Спрос растет, предложения нет: рынок офисов в Москве уходит в дефицит

Дефицит качественных офисов в ключевых деловых районах Москвы продолжает удерживать арендные ставки на исторически высоком уровне. При этом уровень вакантности в целом по столичному рынку снизился до минимума – до 4,6%. Однако в районе МКАД потенциальные арендаторы офисов еще могут без проблем найти большое количество бюджетных вариантов.

Как сообщила руководитель департамента по работе с офисными помещениями консалтинговой компании IBC Real Estate Екатерина Белова, по итогам мая запрашиваемые ставки для отдельных объектов класса Prime в Москва-Сити и Центральном деловом районе достигли рекордных значений: 80 и 75 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и OPEX), соответственно. Уровень вакантности в целом по столичному рынку составил 4,6%, что на 1,9 п.п. ниже, чем в мае 2024 года. К концу 2025 года она ожидает снижения доли свободных площадей до 4%.

На дефицит офисных помещений в основных деловых районах Москвы влияют ограниченные объемы введенных площадей. За пять месяцев 2025 года в эксплуатацию был введен всего один объект класса В+ в Центральном деловом районе на 4 тыс. кв. м офисов – это менее 1% от общего прогнозируемого объема ввода на 2025 год.

Наиболее острая нехватка качественного предложения по-прежнему фиксируется в ключевых субрынках столицы: Москва-Сити, Ленинградском коридоре и Центральном деловом районе. Москва-Сити остается районом с наименьшим уровнем вакантности – в конце мая показатель составил всего 1,2%. Доля свободных площадей в Ленинградском коридоре по итогам последнего месяца весны составила 3,2%. В Центральном деловом районе уровень вакантности снизился сильнее всего – на 3,1 п.п. год к году до 3,6%.

У арендаторов по-прежнему наиболее востребованы офисы классов А и Prime. По данным на май 2025 года готовый к въезду офис класса А в Ленинградском коридоре доступен к аренде только в 5 объектах. В Центральном деловом районе разрыв между классами сильнее – наибольший объем вакансии сосредоточен в зданиях класса В+, которые составляют 92% от общей площади готовых к въезду офисов. Вакансии в классах Prime и А в центре единичны и суммарно составляют не более 5 тыс. кв. м.

Эксперт отметила еще один интересный тренд – московский офисный рынок полностью перестроился на «новые» запрашиваемые ставки. Наиболее высокие значения продолжают фиксироваться в основных деловых локациях. Наиболее дорогим деловым субрынком остается Москва-Сити – в условиях критического дефицита свободных помещений ставки аренды находятся на историческом максимуме. В конце мая средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по офисам класса Prime составила 70,4 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), увеличившись за последние 12 месяцев на 21%. По некоторым вакансиям ставки аренды в Prime объектах существенно выше среднерыночных и составляют 80 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ). По офисам класса А средневзвешенная ставка аренды составила 60 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что на 24% выше год к году. В офисах класса В+ был зафиксирован менее существенный рост – средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды увеличилась по сравнению с маем 2024 года на 12% в год до 47 тыс. руб./кв. м (без НДС и ОРЕХ).

В Ленинградском деловом коридоре арендные ставки также держатся на высоком уровне: по офисам класса А запрашиваемая ставка аренды составляет сейчас 47,5 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ) – рост год к году составил 14%. В классе В+ уровень средневзвешенной ставки аренды составил 28 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что на 9% выше показателя мая прошлого года.

Центральный деловой район остается одним из наиболее дорогих субрынков Москвы – средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по классу Prime составляет 75 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), в офисах А-класса – 54 тыс. руб./кв. м в год (без НДС и ОРЕХ), что на 13% выше год к году. По офисам класса В+ средневзвешенное значение за год не изменилось и составило 36,9 тыс. руб./кв. м в год без НДС и ОРЕХ.

«На офисном рынке Москвы сохраняется дефицит качественного предложения. Особенно по зданиям Prime- и А-класса в наиболее востребованных локациях, где вакансия не превышает 3%. Разрыв между ключевыми субрынками и более удаленными районами Москвы усиливается. Так, в основных деловых районах сохраняются высокие ставки и повышенный спрос на наиболее премиальные опции. При этом в некоторых более удаленных от центра локациях ставки существенно ниже за счет более высокой доли свободных площадей», – заключила Белова.

• 

Авторы: