Los propietarios de la Bahía de Hudson no quieren que Ruby Liu se mude, pero el minorista aún tiene una oportunidad
Un grupo de propietarios de la Bahía de Hudson no quiere transferir más de dos docenas de contratos de arrendamiento al multimillonario de Columbia Británica Weihong (Ruby) Liu, pero los grandes almacenes aún tienen la oportunidad de salirse con la suya.
The Bay, que solicitó protección a sus acreedores en marzo, llevó a cabo un proceso durante los últimos meses para encontrar compradores para los arrendamientos que le pertenecen a ella y a Saks Canada. Acordó vender hasta 28 espacios a Liu.
Se le transfirieron tres contratos de arrendamiento sin ningún problema porque están en centros comerciales de BC de su propiedad, pero otros 25 están en propiedades de una gran cantidad de firmas inmobiliarias comerciales canadienses.
Los propietarios de 23 de esos terrenos se oponen a la transferencia. Varios han declarado ante el tribunal que han tenido "muchas dificultades" con sus interacciones con Liu y que no han tenido "ninguna conversación productiva ni ninguna revelación significativa". Liu insiste en que si el tribunal le concede los contratos de arrendamiento, los propietarios la verán con buenos ojos y su plan de abrir una nueva tienda departamental en sus propiedades.
Si bien el desacuerdo podría servir como un obstáculo para que Bay cierre su acuerdo con Liu, los abogados no involucrados en el caso dicen que el minorista tiene otra ruta que puede tomar para cerrar un trato.
Esa ruta se encuentra en los cambios a la Ley de Acuerdos con Acreedores de Sociedades (CCAA, por sus siglas en inglés), la principal ley de insolvencia de Canadá, realizada en 2009, dijo Jeff Lee, socio de MLT Aikins LLP con sede en Saskatoon.
Los cambios establecieron tres criterios que los tribunales deben tener en cuenta cuando se les pide que asignen contratos de arrendamiento a un nuevo inquilino.
Lo primero es si la venta cuenta o no con el apoyo del monitor, un tercero independiente designado por el tribunal que ayuda a guiar a las empresas a través de la protección de los acreedores.
En el caso de la Bahía, el monitor es Álvarez & Marsal. Aún no ha revelado si apoya el acuerdo con Liu y no respondió a las solicitudes de comentarios.
"Antes de presentar cualquier solicitud judicial, normalmente la empresa lo prueba con ellos", dijo Lee. "No van a actuar a ciegas y esperar que todo salga bien".
El segundo aspecto que el tribunal debe considerar es si el nuevo inquilino propuesto es adecuado. Lee explicó que esto se determina examinando si puede desempeñar las funciones del inquilino y pagar el alquiler.
Liu, que hizo su fortuna en el sector inmobiliario chino, parece tener mucho dinero, pero su experiencia proviene de ser propietaria más que inquilina.
El último aspecto que considerará el tribunal es si una transferencia de contrato de arrendamiento a Liu es "apropiada".
Lee dijo que la gente debería pensar en ello como si se estuviera haciendo esta pregunta: "¿Lo que se propone para este contrato de arrendamiento posterior a la cesión es lo que la gente firmó, o están buscando reescribir el contrato o cambiar las reglas del juego tan radicalmente que no es apropiado?"
Ahí es donde podría residir gran parte de la tensión en el caso Bay.
"No se puede entrar en CCAA como inquilino y luego obligar a los propietarios a renegociar sus contratos de arrendamiento como resultado", dijo Peter Tolensky, socio de Lawson Lundell LLP con sede en Vancouver.
La semana pasada, The Canadian Press obtuvo un documento que el abogado de Liu envió a los propietarios, detallando sus planes. Indica que aceptará los contratos de arrendamiento "tal cual y donde estén", pero no menciona las experiencias gastronómicas, de entretenimiento, infantiles y de fitness que, según ha declarado a los medios, le gustaría incluir en sus grandes almacenes.
No está claro si los contratos de arrendamiento permiten usos distintos al de una tienda departamental tipo Bay.
Un tribunal que se enfrenta a una solicitud de reasignación de arrendamientos evaluará este contexto y pensará si "el mundo del propietario se está trastocando al tener este nuevo inquilino", dijo Geoffrey Dabbs, socio fundador de Gehlen Dabbs Cash con sede en Columbia Británica.
"Cuanto menor sea la molestia para el propietario, más probable es que el juez lo ordene", dijo.
Aunque la Bahía no ha dicho si solicitará una cesión, es probable que se deba a que toda empresa en régimen de protección de acreedores tiene el deber de demostrar al tribunal que está haciendo todo lo posible para pagar a las empresas y personas a quienes les debe dinero, afirmó Dabbs. La Bahía tiene una lista de acreedores de 26 páginas, y a algunos prestamistas se les debe más de 100 millones de dólares cada uno.
Las ventas de liquidación y un acuerdo para vender las marcas registradas de Bay a Canadian Tire por 30 millones de dólares han hecho mella en lo que se debe, pero la venta de arrendamientos a Liu también ayudaría.
Cualquier persona que presentara una oferta de arrendamiento debía depositar el 10% del precio de compra estimado. Los documentos judiciales muestran que Liu depositó 9,4 millones de dólares, además de 6 millones de dólares por los tres arrendamientos aprobados, lo que equivaldría a un precio de compra de 100 millones de dólares para 28 arrendamientos.
Cuando se llega a un acuerdo como este, dijo Dabbs, una empresa generalmente busca el consentimiento del propietario porque los contratos de alquiler comerciales tienden a tener disposiciones que impiden que cualquiera transfiera un contrato de alquiler sin el consentimiento del propietario de la propiedad.
No es raro que los propietarios se opongan porque los contratos de arrendamiento que no se pueden vender o asignar se devuelven a los propietarios, quienes pueden elegir cómo completarlos y bajo qué términos.
Se trata de contratos de arrendamiento de referencia, señaló Tolensky.
"Por lo tanto, probablemente sean muy favorables para la Bahía o para el inquilino en muchos aspectos", dijo Tolensky, aludiendo al hecho de que a los inquilinos ancla a menudo se les ofrecen alquileres o condiciones atractivas.
Por lo tanto, es más ventajoso para los propietarios recuperar sus propiedades, afirmó Monica Beffa, fundadora de un bufete de abogados en Oakville, Ontario. Si lo hacen, pueden cobrar alquileres más altos, desarrollarlas para usos completamente nuevos, como unidades residenciales, o dividirlas en parcelas más pequeñas que puedan ser alquiladas por una amplia gama de inquilinos.
Si no lo hacen y un tribunal asigna los contratos de arrendamiento a Liu, los propietarios probablemente la vigilarán de cerca para asegurarse de que no viole ningún término del acuerdo.
Dabbs dijo: "El propietario puede estar de mal humor si el inquilino incumple, pero, dicho de otro modo, no quieren depender de eso.
"Si no quieren que se ceda este contrato de arrendamiento, lo impugnarán desde el principio".
cbc.ca
