Шесть европейских решений для решения шести узлов жилищного кризиса в Португалии

Эти цифры красноречивее любых слов говорят о жилищном кризисе, который преследует национальный рынок уже как минимум десять лет. Только за первый квартал этого года цены на жильё в Португалии выросли на 18,7% — это самый большой рост за пять лет, — а арендная плата по новым контрактам выросла на 10% за тот же период.

В результате этого давления в 2024 году 98 657 арендаторов подписали новые договоры аренды по средней арендной плате 7,97 евро за квадратный метр, что на 10,5% больше, чем в предыдущем году. Таким образом, по данным Евростата, Португалия вошла в пятерку стран Европейского Союза с самым высоким уровнем финансовых затрат семей на аренду жилья .

На местах жилищный кризис недавно принял экстремальные формы. Недавний снос трущоб в районе Талуде Милитар в Луреше показал, как рост цен на жильё уже вынуждает сотни людей строить нелегальные дома или прибегать к сомнительным решениям. Только в Большом Лиссабоне, по оценкам, насчитывается около трёх десятков трущоб – символ неспособности города и страны обеспечить достойное жильё своим жителям.

Эта реальность касается не только самых обездоленных. Всё чаще молодёжь, квалифицированные рабочие и даже семьи среднего класса оказываются вынужденными переезжать в отдалённые пригороды или жить в перенаселённом и небезопасном жильё.

В то же время мы видим множество заявлений от различных правительств, пытающихся разрешить жилищный кризис, несмотря на скромные результаты. В условиях стремительного роста цен, который опережает рост доходов домохозяйств, владение жильём стало недоступной роскошью для тысяч португальцев .

Диагноз жилищного кризиса указывает на то, что рынок страдает от хронической нехватки предложения, остаточного государственного жилья, высокой арендной платы по отношению к семейному доходу и финансового бремени, которое душит семьи.

От программы « Больше жилья » до плана « Строим Португалию: Новая жилищная стратегия » и решений по облегчению доступа к жилищному кредитованию, таких как государственные гарантии и освобождение молодежи от уплаты налога на недвижимость (IMT) и налога на недвижимость (IS) , – продолжаются обсуждения и дискуссии. Однако эксперты, такие как Вера Гувейя Баррос, предупреждают , что тысячи мер не станут эффективной политикой, если они не подкреплены масштабом, четкими целями и неукоснительным выполнением.

Сравнение с моделями, которых придерживались другие европейские страны для решения жилищного кризиса, где были внедрены муниципальные квоты на социальное жилье, ограничения арендной платы и инновационная политика в области государственного жилья, показывает, что Португалия отстает, особенно в плане степени общественной приверженности и прозрачности действий правительства.

Диагноз указывает на то, что рынок страдает от хронического дефицита предложения, остаточного государственного жилья, а также высоких арендной платы и цен на жильё по сравнению с доходами домохозяйств, что создаёт финансовое бремя, душащее тысячи семей. Разрешение жилищного кризиса – сложная задача, и не существует единого решения для устранения рыночных дисбалансов. Многие модели, используемые крупными европейскими городами для борьбы с этим кризисом, несмотря на их несовершенство, могут послужить примером.

1. Хронический дефицит

• Немецкая и французская модель: муниципальные квоты на социальное жилье и мобилизация государственных земель

Структурная неадекватность предложения жилья является одним из главных препятствий на пути к разрешению жилищного кризиса в Португалии. В последние годы, несмотря на некоторый рост, количество новых домов, выданных на строительство и построенных, значительно отстаёт от постоянно растущего спроса и от уровня, наблюдавшегося ранее.

Например, в 2024 году в стране было выдано 34 637 лицензий на строительство нового многоквартирного жилья, что на 4,7% больше, чем в предыдущем году. Однако это составляет лишь 45% от более чем 77 000 разрешений, выданных 20 лет назад. Кроме того, данные Национального института статистики (INE) показывают, что, хотя в прошлом году было завершено строительство 28 494 домов, что на 6,8% больше, чем годом ранее, этот показатель на 62% ниже, чем 74 621 дом, построенный в 2004 году.

