Silinme korkusu - Yaklaşık 6 milyar avro düşüldü! Yatırımcılar açık gayrimenkul fonlarından kaçıyor
Bir zamanlar açık uçlu gayrimenkul fonları, vadeli mevduatlar kadar güvenli bir yatırım olarak kabul ediliyordu. Ancak değer düşüklükleri ve sıkıntılı satışlar yatırımcıları tedirgin etti. Varlıklarını kitleler halinde geri çekiyorlar ve borsada fon hisselerinin fiyatları düştü.
Açık uçlu gayrimenkul fonları bir zamanlar özel yatırımcılar için en güvenli varlık sınıflarından biri olarak gösteriliyordu. Hatta birçok banka, büyük meblağlar söz konusu olduğunda müşterilerine vadeli mevduat hesabına alternatif olarak bunları öneriyordu. Analiz şirketi Scope'a göre, Alman yatırımcıların bu fonlara yaklaşık 130 milyar avro yatırım yapmasının nedeni de bu.
Bunu fark edenler ise şimdiden büyük bir hızla fondan ayrılıyor: Araştırma şirketi Barkow Consulting'in verilerine göre, yatırımcılar 2024'te fonlardan toplam 5,9 milyar avro çekerken, sadece Aralık ayında çekilen paranın 611 milyon avrosu fondan çekildi.
Bu durum, yatırımcıların fon paylarına veda etmesinin o kadar da kolay olmaması nedeniyle daha da ciddi bir hal alıyor: Hisselerini borsada tekrar satmak istemeyen ancak yatırımını iptal etmek isteyen herkes, bunu bir yıl önceden fon şirketine bildirmek zorunda - ve o tarihe kadar hisseleri en az iki yıldır elinde bulunduruyor olması gerekiyor. Bu, gerçek göç dalgasının 2023 yılı gibi erken bir tarihte başladığı anlamına geliyor; mevcut rakamlar, ancak bekleme süresinin dolmasından sonra uygulamaya geçildiğini gösteriyor.
Tüm bu dezavantajların yanı sıra, artık çok daha önemli bir sorun daha var: Fon paylarının fiyatları aylardır düşüyor, ancak birçok yatırımcı bunun henüz farkında değil. Fon ihraç eden şirketlerin resmi fiyatları değer kazanmaya devam ediyor. Ancak ikincil piyasada, yani Hamburg, Frankfurt veya Münih'teki bölgesel borsalarda aynı fonların fiyatları bazen yüzde 20 daha düşük olarak işlem görebiliyor.
Açık uçlu gayrimenkul fonları hiçbir zaman getiriyi artıran fonlar olmadı. Commerzbank'ın yan kuruluşu Commerz Real'in "Hausinvest"i gibi büyük amiral gemileri nadiren yılda yüzde 2 ila 2,5'ten fazla getiri elde ediyor. Hausinvest son beş yılda toplamda yüzde 11,3'lük bir büyüme elde etti . Bu tür fonların yüzde beşe varan ihraç primi de talep ettiği düşünüldüğünde, yatırımcıların kâra geçmesi en az iki yılı buluyor.
Cari ve vadeli hesaplardaki faiz oranlarının artmasıyla birlikte, elde edilebilecek fon getirileri karşılaştırıldığında oldukça yetersiz görünüyor.
Gayrimenkul genellikle güvenli bir yatırım olarak kabul edilir ve kiralar arttıkça fiyatlar da genellikle artar. Faiz oranları düşük olduğunda ve daha fazla insan mülk satın alabilecek duruma geldiğinde, gayrimenkul fiyatları patladı.
Kendi evini, dairesini veya kiralık bir mülkü satın alabilecek maddi güce sahip olmayanlar için, artan gayrimenkul fiyatlarından kar elde etmek amacıyla paranın bir kısmını açık uçlu gayrimenkul fonlarına yatırmak daha da ilgi çekici görünüyordu.
Ancak bu fonların çok azı, durgunluk dönemlerinde bile fiyatları çok az değişen konut amaçlı gayrimenkullere yatırım yapıyor. Portföylerin büyük çoğunluğunu genellikle ticari gayrimenkuller oluşturuyor. Ve son yıllarda fiyatları da önemli ölçüde düştü.
Fiziksel perakendeciliğin çöküşü, dünya çapında mağazaların boşalmasına, alışveriş merkezlerinin kısmen dolmasına ve hatta bazı depolama ve lojistik tesislerinin etkilenmesine yol açıyor. Ev veya esnek ofislere doğru yönelim, birçok yerde ofis alanına olan ihtiyacı azalttı. Ve her şeyin üzerinde enerji verimliliğinin Demokles'in kılıcı asılı duruyor. Özellikle 1970 ve 1980'lerden kalma ofis binaları, yüksek ısıtma maliyetleri nedeniyle yeni kiracı bulmakta zorluk çekiyor veya büyük masraflarla enerji verimliliğini artıracak şekilde yenilenmek zorunda kalıyor.
Ayrıca faiz oranları da yükseldi ve krediyle gayrimenkul satın alan tüm yatırımcıların aylık taksit ödemeleri arttı. Pek çok gayrimenkul geliştiricisi ve proje planlayıcısı artık bu ek yükle baş edemiyor. Signa Grubunun iflası buzdağının sadece görünen kısmıydı. Bu tür dengesizlikler sıkıntılı satışlara yol açtığında, piyasadaki genel fiyat düzeyini düşürür.
Sektör şimdiye kadar sorunlarını iyi gizledi. Bu gelişme, fon şirketlerinin bankaların vitrinlerine yerleştirdikleri fonların fiyatlarında görülmüyor. Sanki bir ipin çektiği gibi fiyat grafikleri yukarı doğru hareket eder, en fazla dağıtım günleri tarafından kesintiye uğrar. Çünkü gayrimenkul, borsadaki hisse senetlerinden farklı olarak günlük olarak işlem görmüyor. Birçok nesne benzersizdir, bu da karşılaştırmayı zorlaştırır. Tersi, belirlenemeyen bir fiyatın devalüe edilmesine gerek olmadığı anlamına gelir.
Değerleme, yılda birkaç kez değerlemeleri kontrol eden özel değerleme uzmanlarının görevidir. Bu, lokasyonun çevresindeki gayrimenkul işlemlerine dayanarak veya yıllık kira gelirinin bir piyasa faktörü ile çarpılmasıyla yapılabilir. İkinci yol genellikle daha basittir ve fon yöneticileri için avantajlar sunar: Bir mülk hala kirada olduğu sürece, değerinde değişiklik yapılması gerekmez. Boş bir mülk bile, mal sahibi değerleme uzmanını o fiyattan ilgilenen kişilerin olduğuna ikna edebilirse, beklenen kira üzerinden değerlendirilebilir. Bu şekilde birçok fon yöneticisi amortisman ihtiyaçlarını "zorlamış" oldu. “Örtülü” de denebilir.
Ancak bir noktada piyasa değeri ile defter değeri arasındaki fark o kadar büyük olur ki, değerleme uzmanları fişi çekerler. Bu olay 2024 yılının Haziran ayı sonunda gerçekleşti. O tarihte, fon şirketi Union Investment, “Uni Immo Wohnen ZBI” fonu için 600 milyon avro tutarında bir değer düşüklüğü gereksinimi bildirdi. Bunun sonucunda portföy değeri bir anda 4 milyar avroya düştü. Fon paylarının değeri bir anda yüzde 17 düşüşle 42 avro civarına geriledi. Altı ay sonra fon şirketi fon paylarını 42,27 avro karşılığında (25 Şubat 2025 itibarıyla) kendisi geri satın alıyor. Hamburg borsasında yatırımcılara ilk etapta bunun karşılığında 30 avronun biraz üzerinde bir meblağ verildi. Şu anda 37,50 avroya gerilemiş durumda, yani ihraç eden fon şirketinin fiyatına göre yüzde 11,2 fark var.
Piyasada bu tür farklılıklar çok fazla, aşağıdaki tabloda da görüldüğü gibi. Yatırımcılar özellikle Aralık ayında portföyünü üçüncü kez küçültmek zorunda kalan ve çıkışlar için para toplamak amacıyla aylardır gayrimenkul satışı yapan KanAm Leading Cities Invest (DE0006791825) adlı gayrimenkul fonuna şüpheyle yaklaşıyor.
Fon şirketi KanAm'ın belirlediği resmi fiyat, 2023'ten bu yana yüzde 26 düşüşle 102,40'tan 75,53 avroya geriledi. Hamburg Borsası'nda ise hisseler çok daha düşük bir fiyattan işlem görüyor: Yatırımcılara satışta hisse başına sadece 61,94 avro teklif ediliyor (25 Şubat 2025 itibarıyla), bu da yüzde 18 daha az.
Fon paylarının fiyatlarının toparlanıp toparlanmayacağı ve ne seviyede olacağı ise henüz tam olarak bilinmiyor. Almanya ve Avrupa'daki birçok gayrimenkul piyasasındaki fiyat düşüşü şimdilik durmuş gibi görünüyor. Ancak fon portföylerindeki değerlerin gerçeklikten ne kadar saptığını sadece fon yöneticileri ve değerleme uzmanları bilir. Dolayısıyla, fiyat dalgalanmaları şu anda bir miktar sakinleşmiş olsa bile, hisse senedi fiyatlarında daha fazla düşüş yaşanması ihtimali göz ardı edilemez.
Her zaman olduğu gibi bu gibi durumlarda da şaibeli aracılar yatırımcıların belirsizliğinden kâr elde etmeye çalışıyor. Bazı yatırımcılar, Marshall Adaları merkezli SCP Investments Limited'den saklama bankası aracılığıyla teklif aldı. Bankalar bu tür teklifleri iletmekle yükümlüdürler, ciddiyetleri hakkında hiçbir şey söylemezler.
