die de vastgoedmarkt beïnvloeden. De groeiende aanwezigheid van Airbnb heeft slechts gedeeltelijk invloed op huurverhogingen: huren worden beïnvloed door de lokale economische groei , de toegenomen vraag naar huisvesting voor werk, internationale vastgoedinvesteringen , (vermeende) vastgoedspeculatie , en meer.

Maar de impact is er wel degelijk. En het resultaat hiervan is dat Milaan vandaag de dag voor een keuze staat. Aan de ene kant is er de toeristische aantrekkingskracht , die geld en internationale zichtbaarheid oplevert. Aan de andere kant is er de leefbaarheid voor degenen die hier daadwerkelijk wonen , voor degenen die hier studeren of werken en meer dan € 1.200 moeten betalen voor een kamer in de wijk Loreto of Bocconi .

Het is een klassieke situatie waarin iedereen legitieme belangen heeft: de eigenaren die hun winst maximaliseren, de toeristen die comfortabele accommodaties vinden, de makelaars die miljoenenbedrijven opbouwen. Maar de prijs wordt vaak betaald door de Milanezen die het zich niet meer kunnen veroorloven om in hun stad te wonen . Dit is geen nieuw verhaal; dit is al gebeurd in Barcelona, Amsterdam en Lissabon: deze steden hebben moeten vechten om hun volkse ziel te behouden, en dat is niet altijd gelukt. De vraag is: zal Milaan het anders aanpakken, of zal het dezelfde fouten herhalen?