Gli sviluppatori si sono nascosti in una fossa

Negli ultimi 12 mesi, il volume dell'offerta di alloggi primari allo stadio di scavo di fondazione nella "vecchia" Mosca è diminuito del 7,4%, attestandosi a 8.200 lotti. Secondo gli esperti, l'avvio di nuovi edifici residenziali è dovuto al calo della domanda e all'inasprimento delle condizioni per l'erogazione dei mutui. In che modo la nuova tendenza influirà sul costo medio di 1 mq di abitazione nel mercato delle nuove costruzioni della capitale?

Secondo Ruslan Syrtsov, amministratore delegato di Metrium, entro la fine di maggio, sul mercato delle nuove costruzioni della "vecchia" Mosca erano stati presentati 8.237 lotti in 58 progetti, in fase di fondazione. A titolo di confronto, l'anno precedente la cifra era di 8.892 lotti in 65 progetti. Secondo Syrtsov, la situazione per segmento è la seguente: nelle classi mass e business, il numero di tali offerte è diminuito rispettivamente del 29,7% (a 2.390 lotti) e del 14,6% (a 3.678 lotti). Nei segmenti premium ed élite, al contrario, il volume di offerta è aumentato rispettivamente del 39,1% (a 1.518 lotti) e del 96,1% (a 651 lotti).

"Nel segmento di massa e nella classe business, il numero di avvii è diminuito a causa dell'aumento del costo del finanziamento dei progetti", ha spiegato l'analista. Ha ricordato che entrambi i segmenti dipendono fortemente dai programmi governativi, tra cui a Mosca sono stati mantenuti solo i mutui per le famiglie con condizioni più severe e commissioni bancarie. A sua volta, nel mercato delle nuove costruzioni premium ed élite, secondo Syrtsov, si registra una corsa all'acquisto. I clienti facoltosi cercano di investire in asset affidabili in condizioni di incertezza economica. "Pertanto, gli sviluppatori di alloggi ad alto budget sono meno propensi a rinviare gli avvii, sebbene siano costretti a pagare in eccesso gli istituti di credito nell'ambito dei prestiti. Di conseguenza, anche in condizioni di elevata attività dei consumatori, l'offerta presso lo scavo di fondazione è in crescita", ha concluso l'esperto.

"Il volume di offerta oggi è in realtà inferiore rispetto a un anno fa. Recentemente, sia il volume delle commesse edilizie che il lancio di nuovi progetti da realizzare sono diminuiti nel mercato immobiliare", ha confermato Igor Sibrenkov, Direttore Commerciale di GC "Osnova". A suo avviso, la tendenza si è rafforzata a causa dell'elevato tasso di interesse chiave della Banca Centrale e dell'aumento dei costi di costruzione. "L'elevato tasso di finanziamento dei progetti per gli sviluppatori, la ridotta disponibilità di mutui, che rallenta il tasso di riempimento dei conti deposito a garanzia, hanno un impatto molto significativo sulla dinamica del lancio di nuovi progetti", ha aggiunto lo sviluppatore.

Allo stesso tempo, ha osservato che nei progetti di massa e di classe business, nella fase di scavo delle fondamenta, vengono solitamente offerti prezzi vantaggiosi. Di conseguenza, i lotti più convenienti stanno iniziando a essere esauriti, il che influisce anche sul quadro generale del mercato.

Secondo Syrtsov, all'inizio di giugno, i prezzi dei nuovi edifici di massa nella fase iniziale di costruzione sono aumentati del 6,4% in 12 mesi (a 336,8 mila rubli/mq), i complessi di classe business sono diventati più economici dell'1,5% (a 449,6 mila rubli/mq), i progetti premium sono diventati più costosi del 19,6% (a 769,7 mila rubli/mq), i progetti d'élite sono aumentati di prezzo del 21,9% (a 2,024 milioni di rubli/mq).

Attualmente, tra i progetti in fase di scavo, 13 appartengono al segmento di massa, 28 alla classe business, 9 alla classe premium e 9 al segmento d'élite. "La quota di nuovi edifici premium nella struttura complessiva dell'offerta nella "vecchia" Mosca è solo del 14%", ha sottolineato David Khudoyan, CEO di Optima Development. A sua volta, allo scavo di fondazione, questa cifra, secondo lui, raggiunge il 18,2%. Ciò è dovuto principalmente alla crescente domanda di nuovi edifici premium. Il livello di reddito del target del segmento premium consente loro di passare con successo dai mutui alle rate. La quota di transazioni che utilizzano questo strumento di marketing ha superato il 40% e dall'inizio del 2024 è quadruplicata.

Secondo gli esperti, la recente tendenza a ridurre il numero di nuovi edifici nella fase iniziale di costruzione continuerà a rafforzarsi lungo la Tangenziale di Mosca. Il rifiuto di nuove costruzioni aiuta infatti gli sviluppatori, soprattutto quelli del segmento di massa, a mantenere i prezzi dei nuovi appartamenti e monolocali a un livello accettabile, anche in condizioni di calo della domanda.