İpotek fiyatları Şubat 2023'ten bu yana en düşük seviyeye geriledi

Konut kredisi piyasasında mevsimsel olarak hareketli bir ay olan Ağustos ayında oldukça önemli rakamlar ortaya çıktı. En önemlisi , Ulusal İstatistik Enstitüsü'nün (INE) dün yayınladığı verilere göre, konut satın alma kredilerinin ortalama fiyatının %2,89'a keskin bir düşüş yaşamasıydı .

Ortalama faiz oranının 2025 yılı için bilinen en düşük seviye olması ve aynı zamanda Şubat 2023'ten bu yana en düşük seviyede olması , bankalar arasındaki yeni müşteri avında rekabetin çok yüksek seviyelerde seyrettiğini gösteriyor.

Ortalama borçlanma maliyeti yedi aydır %3'ün altında seyrediyor; bu oran Ağustos 2024'teki %3,328 seviyesinden önemli ölçüde düşük .

RN Your Mortgage Solution'dan Ricardo Gulias , "Finans kuruluşları Euribor'da olası bir düşüşü şimdiden öngörüyor, ancak bu henüz gerçekleşmedi" diyor.

Nitekim, 12 aylık Euribor faiz oranı iki ay üst üste artış göstermiş olmasına rağmen finans sektörü kredi fiyatlarını düşürmeye devam ediyor. Ağustos ayında, Temmuz ayındaki %2,07'ye kıyasla %2,11'e yükselirken, Eylül ayında tekrar hafif bir artışla %2,17'ye çıktı. Ekim ayında ise faiz oranı hafifçe geriledi ve dün %2,15 seviyesindeydi.

Etkinlik

Fiyatlardaki yeniden düşüş, yılın sekizinci ayında aktiviteyi oldukça yüksek seviyelerde tuttu. INE (Ulusal İstatistik ve Nüfus Sayımı Enstitüsü) verilerine göre, konutlar için alınan ipotek sayısı 33.271 oldu ve bu sayı Ağustos 2024'e göre %7,5 arttı. Bu, 2022'den bu yana en yoğun Ağustos ayı oldu.

Yılın ilk sekiz ayında verilen konut kredisi sayısı yüzde 22,9 arttı.

Ancak Ağustos ayındaki büyüme, Temmuz ayında görülen %25'lik keskin artışa kıyasla yavaşladı. Ancak fiyatlardaki düşüş sayesinde banka kredi sermayesi %39 arttı . Rakamlar, ipotek faaliyetlerinin mükemmel durumunu gösteriyor.

Emlak danışmanlığı şirketi Idealista'dan Francisco Iñarreta, verilen ipotek hacminin 2011'den bu yana en hızlı oranda artmasına rağmen, dün açıklanan verilerin "Ağustos ayında beklenen mevsimselliğe ek olarak büyüme hızının yavaşladığını" gösterdiğini vurguluyor.

Ağustos ayında dört özerk bölgede (Asturias, Extremadura, Madrid ve Endülüs) verilen ipotek sayısında yıllık bazda negatif değişimlerin olması, %15,6 ile %2,15 arasında değişmesi oldukça dikkat çekicidir.

Yeterlilik

Idealista'ya göre bu yavaşlama, "finans kuruluşlarının rekabeti artırmasına ve bu kredilerin verildiği ortalama faiz oranlarını düşürmesine neden oldu; bu oranlar yılın en düşük seviyesine ulaştı. Bu eğilimin önümüzdeki aylarda da devam etmesi bekleniyor; artan konut fiyatları ve buna bağlı olarak ortalama kredi tutarları da bu eğilimi destekliyor," diye belirtiyor Iñarreta. Ancak tüm kurumlar bu eğilimi takip etmiyor. Bankinter CEO'su Gloria Ortiz dün ipotek fiyatlarındaki "irrasyonel" rekabetten bahsetti. Santander ve BBVA ise bu fiyat savaşına katılmayacaklarını açıkladı.

Ortalama miktar

Uzmanları en çok endişelendiren şey, konut alımlarında ortalama ipotek kredisi tutarının durdurulamaz artışı. Ağustos ayında bu tutar 169.650 avroya ulaşarak yıllık %13,2'lik kümülatif bir artış gösterdi.

Bu artış, ortalama tutarın 145.352 avro olduğu Ağustos 2024'e kıyasla çok daha yüksek. Aileler, 12 ayda ev finansmanı için yaklaşık 24.300 avro daha fazla talepte bulundu.

Bu dikey artış satışlara da yansımaya başladı ve Ağustos ayında geçen yılın aynı ayına göre %3,4 düşüşle 47.697 işlem gerçekleşti . Bu, Ağustos ayı için son beş yılın en düşük seviyesi oldu.

Uzmanlar, birçok haneyi potansiyel ev alıcısı havuzunun dışında bırakan ortalama ipotek tutarlarındaki artışın zamanla devam edeceği konusunda hemfikir.

"Bu (ortalama tutar) ayın en endişe verici rakamı. Yıla 152.000 avroluk ortalama bir ipotekle başladık ve sadece sekiz ayda %11,4 arttı. Bu bizi korkutan bir trend," diye uyarıyor ipotek brokeri Trioteca'nın CEO'su ve kurucu ortağı Ricard Garriga. "Her şey bu ortalama tutarın artmaya devam edeceğini gösteriyor," diye ekliyor.

Pisos.com'dan Ferrán Font, "Sektörün karşı karşıya olduğu en büyük zorlukların konut fiyatlarındaki baskı ve konuta erişimdeki zorluklar olmaya devam ettiğini" düşünüyor.

Mod

Ağustos ayına ilişkin bir diğer dikkat çekici rakam ise bankanın bu yıl ticari portföyündeki en büyük yıldızı olan sabit faizli ipoteklerin toplam kredilerdeki payındaki düşüş oldu . İpoteklerin %40,6'sı değişken faizliydi (INE bu kategoriye sabit faizli kredileri de dahil ediyor) ve bu rakam Temmuz 2024'ten bu yana en yüksek rakam oldu . Bu arada, hanelerin %59,4'ü sabit faizli krediyi tercih etti.