Этот временный дисбаланс предложения компенсируется сильным ростом спроса, который подтверждается 156 325 сделками по покупке жилья для семей, совершенными в прошлом году, что на 14,5% больше, чем в 2023 году, а также ростом на 3,6% объема жилищных кредитов на конец прошлого года, который в этом году уже увеличился : в мае объем жилищных кредитов достиг 106,1 млрд евро, что на 6,8% больше, чем в мае 2024 года, и является самым высоким показателем с ноября 2013 года.

Европейская комиссия рекомендует безотлагательно внедрить «юридически обязательные целевые показатели по строительству социального жилья», ускорить выдачу лицензий, мобилизовать государственные земли и увеличить финансирование советов и кооперативов.

«Разрыв» между спросом и предложением на рынке жилья подчеркивается Европейской комиссией в опубликованном в июне отчете, в котором предупреждается о «недостаточном предложении доступного жилья, особенно в крупных городах и туристических зонах» , а также подчеркивается, что, хотя Лиссабон и Порту являются эпицентрами городского и экономического динамизма, они также являются ареной самого большого роста цен и самой большой напряженности на рынке жилья.

В анализе Брюсселя крайне важно, чтобы государство систематически мобилизовывало государственные земли для жилищных проектов, упрощало и цифровизировало процедуры лицензирования, а также усиливало структурное финансирование муниципалитетов , кооперативов и некоммерческих застройщиков. Эти действия должны сопровождаться строгими механизмами мониторинга и автоматическими санкциями к муниципалитетам, не достигшим минимальных целевых показателей нового предложения. Приоритет также отдаётся восстановлению пустующих зданий в городских центрах для быстрого увеличения фонда доступного жилья .

• Пример Франции наглядно демонстрирует эффективность этих мер: согласно Закону о солидарности и обновлении городов ( SRU ), принятому с 2000 года, все муниципалитеты с населением более 3500 человек обязаны гарантировать не менее 25% социального жилья к 2025 году. Невыполнение этого требования влечет за собой серьезные финансовые санкции, а в крайних случаях – прямое вмешательство государства. Такой подход позволил Парижу и региону удвоить темпы строительства социального жилья (более 70 000 домов в год) и отдать приоритет мобилизации государственных земель. Пример Франции основан на сочетании финансовых стимулов, автоматических штрафов и прозрачности: результаты публикуются ежегодно и подвергаются политической и общественной проверке.
• В Германии правительство внедрило мощную систему налоговых льгот, специально разработанную для поощрения частного сектора к строительству более доступного жилья . Программа позволяет частным инвесторам вычитать почти треть расходов на строительство в течение четырех лет при условии, что новые квартиры будут сдаваться в аренду не менее десяти лет . Чтобы избежать поддержки строительства элитного жилья, налоговые льготы ограничены квартирами со стоимостью строительства менее 3000 евро за квадратный метр, с максимальным вычетом в 2000 евро за квадратный метр . Эта программа обходилась государству примерно в 235 миллионов евро в год, но привела к значительному стимулированию частного строительства доступного жилья .

Учитывая этот сценарий, в отчете Европейской комиссии также рекомендуется принять автоматические механизмы штрафных санкций для муниципалитетов, которые не выполняют минимальные целевые показатели по строительству нового доступного жилья, копируя модель муниципальной ответственности , опробованную в других европейских столицах.

2. Государственное жилье: вечная недостающая часть

• Австрийская и голландская модель: некоммерческая модель и интервенционистская роль фондов

В Португалии один из самых низких показателей доли государственного и социального жилья в Европе : на эти цели выделено менее 2% жилого фонда, что значительно ниже среднего показателя по Европе, который составляет около 9%, согласно данным отчета ОЭСР, и еще ниже показателя в 20%, наблюдаемого в Дании, Нидерландах и Австрии.

Эта структурная хрупкость отражается в показателях инвестиций: например, в 2024 году, несмотря на укрепление, объявленное в рамках Плана восстановления и повышения устойчивости (RRP), государственный сектор продолжает обеспечивать остаточное предложение, при этом ввод в эксплуатацию новых объявленных объектов идет медленно, а результаты не отвечают потребностям.

