Faro: Coobital 50. yılını kutluyor ve konut krizini çözmek için siyasi iradenin eksikliğini eleştiriyor
1982 ile 2008 yılları arasında sadece Faro şehrinde 1.300 civarında inşa edilmiş 2000'den fazla evle Coobital – Cooperativa de Construção e Habitação Económica Farense'nin kuruluşunun 50. yıldönümünü 10 Mayıs Cumartesi günü kutlamak için nedenleri ve sağlam bir geçmişi var .
«Kooperatifimiz kurulduğu günden bu yana Ulusal Konut Kooperatifleri Federasyonu'na ( FENACHE ) bağlıdır, dolayısıyla merkezi hükümet düzeyinde veya belediye politikaları düzeyinde olsun, yaptıklarımızın devlet kurumlarıyla sürekli paylaşımı ve erişimi vardır. Özellikle 2008'deki subprime krizi ve hemen ardından gelen COVID-19 salgını olmak üzere birçok kriz yaşadık. Orlando Vargas, tüm bunların ülkedeki konut sorununu çözmekten sorumlu olanlar için bir nebze olsun rahatlama sağladığını söylüyor.
Aynı dönemde ülkede büyük gayrimenkul fonları kuruluyor ve Altın Vize gibi girişimler ortaya çıkıyordu. “Ben buna karşı değilim, ancak tüm bunların Portekiz ekonomisine bir güç kazandırdığına inanıyorsam, bu gücün sonuçlarının Kontrollü Maliyetli Konut (HCC) sektörüne uygulanması gerektiğine inanıyorum” diyor.
«2008 yılında Faro'daki Santo António do Alto Kentsel Alanı'nda 18 evden oluşan son konut binasını tamamladığımızdan bu yana, yani 17 yıl önce başka bir şey inşa etmedik. Esas olarak arazi eksikliği ve resmi kuruluşlardan maliyet kontrollü programların, özellikle yabancı yatırım olmak üzere, lüks segmentlere ve yatırım tekliflerine giderek daha fazla odaklandığı mevcut pazarda teklife erişemeyen aileler için bir çözüm olabilmesi için destek eksikliğinden kaynaklanmaktadır.
Orlando Vargas, kooperatif kiralama pazarının mevcut krizin çözümüne yardımcı olmada "temel" olacağını savunuyor.
«Ve sadece kalıcı konutlar için değil. Yerel yönetim tarafından sağlanan sosyal konut kriterlerini karşılamayan gençlere, öğrencilere, geçici işçilere ve en çok ihtiyaç duyanlara yardımcı olacaktır” diyor.
«1980'lerden bu yana, kooperatiflerin kira piyasasında, gerçekten uygun kiralarla, iyi bir fiyata kiralık evler inşa edebilmelerini istiyoruz ve bu konuda çeşitli önerilerde bulunduk. Bunun için mevzuat var, onaylandı, var ama bankalar bize uzun vadeli finansman sağlamıyor. "Sadece son tüketiciyi finanse eder, kurumu finanse etmez" diyerek söze başlıyor.
Ancak talep öyle ki, yakın zamanda bir örnek veriyor: “Hiçbir eksiğimiz olmayan bir mağazayı sattık. Yasa artık ticari alanların konuta dönüştürülmesine izin veriyor. Sahibi henüz işi bile bitirmedi ve her şeyi doktorlara, hemşirelere, buraya çalışmaya gelen insanlara kiralıyor. Odaları aylık 450 avroya kiralıyor ve şimdiden dolu.”
"Bu nedenle, kooperatifin apartmanları inşa edip üyelerine kiralaması, tüm süreci yönetmesi ve borcu ödemesi fikri vardı" diyor. İnşaat bedeli hem satışta hem de kiralamada geçerlidir. "Aynı şey" diye karşılaştırıyor.
Sorun şu ki bankalar bu tip projeleri finanse etmiyor. Neden? «İlgi çekici olmasa gerek. Eğer bir irade olsaydı bu iş çözülebilirdi.”
«Tek olasılık, Devletin Konut ve Kentsel Rehabilitasyon Enstitüsü'ne ( IHRU ) finansman sağlama koşullarını sağlaması ve gerekli fonları garanti altına almak için kamu bankası olan Caixa de Geral de Depósitos'a baskı yapmasıdır.»
"Böyle olduğuna inanıyorum, ancak bunun için çok fazla siyasi iradeye ihtiyaç var" diye vurguluyor.
Ve o zaman bile bardağın sadece yarısı dolu olurdu. «Piyasanın belirlediği fraksiyon başına 50-60 bin avro gibi fiyatlardan arsa satın alıp, ardından YKK yapmak mümkün değil. "Bu imkansız."
«HCC'ye ait arsanın kanunla belirlenmiş bir bedeli var, daire bedelinin yüzde 12'sini geçemez. Belediyenin bu amaçla araziyi bağışlaması gerekecek.”
Kooperatif üyesi Orlando Vargas'a göre, son düşük maliyetli konut projesi olan ve Devlet Başkanı Rogério Bacalhau (PSD) döneminde gerçekleştirilen "Casa Nova" projesi bir gayrimenkul operasyonuydu.
Barlavento'nun haberine göre , belediye araziyi Ferreira Build Power adlı inşaat şirketine sattı ve çalışmalar Santander tarafından finanse edildi.
IHRU, metrekare fiyatını sermaye kazancına göre belirlerken, kura sonucunda seçilenlerin birçoğu konut fiyatlarının yüksek olması nedeniyle kredi kullanamadı.
Vargas, Coobital'in 1988 yılında Rodoviária Nacional'dan, belediye başkanı José Apolinário (PS) döneminde inşa edilen ve bugün Calouste Gulbenkian Kentselleşmesi'nin bulunduğu araziyi, kontrollü maliyetlerle satın almaya çalıştığını hatırlatıyor.
«Kooperatif satın almak istiyordu. Biz bir teklif sunduk, ancak arazi nihayetinde Belediye Başkanı Luís Coelho döneminde Faro Şehir Meclisi tarafından satın alındı ve tek amaç orada yalnızca HCC'nin inşa edilebilmesiydi.”
Ancak hala "inşa edilecek iki arsa kalmıştı, çünkü tüm Lejana bölgesi için detaylı bir plan yapmak gerekiyordu. Tüm bu süreci, bu gelecekteki 90 evin bizim için olacağı perspektifiyle takip ettim. Başkan Bacalhau geçen sefer seçildiğinde, bir toplantı talep ettim, her zamanki gibi fikri sunduk ve konuyu konut konseyine yönlendirdi. 15 gün sonra, araziyi özel taraflara satma bildirimini gördük.
«Bu nedenle Faro Kent Konseyi'nin son 20 yıldır uyguladığı konut politikası bir felaket olmuştur».
Vargas, belediyenin "ekonomik ve finansal açıdan zor zamanlar geçirdiğini" kabul ediyor. "Ancak uzun süredir fazla veriyor. Bu sorunu ele almaya hiç ilgi yoktu. Eleştiri veya herhangi bir siyasi analiz yapmıyorum. Bu benim fikrim" diyor.
«Gerçek bir bahis yoktu. Yoktu. Ve biz de sonuçlarına katlanmak zorunda kaldık, çünkü bizim de desteğimiz yoktu" diye yakınıyor.
7 Eylül 2024 Faro Kent Günü'nde, Estrada Senhora da Saúde'nin yanındaki iki blok Kontrollü Maliyetli Konut (HCC) projesinin açılış töreni sırasında, Faro Belediye Başkanı Rogério Bacalhau, dönemin Altyapı Bakanı Miguel Pinto Luz'dan daha fazla benzer proje için arazi bulma ve şehrin kentsel çevresini genişletme konusunda yardım istedi .
Vargas, belediyenin “arazi hibeleri olmadığını” kabul ediyor, ancak 1990 yılında Belediye Ana Planı (PDM) onaylandığında “bir direktif vardı. Tüm lisanslı alt bölümlerde inşaatın yüzde 10'unun HCC konutlarına tahsis edilmesi gerektiğini söylüyordu».
«Ondan sonra çok sayıda kentsel gelişimin onaylandığını gördüm. Mesela Lejana'da uygun fiyatlı ev göremiyorum. Ancak PDM buna uyulmasını zorunlu kılıyor. Ancak bugüne kadar, ne Belediye, ne kooperatifler, ne de başkaları tarafından, bu yönetmelik PDM tarafından yasaklanmadığı sürece, herhangi bir ev inşa edildiğini görmedim».
Daha önce inşa edilemeyen alanlara kentsel genişleme sağlayan yeni Arazi Yasası sorulduğunda, şu yanıtı verdi: "Bu alanlar HCC için belirlendiği sürece katılıyoruz. Bu yasada yoktu. Uygun fiyatlı konut tanımlanmıştı. Kapıda bir rampa olduğu sürece evin tamamına erişilebilir," diyor ironik bir şekilde.
«Bakın, Penha, Lejana ve Intermarche bölgeleri çok büyük. Bu brüt inşaat alanını alıp yüzde 10 çıkarırsanız, HCC inşa etmek için bir dizi arsaya sahip olursunuz.”
Bu röportajda iki soru akla geliyor. Mevcut konut krizi kooperatiflerin çalışmaları için verimli bir zemin oluşturmaz mı? Peki bu sektörde kooperatifçiliğin geleceği ne olacak?
«Bu kadar. Ve biz bu konu üzerinde çok düşündük. Her hükümet düştüğünde, ki bu sık sık oluyor, biz teklifler sunuyoruz. Federasyon, parlamentoda sandalye sahibi olan ve şu anda yasama seçimlerine katılan çeşitli partiler tarafından önerilen konutla ilgili 60 önlemi sıraladı. İki üç tane uygulayabilirlerse çok iyi olur. Her şey yolunda diyorlar ama şimdiye kadar her şey kağıt üzerinde kaldı” diye vurguluyor.
Örneğin, son sosyalist hükümet sırasında, “Altyapı Bakanı iken Pedro Nuno Santos ile birkaç toplantı yaptık ve her şey yolundaydı. Şimdi, belki de bir sebeple, işin kesintiye uğradığını savunuyor.
"Ve yerel seçimler olduğunda bu toplantıları yapıyoruz ve kooperatifimizi tüm adayların kullanımına açıyoruz."
Kesin olan şey, “kooperatifin ana faaliyetinin durma noktasına geldiğidir. Bugünkü projemiz sosyal, kültürel ve sportiftir. Eğitime yatırım yapan ve şehir için son derece önemli olan Algarve Sosyal Gelişim Vakfı'nı kurduk. Şimdiki odak noktamız, kreş ve anaokuluyla gençler için koşullar yaratmak, çalışanlarımızı, yapıyı, cari hesapları korumak ve kimseye hiçbir şey borçlu olmamak.”
Ve "Umarım birileri bir zamanlar mutlu bir geçmişimiz olduğunu hatırlar. Her zaman konut sorununu çözmeye yardımcı olmak için bir katkı sağlama fırsatının ortaya çıkmasını umuyoruz."
Bugün, “özellikle Faro şehrinde gerçekleştirdiğimiz çalışmaların hem eyalet hem de belediye yetkilileri tarafından daha fazla ilgiyi hak ettiğine inanıyoruz. Ayrıca, inşa edilen tüm evlerde, yalnızca Carreira de Tiro ve Santo António do Alto'da yerel yönetimden herhangi bir destek olduğu da belirtilmelidir. Dahası, tüm arazi hiçbir destek olmaksızın özel kişilerden satın alındı” diyor.