SCP'de yatırımcılara "satış teklifleri sunma daveti" gönderildi. SCP Investments, hisselerin satışında maksimum bir fiyata kadar teklif verilmesi çağrısında bulundu. Ancak belirtilen maksimum fiyat, mevcut borsa fiyatının önemli ölçüde altında kaldı. Bu nedenle SCP Investments, topladığı hisseleri daha yüksek bir fiyattan hemen satabilirdi. Bu nedenle fon yatırımcılarının bu tür mektupları dikkate almamaları gerekmektedir.
Bu tür fon paylarını elinde bulunduran yatırımcılar için artık üç seçenek bulunmaktadır:
1. Krizi atlatın ve fon değerlerinin toparlanmasını umun.
Gayrimenkul fiyatlarının henüz istikrara kavuşması ve faiz oranlarının yüksek seyretmesi nedeniyle bir düzeltmeye ihtiyaç duyulacağı kesin görünüyor. Almanya'da fiyatlar yavaş yavaş yeniden artışa geçse de, yakın gelecekte eski seviyelere dönmesi beklenmiyor. Soru şu: Değer kaybı mevcut hisse senedi fiyatına yeterince yansıyor mu? Dolayısıyla, “bekle ve gör” taktiği en maliyetli olanı olabilir.
2. Fon şirketindeki fon paylarını iptal edin, geri ödeme için kayıt yaptırın ve ardından ödemesiz dönemin dolmasını bekleyin.
Bir yıl sonra bu payların ne kadar değer kazanacağı ise tamamen belirsiz. Fon şirketinin pencere fiyatına kıyasla mevcut borsa iskontosu bunun en iyi ihtimalle kaba bir göstergesidir. İşler daha da kötüye gidebilir, fon fiyatı daha da düşebilir. Ancak beklentiler dışında gidişat iyi giderse fesih kararının geri alınması mümkün olmayacak.
3. Fon paylarını hemen ikincil piyasada/borsada satın.
Bu çözümün birçok yatırımcı için yüksek kayıplara yol açması da muhtemel. Sermaye piyasası size hiçbir şeyi bedava vermez; şüphe halinde alıcı, fon payının fiyatı üzerinden ek bir risk indirimi talep edecektir. Ancak, aldığınız parayla hangi yatırım seçeneklerinin sizin için uygun olduğunu düşündüğünüzde , satmak muhtemelen en iyi seçim olacaktır .
Fonunuzun zararlarını telafi edeceği umudu, sabit ve gecelik faiz oranlarının çok gerçekçi bir beklentisiyle dengeleniyor. Günümüzde vadeli mevduat hesabı bile bir yıllık vadede bir gayrimenkul fonundan daha fazla faiz getirisi sağlıyor.
FOCUS Online'dan vadeli mevduat karşılaştırması Uni Immo Wohnen ZBI gibi hırpalanmış bir fonun başlangıç seviyesine dönmesi durumunda bu, yüzde 20'lik inanılmaz bir fiyat artışına tekabül edecektir. Fonun, daha fazla değer düşüklüğüne gerek kalmaması koşuluyla, mevcut seviyesinden eski oranda tekrar büyüme kaydetmesi daha gerçekçidir. Union Investment'a göre, ZBI iyi zamanlarda bile en iyi ihtimalle yıllık yüzde 2,54 getiri sağlayabildi.
İstatistiksel olarak konuşursak, örneğin MSCI Dünya Endeksi'ndeki bir hisse senedi ETF'si, yılda ortalama yüzde yedi oranında önemli ölçüde daha yüksek getiri sunar. Ancak bu farklı bir risk sınıfıdır ve aşırı riskten kaçınan gayrimenkul yatırımcıları için bir seçenek olmayabilir.
Her halükarda, önümüzdeki yıllarda açık uçlu gayrimenkul fonlarının düşüşünü izlemektense, paranızı şimdi zararına çekip daha umut vadeden bir yatırıma yatırmanız çok daha iyi olacaktır.
Hukuk firmaları konunun farkına vardılar ve son dönemde söz konusu fonları özel yatırımcılara satan bankalara dava açmayı planlıyorlar. Oysa borsa fiyatlarının resmi ihraç fiyatlarından çok uzaklara gitmesi nedeniyle devalüasyon riskinin farkında olmaları gerekirdi.
Kritik soru şu olacak: Müşterilerini bu fonlarla ilişkili potansiyel kayıp riski konusunda açıkça bilgilendirdiler mi? Yoksa borsada zaten fiyatlanmış olan değer düşüklüğü riskini mi gizlediler? Bu durumda fonun tamamen farklı bir risk sınıfında sınıflandırılması gerekebilir ve artık güvenli kabul edilemeyebilir.
Eğer bu durum danışma tutanakları üzerinden ispatlanabilirse, en azından 2023'te KanAm'daki ilk büyük devalüasyondan sonra satın alma yapan yatırımcılar tazminat davası açabilir. Bunun ne zamandan itibaren geçerli olabileceğine dair kesin bir tarih yok, hukuken bağlayıcı bir açıklamadan bahsetmeye bile gerek yok.
FOCUS