Некоторые эксперты отмечают, что большинство проектов разрозненны, не имеют четких обязательных целевых показателей или централизованных инструментов мониторинга, что затрудняет ускорение реагирования на чрезвычайную ситуацию с жильем, особенно остро ощущаемую молодыми семьями, низкооплачиваемыми работниками, пожилыми людьми и иммигрантами.

К марту из 26 000 домов, которые предыдущее правительство обещало сдать к 2026 году, семьям были переданы лишь около 2 000 (7,7%).

Европейская комиссия в своём последнем докладе предупреждает , что «нынешний фонд социального и доступного жилья явно недостаточен», и подчёркивает, что доля инвестиций Португалии в новое социальное жильё значительно отстаёт от потребностей национального рынка, особенно в столичных и островных регионах. Хотя Национальный план жилищного строительства предусматривает увеличение предложения, прогресс остаётся ограниченным. По состоянию на март из 26 000 домов, которые предыдущее правительство обещало сдать к 2026 году, лишь около 2000 (7,7%) были сданы семьям, а из оставшихся 33 000, обещанных нынешним правительством к 2030 году (которые не входят в список рекомендованных к строительству жилья), ни один договор даже не был подписан.

Если рассматривать европейские примеры, то Австрия и Нидерланды выделяются наличием надежных и инновационный систем в сфере государственного жилья:

• Австрия (Вена): Более 40% жителей Вены проживают в жилом фонде с «контролем затрат», включающем муниципальное жилье и некоммерческие кооперативы. Модель основана на установлении арендной платы на основе фактической стоимости строительства и обслуживания, долгосрочного государственного финансирования и строгих правил, запрещающих спекуляции. Этот подход, который позволил газете The New York Times охарактеризовать Вену как «арендную утопию», обеспечил стабильность цен, устойчивый социальный состав и низкий уровень недоступности жилья. В Вене списки ожидания остаются стабильными, а семьи, получающие жилье, в среднем прилагают меньше усилий, чем в конкурирующих странах.
• Нидерланды: Около 28% жилого фонда принадлежит жилищным корпорациям – частным фондам, контролируемым государством. Эти организации, финансируемые за счёт государственных гарантий и налогов на аренду жилья, постоянно инвестируют в реконструкцию и строительство новых домов. За последнее десятилетие таким образом было построено более 100 000 доступного жилья, что обеспечивает социальное разнообразие и снижает давление на частный рынок. Государственное регулирование предотвращает перепрофилирование этой недвижимости и гарантирует качество и обслуживание.

Обе модели основаны на принципах масштаба, финансовой устойчивости, профессионального управления и сильной общественной поддержки. Результаты приводят к снижению нагрузки на семьи, повышению социальной интеграции и стабильному предложению даже в условиях растущего спроса. Если бы Португалия повторила хотя бы часть этой амбиции — масштабные инвестиции, установление обязательных целевых показателей и развитие партнёрств с кооперативным сектором и некоммерческими организациями, — это позволило бы частично преодолеть структурный дефицит государственного жилья, являющийся одним из главных препятствий на современном национальном рынке недвижимости.

3. На рынке доминируют индивидуальные владельцы

• Датская модель: жилищные кооперативы и совместное проживание «под ключ»

Подавляющее большинство португальских семей — около 75% — проживает в собственных домах, что практически не оставляет места для альтернативных вариантов жилья, таких как аренда или коллективная собственность. Это преобладание обусловлено исторически сложившимися налоговыми льготами для владельцев жилья, нехваткой государственного или кооперативного жилья и отсутствием кооперативных традиций в жилищном секторе.

Эта реальность делает систему менее устойчивой в периоды кризиса, ограничивает мобильность семей и оказывает давление на цены покупки, поскольку аренда остаётся остаточной и неконкурентоспособной. Но проблема не ограничивается ограниченным выбором.

Текущая структура рынка подпитывает спекуляции на рынке недвижимости, затрудняет доступ молодёжи к достойному жилью и усугубляет неравенство между собственниками и невладельцами жилья. Высокий процент домов, занимаемых владельцами, — один из самых высоких в Европе — не обязательно отражает безопасность или стабильность , а скорее является симптомом отсутствия устойчивых альтернатив, особенно для тех, кто вступает во взрослую жизнь или ищет работу.