Gelecekle ilgili soruya gelince, “Kooperatifin başlangıcı çok dinamik, çok ilginç bir süreçti. Kapıyı kapatmak zorunda kaldığım toplantılar yaptığımı hatırlıyorum çünkü yer kalmamıştı. Ama sonra, belli bir noktadan sonra, Nisan'ın coşkusu azalmaya başladı. İnsanlar daha bencil, daha hesapçı olmaya başladı. Tüm toplum değişti. Ve meclisler boşalmaya başladı.”
10 yıl önce, “FENACHE'de Gençlik Grubu'nu kurduk. Şartları olan kooperatifler birini atayacaklardı. Uygulamada, zaten geleceği düşünüyordu. Ancak bugün, bahsettiğim tüm zorluklar nedeniyle gençleri bunu benimsemedikleri için eleştiremem.”
Yine de geriye dönüp baktığında, "her şeye değdi. Kendimi tamamen tatmin olmuş hissetmiyorum ama kendimi farklı bir adam gibi hissediyorum. 1979'da, 23 yaşındayken, ortak olarak buraya geldim. Hava Kuvvetleri'ndeydim, kaydoldum ve iki veya üç yıl sonra yönetici oldum. Kooperatif kapanmanın eşiğindeydi, çünkü üzerine inşa edilecek arazi yoktu (bugün olduğu gibi). Bir çalışma grubunda gönüllü oldum. Yıl sonunda, Konsey eski Atış Poligonu arazisini devretti. Genç yaşta başladım ve pratikte burada bir adam olmayı öğrendim. Yaptığım hemen hemen hiçbir şeyden pişman değilim," diye sonlandırıyor.
Coobital hiçbir zaman geleneksel gayrimenkulün rakibi olmadı. "Çok fazla şey inşa edildiği bir zamanda bile, herkese yer vardı. Evlerimiz her zaman onurluydu, harika kalitedeydi", ancak geleneksel pazardan farklıydılar.
“Kooperatifler insanlardan oluşur. Ve bu değişmedi. Kooperatif kodu açık, objektif ve çok pragmatiktir. Beş kişilik bir grup bir kooperatif kurabilir. Bugün olan şey, her iki dünyanın da en iyisini elde etmek için bu modeli kullanan gayrimenkul proje yönetimi şirketlerinin olmasıdır.
“Çok basit. Kooperatif inşaatta yüzde altı KDV uyguluyor. IMI veya IMT ödemiyor. Evler tamamlandığında kooperatif feshediliyor. Tüm karlar, süreci yönetmek için bir yüzde alan projeyi yöneten şirkete gidiyor. Ve gidip pastanın en büyük parçasını alıyor. Sonunda insanlar evleri satın alıyor ve başka hiçbir şey umurlarında olmuyor. Bu harika,” diye açıklıyor.
Bu tür operasyonlar "ev fiyatlarını çok fazla artırmayabilir" ama toplumsal bir maliyeti var.
«Unutmayın, inşa ettiğimiz konutların Rezerv ve Yapı Fonu sonuçlarından elde edilen özsermaye ile kooperatifçilerin hizmetinde olan bir merkezimiz bulunmaktadır. Her gün jimnastik yapılıyor, dans ediliyor, bisiklet, bisiklet turizmi, dağ bisikleti gibi çeşitli sporları destekleyen bir dernek hareketi var. Hepsi bizim çalışmamızın meyvesi. Şirketler normalde olduğu gibi bunları yapmıyor, sadece kar istiyorlar” diye açıklıyor.
Peki bunu nasıl durdurabilirsiniz? “Onlara kooperatif denilmemesi gerektiğini anlıyoruz. Kooperatiflerin başka bir kapsamı var. Üçüncü sektör kuruluşlarıdır ve mevzuatta çok açıktır. Bu yola saygı göstermeyen veya bu yolu izlemeyenler doğru davranmıyor. Bizim istediğimiz kooperatiflerin çalışması için koşulların yaratılması ve doğal olarak, eğer sahada faaliyet gösteriyorlarsa, bu yapıların bir hayatı olmaz, başarılı olmazlar».
Barlavento
