Sahipsiz araziye inşaat yapılabilir mi? İmar hakkı nedir?

Hukuk sistemimize göre kural, arsa üzerinde yapı yapanın aynı zamanda arsanın maliki olmasıdır. Zira arsanın mülkiyeti, kat mülkiyeti esasına göre toprak altı ve üstündeki alanı da kapsar ( Medeni Kanun m. 934 ). Ancak bu kuralın önemli bir istisnası vardır: Üst hakkı .

Bu kurum, başkasının arazisi üzerine bir bina inşa etmenize ve bakımını yapmanıza , araziye sahip olmadan binanın sahibi olmanıza olanak tanır. Bu çözüm, inşaat projelerinde, kamu alanlarında, şehir planlamalarında veya bir araziyi satmadan geliştirmek isteyen özel kişiler arasındaki ilişkilerde yaygın olarak kullanılır.

Yüzey hakları, arazinin hem üstünde hem de altında yapılaşmaya olanak tanıdığı için arazi kullanımını optimize etmek için esnek ve avantajlı bir araçtır. Yüzey haklarının sunduğu fırsatlar, kentsel alanların yönetimi için etkili ve sürdürülebilir çözümlere olanak tanır.

Üst hakkı nedir?

Üst hakkı, Medeni Kanun'un 952 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir.

Madde 952'ye göre, bir arazinin maliki:

• başka bir şahsa üzerinde bir bina inşa etme ve bakımını yapma hakkını vermek;
• Mevcut bir yapının mülkiyetini araziden ayırarak devretmek.

Her iki durumda da, normalde aynı anda bulunan arsa mülkiyeti ile yapı mülkiyeti arasında bir ayrım yaratılmaktadır.

Zemin hakkının sahibi, binanın sahibi olur ( yüzey mülkiyeti olarak bilinir), arsa sahibi ise zeminin mülkiyetini elinde tutar. Zemin üzerine inşa etmenin yanı sıra, yer altına da inşa etmek mümkündür. Örneğin, bir yeraltı garajını ele alalım.

Üst hakkı, mevcut bir yapının kotunu ilgilendirdiği gibi, üst hakkı da yapının sadece üst kısmını ilgilendiriyor olabilir.

Bu hakkın özelliklerine baktığımızda, yüzey hakkının gerçek bir yararlanma hakkı olduğunu söyleyebiliriz çünkü sahibine mülk üzerinde doğrudan ve doğrudan bir yetki verir ve herkese karşı ileri sürülebilir. Ayrıca özerk ve devredilebilirdir ; sözleşmede aksi belirtilmedikçe devredilebilir, bağışlanabilir, ipotek edilebilir veya miras yoluyla edinilebilir.

Üst hakkı nasıl kurulur?

Üst hakkı çeşitli şekillerde kurulabilir:

• sözleşmeyle;
• irade ile;
• olumsuz mülkiyet yoluyla.

Hukuken bağlayıcı inşaatın en yaygın biçimi sözleşmesel olanıdır. Arazi sahibi (hibe eden) ve müstakbel geliştirici (alt yüklenici), belirli veya belirsiz süreli inşaat hakkı veren bir noter senedi imzalar. Senedin üçüncü şahıslara karşı geçerli olabilmesi için tapu siciline tescil ve tescil edilmesi gerekir.

Bu hak, ölüme bağlı tasarruflarla, örneğin bir yapının mülkiyetinin bir mirasçıya, arsanın mülkiyetinin ise başka birine bırakılmasıyla kazanılabilir.

Özel durumlarda, üst hakkı, uzun süreli ve zaman içinde yapılan bir zilyetlikle, zilyetliğin kamusal, barışçıl ve en az yirmi yıl süreyle devam etmesi koşuluyla, olumsuz zilyetlikle de kazanılabilir.

Bu hakkın tesisi, arazinin üstünde veya altında bulunan her türlü eserin arazi sahibine ait olduğu yukarıda belirtilen katılma hakkının işleyişini durdurur .

Belirli süreli veya sürekli yüzey hakkı

Üst hakkı, belirli bir süre için, önceden belirlenmiş bir süre için (örneğin 30, 50 veya 99 yıl) veya belirsiz bir süre için, yani daimi olabilir.

Geçici hak ve yok olma

Geçici ise, sürenin sonunda, aksi kararlaştırılmadığı takdirde yapı arsa sahibine geri döner. Bu durumda, üst hakkı birleştirme yoluyla sona erer . Arsa sahibinin mülkiyeti geri kazanmasının sonucu, kat mülkiyeti ilkesinin yeniden geçerliliğini sağlamasıdır.

Kanunla belirlenmiş asgari veya azami bir süre yoktur . Kamu yapı planları veya şehir planlama sözleşmeleri gibi bazı durumlarda, süre belediye yönetmelikleriyle belirlenir (genellikle 30 ila 99 yıl arasında).

Belirsiz süreli hak

Sürekli haklar daha nadirdir, ancak mümkündür. Bu durumda, binanın sahibi, başkasının arazisi üzerine inşa edilmiş olsa bile, mülkiyeti süresiz olarak elinde tutar. Bu, uzun vadeli inşaat projeleri veya kamu imtiyazları için tipik bir çözümdür.

Üst hakkı, başkasının mülkü üzerindeki herhangi bir ayni hak gibi, yirmi yıl kullanılmadıktan sonra sona erer ; ancak üst hakkın sahibi binayı inşa ettikten sonra zamanaşımı süresi işlemez. Bina yıkılırsa, üst hakkın sahibi yeniden inşa etme hakkına sahip olur ve yirmi yıllık süre , binanın yıkıldığı andan itibaren yeniden başlar.

Diğer yok oluş vakaları

Zamanaşımına ek olarak, üst hakkı aşağıdaki hallerde sona erer:

• toprak çürümesi;
• yüzey kullanıcısının gönüllü feragati;
• teşkil edildiği unvanın öngördüğü diğer sebepler.

Yüzey hakkı ne kadar?

Maliyet birkaç faktöre bağlı olarak değişir:

• arazi değeri,
• hakkın süresi,
• kentsel planlama hedefi (konut, ticari, endüstriyel).

Ayrıca noter senedi ve transkript masrafları , tescil, ipotek ve tapu vergileri (genelde tam mülkiyete göre indirimlidir) ve herhangi bir yapı ruhsatı masraflarını da hesaba katmak gerekir.

Noterin işlevi

Noter, yapı hakkının kurulmasında önemli bir rol oynar. Şirket kuruluş senedinin hazırlanması için özel hukuki uzmanlık gerekir.

Noter, sözleşmeyi hazırlamanın yanı sıra tapuyu sicillere tescil ettirmekle de görevlidir.

Avantajları nelerdir?

Üst hakkı hem arsa sahibine hem de üst yapı geliştiricisine avantajlar sağlar.

Arazi sahibi, araziyi satmak zorunda kalmadan arazinin mülkiyetini elinde tutar , ekonomik bir gelir elde eder ve vade sonunda binayı çoğunlukla hiçbir masraf yapmadan geri satın alabilir.

Öte yandan yüzey geliştiricisi, arsayı satın almadan inşaat yapabilir, yatırımın önemli bir kısmını kurtarabilir, hak süresince yapının tam mülkiyetini elde edebilir ve yapıyı arsadan ayrı olarak satabilir veya ipotek edebilir.