Nunca razones a partir de un cambio de población

Me doy cuenta de que la gente se cansa de que insista continuamente con la máxima de “nunca razones a partir de un…”, pero es un problema continuo.

Un estudio reciente del NBER sobre vivienda realizado por Schuyler Louie, John A. Mondragon y Johannes Wieland tenía el siguiente resumen:

La visión estándar de los mercados inmobiliarios sostiene que la flexibilidad de la oferta local de vivienda, determinada por factores como la geografía y la regulación, afecta considerablemente la respuesta de los precios de las viviendas, la cantidad de viviendas y la población a la creciente demanda de vivienda. Sin embargo, de 2000 a 2020, observamos que un mayor crecimiento de los ingresos predice el mismo crecimiento en los precios de las viviendas, la cantidad de viviendas y la población, independientemente de la elasticidad estimada de la oferta de vivienda de una ciudad. Encontramos el mismo patrón al ampliar la muestra de 1980 a 2020, utilizar diferentes medidas de elasticidad y al instrumentar la demanda local de vivienda. Utilizando un marco general de oferta y demanda, demostramos que nuestros hallazgos implican que la oferta limitada de vivienda es relativamente poco importante para explicar las diferencias en el aumento de los precios de la vivienda entre las ciudades estadounidenses. Estos resultados desafían la visión predominante de los mercados locales de vivienda y trabajo y sugieren que la flexibilización de las restricciones de la oferta de vivienda podría no producir las mejoras previstas en la asequibilidad de la vivienda.

Cuando leí ese resumen por primera vez, me sentí escéptico. ¿Cómo es posible que las limitaciones de la construcción no sean la causa principal de los altos precios en lugares como California y el noreste? Resulta que mi escepticismo estaba justificado. Un nuevo artículo de Michael Weibe incluye el siguiente resumen:

Louie et al. (2025) (en adelante LMW) afirman proporcionar evidencia de que las restricciones de la oferta de vivienda son cuantitativamente poco importantes para comprender los cambios en los precios y la cantidad de viviendas en Estados Unidos. En este breve comentario, muestro que el modelo empírico de LMW no está identificado. LMW modela la demanda de vivienda en función de la población y el ingreso promedio. Sin embargo, las restricciones de la oferta son un determinante clave del crecimiento poblacional: los recién llegados tienen menos posibilidades de mudarse a una ciudad que restringe la construcción de nuevas viviendas. Por lo tanto, LMW no presenta variación exógena en la demanda. En consecuencia, los resultados empíricos no son informativos sobre el papel de las restricciones de la oferta de vivienda.

Si tiene dificultades para comprender el problema del primer artículo, considere la siguiente analogía. Supongamos que alguien dijera: «Los altos impuestos a la gasolina no son la verdadera razón por la que los europeos consumen menos gasolina (per cápita) que los estadounidenses; la verdadera razón es que tienen coches más pequeños y usan el transporte público». El problema con esa afirmación es bastante obvio, ¿verdad? La tendencia de los europeos a usar coches más pequeños y transporte público refleja en parte el hecho de que los impuestos a la gasolina son extremadamente altos en Europa. Los economistas lo llaman el «problema de identificación». Es importante identificar si los cambios en el mercado se deben a cambios en la demanda o en la oferta. Ni el precio ni la cantidad pueden responder a esta pregunta.

No mucha gente se ha mudado a California en los últimos años, pero eso no se debe a que haya poca demanda para vivir aquí, sino a que las limitaciones de la oferta han impulsado los precios de la vivienda en California a niveles mucho más altos que en la mayoría de los demás estados.