A Mosca è aumentata la domanda di uffici di Classe B.

Nel mercato immobiliare degli uffici della capitale ha iniziato a emergere una nuova tendenza: a fronte di una grave carenza di spazi disponibili e di alta qualità nei distretti commerciali di Classe A situati nel centro di Mosca, gli analisti hanno registrato un crescente interesse da parte di potenziali acquirenti e inquilini per gli uffici di Classe B.

"La domanda di spazi per uffici di Classe B a Mosca è cresciuta del 14% nell'ultimo anno", ha affermato Roman Amelin, partner della divisione commerciale dell'agenzia immobiliare Point Estate. Ha aggiunto che il prezzo medio richiesto per tali immobili, IVA esclusa, è aumentato del 10-15%, attestandosi a 343.000 rubli al metro quadro nei centri commerciali esistenti e a 389.000 rubli al metro quadro in quelli in costruzione.

Il budget medio per transazione, IVA esclusa, è aumentato del 13-15% e variava a seconda delle dimensioni dell'ufficio: 50-100 mq - 17-45 milioni di rubli, 100-200 mq - 35-80 milioni di rubli, 200-300 mq - 70-130 milioni di rubli. Questa differenza è dovuta alla posizione (Central Business District/Terza Circonvallazione o al di fuori della Circonvallazione di Mosca) e allo stato di completamento del centro commerciale.

Secondo l'esperto, il profilo degli acquirenti di uffici di Classe B è cambiato: la quota di acquirenti aziendali (settori IT, finanziari e industriali) per uso proprio ha ormai superato il 50%, poiché le aziende cercano di abbandonare la dipendenza dall'affitto. Gli investitori, persone fisiche e giuridiche, stanno acquistando uffici per affittarli, ma il numero di tali transazioni è diminuito a causa dell'aumento degli affitti e della contrazione dell'offerta.

Tra le location, le più richieste sono i principali quartieri commerciali: il Distretto Amministrativo Centrale, il Moscow-City International Business Center e i distretti commerciali Belorussky e Leningradsky. Cresce anche l'interesse per progetti di alta qualità in periferia (vicino alle zone residenziali e lungo le principali autostrade). Si registra anche uno spostamento verso aree con facile accesso ai trasporti o vicine a casa.

Negli ultimi anni, i centri commerciali di Mosca, che generano costantemente profitti elevati, sono stati a lungo popolari tra gli investitori istituzionali. Ora, stanno attirando sempre più l'interesse anche degli investitori privati.

Il completamento di spazi per uffici di Classe B a Mosca rimane minimo. A causa della persistente carenza di immobili, l'offerta di nuovi immobili in costruzione è limitata. Amelin prevede un ulteriore aumento del 7-10% dei prezzi al metro quadro entro la fine dell'anno.

"Secondo il nostro sondaggio, un russo su cinque è disposto a prendere in considerazione l'acquisto di spazi per uffici a scopo di investimento, ma uno su tre è preoccupato per le insidie", ha osservato Alexandra Zakharova, Direttore del settore Immobili Commerciali di Level Group. Secondo lei, la maggior parte dei cittadini (36%) preferisce ancora i nuovi edifici come mezzo più semplice per preservare il capitale. Allo stesso tempo, anche l'interesse per gli immobili commerciali è in crescita. Nella scelta di un immobile, i potenziali investitori prestano attenzione al prezzo al metro quadro e alla tipologia dello spazio. Circa un terzo considera ottimali gli uffici tra i 50 e i 100 metri quadri. Altri, al contrario, sono interessati a lotti compatti fino a 20 metri quadri. Ma la posizione rimane il fattore chiave per tutte le tipologie immobiliari: ubicazione nei quartieri commerciali e vicinanza alle stazioni della metropolitana.

Nonostante il crescente interesse, lo scetticismo persiste. Il principale ostacolo per i potenziali investitori è il rischio di tempi di inattività e le difficoltà nel trovare inquilini: una persona su quattro cita questo problema. Un altro 18% dubita della possibilità di rivendere un simile immobile in modo redditizio in futuro e non capisce nemmeno come ciò possa essere realizzato.

"Acquistando un ufficio, un investitore non solo ottiene un bene che aumenta di valore, ma elimina anche la maggior parte delle problematiche legate all'attività di locazione. La gestione immobiliare è affidata a società di gestione professionali che operano secondo standard commerciali e forniscono servizi che vanno dalla pulizia e manutenzione alla ricerca di inquilini e all'assistenza nella rivendita. Gli inquilini degli uffici sono spesso aziende che firmano contratti a lungo termine con indicizzazione regolare", ha affermato Zakharova.

Quest'anno, gli sviluppatori immobiliari hanno progressivamente abbandonato la locazione di uffici. Con il finanziamento dei progetti costoso e l'aumento dei costi di costruzione, è più redditizio per loro vendere gli immobili per recuperare più rapidamente gli investimenti. Inoltre, gli sviluppatori immobiliari residenziali, abituati a questo modello, sono entrati nel mercato degli uffici di Mosca.

Molte delle tendenze sopra menzionate non sono esclusive del segmento di Classe B, ma si estendono all'intero mercato degli uffici di Mosca. Entro la fine del 2025, il volume delle transazioni immobiliari per uffici a Mosca diminuirà del 34% su base annua, raggiungendo 1,5 milioni di metri quadrati. Lo ha annunciato Ekaterina Belova, responsabile del dipartimento spazi per uffici di IBC Real Estate, durante un brunch con la stampa. Secondo lei, gli sviluppatori stanno sempre più posticipando le date di completamento dei loro progetti. Ciononostante, stima che il tasso di vacancy negli uffici di Mosca entro la fine del 2025 diminuirà solo di 0,5 punti percentuali su base annua, al 4,3%. "Tuttavia, nei principali distretti commerciali della capitale, i tassi di vacancy hanno raggiunto livelli criticamente bassi: a Moscow City, il tasso di vacancy è attualmente del 3,5%, nel Leningradsky Business Corridor, il dato è del 2,1% e nell'area della stazione della metropolitana Belorusskaya, il tasso di vacancy è attualmente dello 0,9%", ha concluso l'analista.

Considerata l'elevata domanda e i bassi tassi di posti vacanti, si può supporre che gli uffici di Mosca continueranno a rappresentare un'attrattiva per gli investitori anche il prossimo anno.

Pubblicato sul giornale Moskovsky Komsomolets, n. 29617, 30 settembre 2025

Titolo del giornale: Gli investitori stanno acquistando centri commerciali