Talep artıyor, arz artmıyor: Moskova ofis piyasası açığa giriyor

Moskova'nın önemli iş bölgelerindeki kaliteli ofis sıkıntısı, kira oranlarını tarihi yüksek seviyelerde tutmaya devam ediyor. Aynı zamanda sermaye piyasası genelindeki boşluk oranı en düşük seviyeye, yüzde 4,6'ya geriledi. Ancak Moskova Çevre Yolu bölgesinde potansiyel ofis kiracıları hala çok sayıda bütçe dostu seçeneği kolaylıkla bulabilirler.

Danışmanlık şirketi IBC Real Estate'in Ofis Alanları Departmanı Başkanı Ekaterina Belova'ya göre, Mayıs ayı sonuna kadar Moskova Şehri ve Merkezi İş Bölgesi'ndeki birinci sınıf konutlar için talep edilen fiyatlar rekor seviyelere ulaştı: 80 ve 75 bin ruble/m2. M. m/yıl (KDV ve OPEX hariç). Sermaye piyasası genelinde ise boşluk oranı 1,9 puanlık artışla yüzde 4,6 seviyesinde gerçekleşti. Mayıs 2024'e göre daha düşük. 2025 yılı sonuna kadar boş alan payının %4'e düşmesini bekliyor.

Moskova'nın başlıca iş bölgelerindeki ofis alanı sıkıntısı, getirilen sınırlı alan hacminden etkileniyor. 2025 yılının ilk beş ayında Merkezi İş Alanı’nda sadece 4.000 m2 alana sahip bir adet B+ sınıfı tesis devreye alındı. m2 ofis, 2025 yılı için öngörülen toplam devreye alma hacminin %1'inden azdır.

Kaliteli tedarik konusunda en büyük sıkıntı, başkentin kilit alt pazarları olan Moskova-Şehir, Leningrad Koridoru ve Merkezi İş Bölgesi'nde yaşanıyor. Moskova-Şehir, boşluk oranının en düşük olduğu bölge olmaya devam ediyor; Mayıs ayı sonunda bu rakam sadece %1,2 idi. Leningrad koridorunda baharın son ayının sonunda boş alan oranı %3,2 idi. Boşluk oranlarında en büyük düşüşün yaşandığı bölge ise yüzde 3,1'lik düşüşle Merkezi İş Bölgesi oldu. yıllık bazda %3,6'ya kadar çıktı.

Kiracılar arasında en çok ilgi gören ofisler A sınıfı ve Prime ofisler olmaya devam ediyor. Mayıs 2025 itibariyle Leningrad Koridoru'nda sadece 5 adet konutta kullanıma hazır A sınıfı ofis alanı kiralanabiliyor. Merkezi İş Bölgesi'nde sınıflar arası uçurum daha da açılmış olup, en büyük boş hacim, hazır ofis alanının %92'sini oluşturan B+ sınıfı binalarda yoğunlaşmıştır. Merkezdeki Prime ve A sınıfı dairelerde ise boşluklar oldukça az olup, toplam 5 bin metrekareyi geçmiyor. M.

Uzman, ilginç bir eğilime daha dikkat çekti: Moskova ofis piyasası, "yeni" talep edilen fiyatlara göre tamamen yeniden yapılandırıldı. En yüksek değerler ana iş yerlerinde kaydedilmeye devam ediyor. En pahalı iş alt pazarı, mevcut konut sayısının kritik düzeyde kıt olduğu Moskova Şehri olmaya devam ediyor; kira oranları tarihi zirvede. Mayıs ayı sonu itibarıyla Prime sınıfı ofisler için talep edilen ortalama ağırlıklı kira bedeli metrekare başına 70,4 bin RUB oldu. Yıllık m (KDV ve OREKH hariç), son 12 ayda %21 arttı. Bazı boş dairelerde Prime konutlardaki kira bedelleri piyasa ortalamasının çok üzerinde olup, metrekare başına 80 bin rubleye kadar çıkıyor. M. m/yıl (KDV ve NUT hariç). A sınıfı ofislerde ortalama ağırlıklı kira bedeli 60 bin ruble/m2 oldu. M. Yıllık m (KDV ve OREKH hariç) olup, bir önceki yıla göre %24 daha fazladır. B+ sınıfı ofislerde daha az önemli büyüme kaydedildi; ortalama ağırlıklı istenen kira oranı Mayıs 2024'e kıyasla yılda %12 artarak 47.000 RUB/m2'ye çıktı. m (KDV ve NUT hariç).

Leningrad İş Koridoru'nda kira bedelleri de yüksek seviyede tutuluyor: A sınıfı ofisler için istenen kira bedeli şu anda 47,5 bin ruble/m2. M. m/yıl (KDV ve OREKH hariç) – yıllık büyüme %14 oldu. B+ sınıfında ise ortalama ağırlıklı kira bedeli 28 bin ruble/m2 oldu. M. (KDV ve OREKH hariç) yıllık m2 satış geliri elde edildi. Bu rakam, geçen yılın mayıs ayındaki rakamdan yüzde 9 daha fazla.

Merkezi İş Bölgesi, Moskova'daki en pahalı alt pazarlardan biri olmaya devam ediyor; Prime sınıfı için istenen ortalama kira bedeli metrekare başına 75.000 RUB. m2/yıl (KDV ve NUT hariç), A sınıfı ofislerde – 54 bin ruble/m2 (KDV ve NUT hariç) yıllık bazda %13 daha fazla. B+ sınıfı ofisler için ağırlıklı ortalama değer yıl boyunca değişmedi ve 36,9 bin RUB/m2 olarak gerçekleşti. M. m2/yıl KDV ve NUT hariç.

“Moskova ofis pazarında kaliteli arz sıkıntısı devam ediyor. Özellikle en çok aranan yerlerdeki Prime ve A sınıfı binalarda, boşlukların %3'ü geçmediği yerlerde. Moskova'nın kilit alt pazarları ile daha uzak bölgeleri arasındaki uçurum büyüyor. Bu nedenle, ana iş bölgelerinde yüksek oranlar ve en yüksek primli seçeneklere olan talep artmaya devam ediyor. Aynı zamanda, merkezden daha uzak bazı yerlerde, daha yüksek oranda boş alan olması nedeniyle oranlar önemli ölçüde daha düşük,” diye sonlandırdı Belova.

Yazarlar: