Daha geniş yüzey alanı ve yüksek doluluk oranları Fibras'ı destekliyor

Sanayi sektöründeki Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (FİBRA'lar) bu yıl Meksika Borsası'nda (BMV) performanslarında artış yaşıyor.

Fibras'ın güçlü performansı, yüzey alanındaki büyüme, enflasyona kıyasla kiralardaki artış ve olumlu ikinci çeyrek sonuçlarından kaynaklanıyor.

Meksika Menkul Kıymetler Borsası'nın (BMV) Fibras endeksi bu yıl %18,02 artışla 279,69 puana yükseldi. Bu artış, BMV'nin ana endeksi olan S&P/BMV IPC'nin %14,41 artışla 56.650,26 puana yükselmesini geride bıraktı.

Danışmanlık şirketi Signum Research'ün genel müdürü Armando Rodríguez, sanayi sektöründeki gayrimenkul yatırım ortaklıklarının güçlü ivmesinin "lojistik talebinin sermayelendirilmesinden kaynaklandığını, bunun da yüksek doluluk oranları, çift haneli kira artışları ve agresif genişleme planları (stratejik geliştirmeler ve satın almalar yoluyla) anlamına geldiğini" belirtti.

Ancak uzman, yapısal risklerin ve zorlukların devam ettiği konusunda uyardı. "2025'te yaşanabilecek olası bir küresel veya yerel ekonomik yavaşlama, endüstriyel alanlara ve otel doluluk oranlarına (özellikle iş seyahatleri için) olan talebi yavaşlatabilir ve aynı zamanda ticari kiracıların satışlarını da etkileyebilir."

Monex Casa de Bolsa analistleri, Fibras'ın genel görünümünün olumlu olduğunu bir raporda vurguladı. "Bu yılın ikinci çeyreğine ait rakamlarda, yüzey alanında büyüme, enflasyona göre kiralarda kademeli artışlar ve ileride artma potansiyeli olan cazip dağıtımlar görüyoruz (IS25'teki temettüler 2024'ün 2. çeyreğine kıyasla %10,0 arttı)."

Yıl sonuna doğru, Meksika ve ABD'deki zorlu ekonomik koşullara rağmen, cazip ve dirençli bir görünüm sürdürecekleri konusunda bize güvence veriyorlar.

Fibras, bir sektör raporunda, "Daha fazla ticari görünürlük, bize yakın kaynak kullanımının geleceğini ve Meksika'nın ABD ile ticari liderliği için önemli bir unsur olan değerin açığa çıkabileceği yeni bir aşamaya ilişkin etkilerini değerlendirme olanağı sağlayacak" açıklamasını yaptı.

Meksika borsasında işlem gören en büyük gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Fibra Uno'nun Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFI) hisseleri, bu yıl şimdiye kadar birim başına %30,33 artışla 26,68 pesoya ulaşarak en iyi performansı gösterdi.

İkinci sırada, ağırlıklı olarak endüstriyel gayrimenkul sektörüne yatırım yapan, ancak ofis ve perakende sektörlerinde de gayrimenkulleri bulunan Fibra Monterrey yer alıyor. Hisselerinin 2025 yılına kadarki getirisi 13,57 peso fiyatla %23,13.

Bu arada, alışveriş merkezleri ve karma kullanımlı geliştirmeler konusunda uzmanlaşmış bir gayrimenkul yatırım ortaklığı olan Fibra Danhos'un sertifikalarının bu yılki getirisi, birim başına 25,16 peso ile %24,73'tür.

Fibra Prologis'in hisseleri %24,39 artışla hisse başına 70,73 pesoya yükselirken, endüstriyel ve ticari gayrimenkul konusunda uzmanlaşmış bir gayrimenkul şirketi olan Fibra Macquarie'nin hissesi %7,50 artışla hisse başına 30,93 pesoya çıktı.

Öte yandan, endüstriyel, ticari (süpermarketler ve sinema salonları dahil), lüks ofis ve eğitim sektörlerindeki gayrimenkullerde uzmanlaşmış Fibra HD, %12,55 düşüşle 2,23 pesoya gerilerken, onu %10,96 düşüşle 32,33 pesoya gerileyen Fibra Terrafina takip etti.

Borsada kötü sonuçlarla

Öte yandan Fibras'ın otel, ticari ve diğer segmentlerdeki sertifikalarında bu yıl çoğunlukla düşüş kaydedildi.

Ayrıntılı olarak, otel fiber sektörü, Fibra Hotel (-%14,72) ve Fibra Inn (-%10,13) gibi güçlü düşüşler gösterirken, Promotora de Hoteles City Express (%6,26) bu yıl şu ana kadar iyileşme gösterdi.

Ticari ve ofis gayrimenkul sektörüne adanmış vakıflar için durum düşüş yönünde. Fibra Plus ve Fibra Hipotecaria sırasıyla %20,71 ve %15,45 düştü.

Ticari gayrimenkul sektörüne ait Fibra Shop'un sertifikalarında ise yüzde 0,23'lük hafif bir düşüş görüldü.

Armando Rodríguez, ticari ve karma kullanımlı segmentlerin direnç gösterdiğini vurguladı. "Kaliteli alışveriş merkezleri, artan doluluk oranları ve iyileşen kiracı satışlarıyla ivme kazanırken, karma kullanımlı portföyler çeşitlendirmeden (geleneksel ofis alanlarının zayıflığını telafi eden endüstriyel, eğitim ve konaklama bileşenlerini bir araya getirerek) faydalanıyor."

Otel sektörünün pandemi sonrası normale doğru ilerlediğini, maliyet zorluklarıyla karşı karşıya olduğunu ancak farklı bir yapı ve optimize edilmiş portföylerle (daha üst kategorideki otelleri de kapsayarak ve işletmecilerle şartları yeniden müzakere ederek) ilerlediğini sözlerine ekledi.