Konut Krizi ve Hukuki Belirsizliğin Bedeli

Portekiz, yıllarca konut sorununun kiracılara daha fazla koruma sağlanarak çözülebileceğine inandırıldı. Anlatı basit ve baştan çıkarıcıydı: Ev sahiplerinin kiracılar üzerinde çok fazla gücü vardı ve devletin "dengeyi sağlamak" için müdahale etmesi gerekiyordu. Ancak sonuç bugün inkâr edilemez: Daralan bir kira piyasası, fahiş kiralar ve ev sahipleri ile kiracılar arasında yaygın bir güvensizlik duygusu.

Son yıllarda, özellikle sol görüşlü hükümetlerin –ünlü "geringonça" (sol koalisyon)– etkisi altındaki politikalar, mülk sahiplerinin iyi niyetinin sürekli sınandığı ve nadiren ödüllendirildiği bir sistem yarattı. "En savunmasızları koruma" bahanesiyle sunulan ardışık yasal değişiklikler, korumayı amaçladıkları piyasayı zayıflattı.

Karşılıklı güvene dayalı olması gereken konut kira sözleşmesi, yüksek hukuki risk içeren bir uygulama haline gelmiştir. Bir mülk kiralayan bir ev sahibi, temerrüt durumunda mülkünü geri almak için aylarca (veya yıllarca) bekleyeceğini, sabit giderler ve artan kayıplar yaşayacağını bilir. Kiracı ise, kötüye kullanım veya temerrüt durumunda bile Devletin korumasını neredeyse sınırsızca genişletmeye istekli olduğunu bilir. Bu kurumsallaşmış dengesizlik, arzın en temel teşviki olan güvenliği yok etmiştir.

Sonuç paradoksal. Devlet, kiracıları korumaya çalışırken ev sahiplerini uzaklaştırdı, arzı azalttı ve dolayısıyla kiraları sürekli olarak daha yüksek seviyelere çekti. Risk arttığında ve yasa mülkün geri alınmasının önünde bir engel haline geldiğinde, birçok kişi hiç kiralamamayı veya yalnızca riski telafi eden fiyatlarla kiralamayı tercih ediyor. Diğerleri ise mülklerini piyasadan çekip kısa süreli kiralamalara başvuruyor veya kapalı bırakıyor; bu da korumayı cezayla karıştıran bir politikanın öngörülebilir bir sonucu.

Kira gecikmesi tazminatının %50'den %20'ye düşürülmesi, bu mantık tersine dönüşünün mükemmel bir örneğidir. Sözleşmeye uymamanın neredeyse kazanılmış bir hak olarak görüldüğü bir ülkede, sözleşmeyi yerine getirmek yasal bir zorunluluk değil, ahlaki bir tercih haline gelmiştir. Öngörülebilirliği garanti altına alması gereken yasa, ihmali ödüllendirmeye ve uyanları cezalandırmaya başlamıştır.

Dolayısıyla konut krizi, bir fiyat sorunundan çok daha fazlasıdır. Bir güven krizidir. Güven olmadan yatırım olmaz; yatırım olmadan arz olmaz; arz olmadan çözüm olmaz. Sorun "serbest piyasa" değil, ev sahibini şüpheli, borcunu ödemeyenleri mağdur olarak gören kurallarla kısıtlanan piyasadır.

Portekiz konut krizini gerçekten çözmek istiyorsa, uzun zamandır kaçındığı şeyi yapmalı: yasal kesinliği yeniden tesis etmek ve kira sözleşmesini yeniden dengelemek. Bu, sosyal korumayı terk etmek anlamına gelmez, ancak sistemin istikrarının varlıklarını riske atanlara bağlı olduğunu kabul etmek anlamına gelir. Devlet, kira piyasasını belirsizlik ve bürokrasi dolu bir mayın tarlasına dönüştürürken piyasadan daha fazla konut talep etmeye devam edemez.

Sonuç olarak, sorun gökten zembille inmedi; adil bir konut piyasası hedefleyen politikalar sayesinde tuğla tuğla inşa edildi.