Proprietari che affittano solo in estate: "Il reddito può triplicare o quadruplicare quello di una settimana fuori stagione."

L'attività immobiliare è entrata nel suo tradizionale torpore estivo. Agenzie, banche e notai lavorano a velocità ridotta in questi giorni. Tuttavia, il mercato è più sveglio che mai. Gli affitti per le vacanze prosperano durante l'estate, soprattutto se la destinazione ha una spiaggia. Il numero di appartamenti turistici in Spagna è aumentato significativamente: "È passato da circa 418.000 appartamenti disponibili a gennaio a oltre 610.000 ad agosto", afferma Sergio Cardona, analista dell'Osservatorio degli Affitti, promosso dalla Fondazione Seguro Alquiler e dall'Università Rey Juan Carlos.

Quest'estate, l'accesso a una di queste case è costoso. Il costo medio raggiunge i 1.200 euro a settimana, secondo Tecnitasa. Nelle destinazioni più ambite, come Ibiza o Marbella, sale a 3.300 euro, ovvero 471 euro a notte. E il conto può raggiungere i 25.000 euro per sette giorni in una villa di lusso. La tentazione di affittare a questi prezzi sta attirando proprietari che fino ad ora non avevano preso in considerazione l'idea di partecipare a questo mercato.

Sempre più persone affittano i propri immobili, principalmente seconde case, solo in estate. "Luglio e agosto rappresentano tra il 60% e l'80% delle notti occupate nell'intero anno nelle destinazioni costiere ad alta stagionalità. Nelle aree urbane, la percentuale si aggira intorno al 40%", afferma StayAlliance, l'associazione che si occupa di alloggi per soggiorni di breve e media durata.

L'attività è autoesplicativa: in tre mesi, da luglio a settembre, si guadagna qualcosa che sarebbe impossibile in qualsiasi altro periodo dell'anno. "Può triplicare o quadruplicare il reddito di una settimana in bassa stagione nelle destinazioni costiere ad alta stagionalità. Nelle città, con meno stagionalità, la differenza tra alta e bassa stagione esiste anche, ma è molto meno pronunciata", sottolinea l'associazione. E, se gestita bene, il reddito può essere simile a quello di un affitto residenziale in un anno, sebbene l'attività comporti un onere fiscale e costi di gestione che devono essere considerati nel calcolo dei numeri. Inoltre, il proprietario deve registrarsi al Registro Unico degli Affitti Turistici per ottenere il codice identificativo necessario per pubblicizzare sulle piattaforme.

Presso GuestReady, una società di gestione completa di affitti per vacanze, il cui portafoglio comprende clienti che affittano solo tra giugno e settembre, insistono sul fatto che questo è un modello stagionale sempre più diffuso in Spagna che "può generare rendimenti significativamente più elevati rispetto a mesi come marzo o novembre". Lo quantificano: "Fino al 40% in più".

I proprietari sono restii a condividere la loro esperienza e accettano di farlo con nomi fittizi. "Nessuno vuole farlo perché tendono a essere criminalizzati", afferma un agente immobiliare (API) di Ibiza. Sonia, 66 anni, offre una casa bifamiliare nel complesso residenziale Novo Sancti Petri a Chiclana de la Frontera (Cadice). "Di solito pubblico annunci per due settimane o mesi interi, ma se ho richieste per settimane, studio la situazione, aumento un po' il prezzo e non ho problemi. È per evitare di avere settimane extra", sostiene. Durante il resto dell'anno, usa la casa sporadicamente, soprattutto durante i weekend lunghi. Solo ad agosto, guadagna circa 8.000 euro. "Con quello che si guadagna d'estate, la casa viene mantenuta tutto l'anno, oltre a preservare il bene, ovviamente", afferma. Sonia affitta a conoscenti e tramite Rentalia. "Mi occupo io del resto (contratto, chiavi, pulizie, ecc.)".

Berta, 55 anni, ha appena messo in affitto un bungalow a due piani a Torrevieja (Alicante), una città dove ci sono più case vuote che residenti che ci vivono tutto l'anno (delle oltre 122.700 proprietà, solo circa 36.800 sono registrate come residenze primarie, secondo il Consiglio Generale degli Economisti). È la prima volta che Berta entra in questo mercato. Affitta ogni due settimane, ma solo d'estate "per non rovinare la casa, per evitare spese ingenti con il cambio di inquilino e per tranquillità". Infatti, "ci hanno offerto affitti a lungo termine in inverno, ma non vogliamo perdere il contatto con la casa per così tanti mesi", spiega. È gestita da un'agenzia locale che si occupa di tutto (traslochi, partenze, pulizie, ecc.). Per due settimane, il reddito è di 1.700 euro. "Quest'anno, finora abbiamo affittato solo due quindicine, ovvero 3.400 euro". Da questo vengono detratte le commissioni dell'agenzia e le spese di pulizia.

Proprietario nazionale

Il profilo predominante è quello del proprietario nazionale. Sergio Cardona afferma che molti di loro "non prendono in considerazione gli affitti residenziali perché usano la loro proprietà come seconda casa per il resto dell'anno". In alcuni casi, afferma GuestReady, rientra nella pianificazione personale o familiare per bilanciare i costi associati a viaggi o periodi di vacanza. Tuttavia, StayAlliance insiste sul fatto che la domanda non si limita alle vacanze. "In molte zone costiere, gli alloggi flessibili soddisfano anche esigenze di mobilità lavorativa o professionale, come quella di lavoratori temporanei o personale legato al settore dei servizi, tra gli altri, che necessitano di un alloggio".

Oltre a essere autoesplicativa, l'attività è quasi self-made, poiché la maggior parte delle persone delega la gestione a un'azienda, soprattutto chi vive a diversi chilometri dalla propria seconda casa. "Le commissioni delle piattaforme di prenotazione online variano tra il 15% e il 20%, a cui vanno aggiunte le pulizie e le tasse", spiega StayAlliance. L'agenzia immobiliare addebita a Berta il 10% più 40 euro per check-in e check-out , pulizie escluse. "L'abbinamento tra uso residenziale e uso turistico è un fenomeno che si inserisce in un modello sempre più professionalizzato", sostiene StayAlliance.

Al giorno d'oggi, le agenzie immobiliari nelle destinazioni più ambite sono molto frequentate. "Si rivolgono a molti proprietari che scelgono di affittare le loro seconde case nei periodi in cui non hanno intenzione di andarci", afferma Carles Sala, portavoce dell'Associazione degli Agenti Immobiliari della Catalogna.

Anche il mercato del lusso sta partecipando a questa frenesia. "Molti proprietari, sia nazionali che internazionali, scelgono di affittare le loro case solo durante la stagione estiva. Stimiamo che tra il 35% e il 40% dei proprietari nel segmento residenziale di lusso utilizzi questo modello", afferma Rodrigo Lozano, direttore delle Isole Baleari presso Spain Sotheby's International Realty. Una villa a Ibiza o Maiorca può essere affittata a un prezzo compreso tra 10.000 e 25.000 euro a settimana durante luglio e agosto. "Questo rappresenta un aumento compreso tra il 100% e il 300% rispetto alla bassa stagione. Anche le proprietà più piccole e di lusso in zone esclusive possono raddoppiare il loro prezzo abituale". Ipotizziamo che la casa venga affittata da luglio a settembre: può generare un reddito lordo compreso tra 60.000 e 150.000 euro. "È una strategia finanziaria efficiente". Affittare solo in estate consente un'elevata redditività, pur mantenendo l'uso personale dell'immobile per il resto dell'anno", secondo il gestore.

"Alcuni proprietari sono disposti ad affittare solo per mesi. A luglio e agosto, a Denia e Jávea (Alicante), gli affitti possono variare tra i 25.000 e i 35.000 euro, e in alcuni casi raggiungere anche i 40.000 euro", stima Vicente Salamanca, direttore commerciale per Denia e Jávea presso Engel & Volkers.

Meno stagionalità

Rispetto ad altri mercati, sebbene sia vero che l'attività stia rallentando, l'estate non è più un periodo completamente vuoto, almeno per alcuni. "Chi cerca casa in estate tende a essere più determinato, con scadenze chiare, che si tratti di un trasferimento di lavoro, di un trasloco familiare prima della fine dell'anno scolastico o di un investimento che si desidera concludere prima della fine dell'anno. Per gli affitti, è un periodo di picco del turnover", afferma María Matos, Direttrice della Ricerca e Portavoce di Fotocasa.

Il continuo calo dell'offerta di alloggi disponibili e la crescente pressione della domanda stanno facendo sì che l'attività, sia in termini di acquisto, vendita e affitto, rimanga più stabile durante tutto l'anno. Il mercato si rifiuta di rallentare con il caldo . "La tradizionale stagionalità del mercato immobiliare sta svanendo e si registrano sempre più transazioni anche in estate", spiega José María Alfaro, presidente della Federazione Nazionale delle Associazioni Immobiliari (FAI). La federazione assicura che "molte agenzie mantengono un livello di attività stabile durante tutto l'anno; le decisioni di acquisto non rallentano a causa delle festività".

Iñaki Unsain, personal shopper immobiliare, è un buon esempio di questo cambiamento. "Per noi, l'estate non è sinonimo di pausa, ma piuttosto di opportunità, se si sa dove e come muoversi". Sulla base della sua esperienza, spiega che "alcuni acquirenti approfittano delle vacanze per visitare gli immobili. E se si sta cercando da tempo, l'estate può essere il momento ideale per prendere decisioni con più calma e meno fretta".

Anche le agenzie immobiliari di lusso stanno registrando un significativo aumento dell'attività. Marbella ne è un buon esempio. "È una destinazione riconosciuta a livello internazionale e la stagione estiva porta con sé un notevole aumento di clienti interessati agli immobili, sia per le vacanze che come investimento", afferma Smadar Kahana, direttore esecutivo di Engel & Völkers Marbella.