Pflichten des Verwalters, Einziehung bei Eigentümern und Maßnahmen bei Unregelmäßigkeiten in einer Miteigentumsgemeinschaft

Rechtsanwältin Nora Pabón Gómez beantwortet Fragen von Lesern zu horizontalen Eigentumsfragen.

Obwohl wir als neuer Vorstand vor etwa anderthalb Monaten die Jahresabschlüsse, Verträge und andere Unterlagen von der Verwalterin angefordert hatten, um unsere Arbeit als Vorstand aufnehmen zu können, hat sie nicht reagiert und ist uns ausgewichen.

Wir können mit dieser Person nicht länger zusammenarbeiten, da sie fahrlässig gehandelt hat und zumindest einige Wartungsarbeiten durchgeführt werden müssen. Können wir als Rat diesen Dienstleistungsvertrag kündigen? „Wie können wir das machen?“

Die Funktionen der einzelnen Verwaltungsorgane sind in den Vorschriften zum horizontalen Eigentum und im Gesetz 675 von 2001 festgelegt. Obwohl sie in bestimmten Aspekten unabhängig sind, sind sie in den meisten Fällen miteinander verbunden, um die Ziele der juristischen Person mit horizontalem Eigentum zu erfüllen.

Gemäß dem Gesetz ist der Verwalter für die Erstellung und Vorlage des Jahresabschlusses, des Berichts für die Eigentümerversammlung, des Einnahmen- und Ausgabenbudgets für jedes Geschäftsjahr, der Gesamtbilanz des vorangegangenen Geschäftsjahres, der Probebilanzen und der jeweiligen Haushaltsausführung an den Vorstand verantwortlich . Es wird die Regel hinzugefügt, dass der Verwalter die Buchhaltung des Gebäudes oder Komplexes führen muss, für das er verantwortlich ist und in dessen Verantwortung er steht (Art. 51, Absätze 4 und 5 des Gesetzes 675 von 2001).

Zum Zeitpunkt der Versammlung mussten sämtliche dieser Unterlagen also bereits vorlagen und den genannten Verwaltungsorganen vorgelegt worden sein, das heißt, sie waren den Eigentümern bereits bekannt und mussten auch beim vorherigen Vorstand angefordert worden sein.

Diese Umstände müssen bei der Bewertung der Arbeit des Verwalters berücksichtigt werden, bevor über seine Entlassung entsprechend der Art des mit ihm geschlossenen Vertrags entschieden wird. Dadurch wird eine ungerechtfertigte Kündigung verhindert, die zu einem finanziellen Schaden für die juristische Person des Horizontaleigentums führen könnte, die aus allen Eigentümern besteht.

In jedem Fall liegt die Ernennung des Verwalters in der Verantwortung des Vorstands und die Geschäftsordnung muss konsultiert werden, um die Bedingungen für die Abberufung und Ersetzung des Verwalters festzulegen.

Handelt es sich um einen Neubau, muss der vorläufige Verwalter die vom Verwaltungsrat geforderten Unterlagen vorlegen, damit der Verwalter seine Tätigkeit aufnehmen kann. Zu diesem Zweck kann der Vorstand von seinem Petitionsrecht Gebrauch machen. Sollte der Vorstand jedoch aufgrund fehlender Informationen nicht in der Lage sein, seine Aufgaben zu erfüllen, kann er eine außerordentliche Sitzung einberufen.

In dem Komplex, in dem ich wohne, hat uns der Verwalter anteilig für die Wohnungen im 8. Stock des Turms 2 den Wert des Gasreglers für dieses Stockwerk in Rechnung gestellt, weil dieser beschädigt war.

Ich bin der Meinung, dass dieses Gerät zu den Gemeinschaftsbereichen gehört und die Kosten für seinen Ersatz durch die Gemeinschaftsausgaben abgedeckt sein sollten, die von der Verwaltung kontrolliert werden.

Alle Gebühren, die der Verwalter eines Gebäudes den Eigentümern in Rechnung stellt, müssen dem von der Versammlung genehmigten Budget, den Bestimmungen der Horizontal Property Regulations und den einschlägigen Normen unterliegen, in diesem Fall dem Gesetz 675 von 2001 und den Normen, die öffentliche Dienste auf nationaler und lokaler Ebene regeln, dem Gesetz 142 von 1994, den Beschlüssen der CREG (Energy and Natural Gas Regulatory Commission) und anderen, die die Stellen regeln, die diese Dienste anbieten.

Es ist erforderlich, dass die Eigentümer der Wohnungen im 8. Stock des Turms 2 den Verwalter auffordern, sie über den Ursprung und die Rechtsgrundlage dieser Gebühr zu informieren. Handelt es sich um Geräte gemeinsamer Art und Nutzung, liegt die Verantwortung bei der gesamten Eigentümerschaft. Handelt es sich um private Geräte und individuelle Dienstleistungen, werden die Kosten von jedem Eigentümer getragen, jedoch direkt vor dem Unternehmen, das die Dienstleistung erbringt.

Unter anderem muss das interne Netzwerk von einem qualifizierten Techniker überprüft werden, um festzustellen, ob es sich um eine kollektive oder individuelle Leistung handelt, abhängig von seiner Lage im Verhältnis zum Zähler und zur Wohnung oder zu den Gemeinschaftsräumen. Daher kann der Administrator diese direkten Gebühren von den Geräten nicht willkürlich und ohne rechtliche und technische Unterstützung an bestimmte Eigentümer weiterleiten.

Intern können betroffene Nutzer den Vorfall dem Vorstand oder auch der Eigentümerversammlung zu den angegebenen Zwecken melden. Die dargestellte Situation sollte anhand weiterer Elemente und einer technischen Studie sowie in Absprache mit dem jeweiligen Unternehmen analysiert werden. Die für die Regulierung und Kontrolle der Erdgasversorgung zuständigen Stellen sind die CREG (Nationale Kommission zum Schutz von Erdgas) und die Aufsichtsbehörde für öffentliche Versorgungsunternehmen.

Das Miteigentum bearbeitet keine elektronischen oder manuellen Rechnungen; Darüber hinaus verfügt er seit mehreren Jahren nicht mehr über die Führung von Geschäftsbüchern, Jahresabschlüssen, einen Abschlussprüfer oder einen Buchhalter.

Wir haben zwei Verwalter verschlissen und ein dritter wurde gerade ernannt. Die Versammlung hat den Beginn des Prozesses zur Genehmigung der Managementergebnisse für 2024 ohne buchhalterische Unterstützung genehmigt , und der Haushalt für 2025 wurde ohne jegliche Unterstützung genehmigt, was völlig rechtswidrig ist.

Dies macht deutlich, dass der bis zum 20. März amtierende Verwalter mit den Finanzen wie mit Taschengeld und ohne rechtliche Unterstützung umging. Trotz der Forderung nach außerordentlichen Beiträgen ist die Bilanz immer im Minus und zu allem Überfluss wird der Notfallfonds nie verwaltet.

Als Einziger von 14 Miteigentümern, der Forderungen stellt, Kritik übt und nicht alles aufisst, bin ich der Dissident, der weder gehört noch respektiert wird und der Konfliktbereite. Bitte, ich muss diese Rechtswidrigkeit in Form eines Angriffs auf eine unantastbare Entität irgendwie stoppen.

Es gibt bereits Anfragen, Petitionsrechte, Schutzmaßnahmen, Klagen wegen geringfügigerer Angelegenheiten, aber alles bleibt bestehen, und ich muss wissen , wie ich diese ganze Situation beenden kann, die in einem Rahmen der Illegalität ungerecht und problematisch wird, und ich muss dies den Stellen melden, die diese Angelegenheiten gemäß Gesetz 675 regeln.

Bislang wurde keiner offiziellen Stelle gesetzlich die Aufgabe übertragen, Verwalter und Vorstände zu überwachen und mit Sanktionen zu belegen. Das Gesetz 675 aus dem Jahr 2001 enthält mehrere Bestimmungen, beispielsweise das Recht, die Entscheidungen der Versammlung innerhalb der in der Allgemeinen Verfahrensordnung festgelegten Frist anzufechten.

Es besteht auch die Möglichkeit, durch die Ausübung des Petitionsrechts zu erreichen, dass die Leitungsorgane der juristischen Person des horizontalen Eigentums den Eigentümern ihr Handeln erläutern, um entsprechende Maßnahmen zu ergreifen. Der Verwalter ist gemäß den Bestimmungen in Artikel 50 des Gesetzes 675 von 2001 gerichtlich verantwortlich. Es besteht auch die Möglichkeit, die Einschaltung eines Steuerprüfers anzufordern.

Ich schlage vor, den Fall einem Anwalt für horizontale Immobilienstreitigkeiten vorzulegen, damit dieser durch eine Studie feststellen kann, ob die ergriffenen Maßnahmen ausreichend begründet sind und welche anderen Maßnahmen ergriffen werden könnten. Dabei ist zu bedenken, dass die Eigentümerversammlung das oberste Organ der juristischen Person ist, jedoch in Übereinstimmung mit allen Vorschriften und Gesetzen handeln muss und ihre Entscheidungen einer Überprüfung und Aufhebung durch Richter unterliegen können.