Столкнувшись с этой проблемой, такие страны, как Дания, вложили значительные средства в кооперативную модель. По оценкам, около 7% населения Дании проживает в жилищных кооперативах ( andelsbolig ), а в Копенгагене этот показатель достигает почти трети жителей. В этих моделях жильцы одновременно являются совладельцами квартир и управляющими жилого комплекса, получая выгоду от контроля над ценой сделки (продажи осуществляются по балансовой стоимости) и совместного пользования общими удобствами (прачечными, солнечными батареями, общими зелёными зонами).

В последние годы датское правительство и частные застройщики начали поддерживать развитие новых кооперативов «под ключ», что сократило время ожидания и расширило предложение в центральных городских районах.

Кооперативы гарантируют доступ к качественному жилью по конкурентоспособным ценам, снижают спекуляцию и способствуют социальной сплоченности соседей. В последние годы датское правительство и частные застройщики начали поддерживать развитие новых кооперативов «под ключ» , что сократило время ожидания и расширило предложение в центральных городских районах. Результаты очевидны: стабильность цен, снижение уровня изоляции от рынка жилья, более тесная межпоколенческая интеграция и социальное разнообразие в кооперативных районах. Датская модель создала экосистему, в которой жилье — не просто товар, а инструмент социальной и городской политики.

В португальском контексте Европейская комиссия рекомендует создать эффективные альтернативы индивидуальной собственности и традиционной аренде, открыто выступая за развитие жилищных кооперативов совместно с муниципалитетами и финансовым сектором, внедрение субсидируемых кредитных линий для некоммерческих проектов и пересмотр практики городского планирования с целью резервирования земель для этих инициатив.

В Португалии появляются пилотные проекты совместного проживания , совместного жилья и кооперативов, но они сталкиваются с трудностями в масштабах, финансировании и отсутствии адекватной нормативно-правовой базы.

4. Растущие доходы и неконкурентный рынок

• Испанская и французская модель: динамические потолки цен и публичные справочные цены

Рынок аренды жилья в Португалии переживает рост цен и недостаточную конкурентоспособность, что всё больше сказывается на семейных бюджетах. В 2024 году медианная арендная плата по новым контрактам достигла 7,97 евро за квадратный метр, причём в Лиссабоне и Порту этот показатель значительно превышает средний показатель — в столице он уже превышает 15 евро за квадратный метр.

Несмотря на некоторое замедление темпов роста с начала 2025 года, арендная плата по-прежнему находится под давлением из-за дефицита предложения и высокого спроса , усугубляемого такими явлениями, как местное размещение в городских и туристических зонах.

Европейская комиссия рекомендует Португалии оценить «долгосрочные» меры по сдерживанию роста арендной платы, включая возможность умеренного и ограниченного контроля цен в районах, находящихся под более высоким давлением.

Альтернативные варианты, такие как доступная аренда, незначительны, а рынок характеризуется низким типологическим разнообразием , высокой концентрацией институциональных арендодателей и отсутствием надежных публичных справочных данных о ценах по районам, что ослабляет переговорные позиции арендаторов и делает многих уязвимыми к внезапному повышению цен или выселению.

• Во Франции эти проблемы были решены в 2019 году с помощью динамического механизма контроля арендной платы («Encadrement des Loyers ») в городах с высоким уровнем нагрузки, таких как Париж, Лион и Лилль. Эта модель устанавливает максимальные (и минимальные) потолки по площади, типу и году постройки на основе ежегодного сбора и публикации контрольных значений. Владельцы, которые превышают эти пределы, подвергаются значительным штрафам (в настоящее время до 5000 евро за нарушение). Результаты этой программы показывают, что в период с 2020 по 2023 год арендная плата в этих городах выросла в среднем почти на три процентных пункта ниже среднего по стране , без существенного падения предложения или возникновения значительных спекулятивных явлений. Однако модель зависит от строгого обновления и мониторинга и ограничена районами с высоким уровнем нагрузки, чтобы не искажать остальную часть рынка.
• В этом году Испания приняла новый Закон о жилищных правах, который идет еще дальше, устанавливая потолок для ежегодной корректировки арендной платы (3% в 2024 году) и разрешая, в районах, считающихся « напряженными », полную заморозку арендной платы и введение обязательных референтных цен для крупных арендодателей. Закон также предусматривает налоговые штрафы за пустующую недвижимость , что направлено на увеличение предложения аренды. Хотя этот подход предлагает немедленное облегчение арендаторам, предварительные результаты указывают на неравномерное воздействие. В некоторых регионах давление ослабло, но полная эффективность зависит от мобилизации дополнительного предложения и целевой поддержки ремонта недвижимости. Правительство Испании признает, что сам по себе контроль за арендной платой не заменяет необходимость укрепления государственного и доступного жилья.

Европейская комиссия рекомендует Португалии оценить «долгосрочные» меры по сдерживанию роста арендной платы, включая возможность умеренного и ограниченного контроля цен в районах с высокой нагрузкой , а также более строгие ограничения на местное жилье, продвижение механизмов публичного ценового справочного ценообразования по районам и стимулирование мобилизации вакантных помещений. Комиссия подчеркивает, что изолированных мер недостаточно: эффективное регулирование должно сочетаться с инвестициями в государственное жилье и стимулами к его восстановлению.

В Португалии эксперты предупреждают о важности согласования мер регулирования арендной платы со стимулами для мобилизации предложения, рекомендуя создание государственного индекса арендной платы , активный мониторинг и сочетание региональных ограничений арендной платы с продуманной политикой строительства и реновации. Международный опыт показывает, что только комплексная стратегия может остановить спираль роста арендной платы и создать более сбалансированный и конкурентный рынок, не снижая предложение и не наказывая наиболее уязвимых.

5. Финансовое бремя для семей

• Немецкая и французская модель: субсидии ориентированы на арендатора, а не на арендодателя

Высокая нагрузка на жилищные расходы домохозяйств — один из наиболее острых аспектов жилищного кризиса в Португалии. К 2024 году примерно каждый третий арендатор жилья в Португалии будет иметь ипотечное бремя более 40%, что делает Португалию пятой страной в Европейском союзе с самой высокой финансовой нагрузкой на аренду жилья.

Этот показатель отражает несоответствие между доходами и рыночными ценами: рост арендной платы (примерно на 10% в год по новым контрактам) и годовой рост цен на жилье на 18,7% в первом квартале резко ограничивают финансовую маржу домохозяйств, особенно молодежи, семей с одним родителем, работников с нестабильной занятостью и недавно прибывших иммигрантов. Более того, влияние этого бремени выходит за рамки ежемесячных расходов, способствуя снижению потребления, препятствуя накоплению сбережений, откладывая принятие семейных решений и усугубляя жилищные риски.

Общественная реакция на эту дилемму остаётся ограниченной. Система поддержки доступной аренды охватывает лишь небольшую часть арендаторов , её критерии плохо учитывают неоднородность доходов, а прямые жилищные субсидии не поспевают за ростом рынка.

В Германии одним из основных ответов на нагрузку на семейные бюджеты, вызванную расходами на жилье, стало укрепление и обновление программы Wohngeld Plus — субсидии на аренду жилья, направляемой непосредственно арендаторам, испытывающим финансовые трудности.

Более того, как отмечает Европейская комиссия, эффективность социальных выплат (за исключением пенсий) в снижении риска бедности в Португалии существенно ниже среднего показателя по Европе — всего 22% по сравнению с 34,4% в Европейском союзе. Следствием этого является хронически высокий уровень финансового бремени, усугубляемый нехваткой государственного жилья и недостаточно активной политикой поддержки арендаторов.

• В Германии одним из ключевых ответов на перегрузку семейного бюджета, связанную с жильём, стало укрепление и обновление программы Wohngeld Plus – субсидии на аренду жилья, предоставляемой непосредственно арендаторам, испытывающим финансовые трудности. В 2024 году поддержка была расширена, охватывая до 30% арендной платы и корректируясь в зависимости от категории домохозяйства и местной рыночной стоимости. Реформа этой меры утроила число получателей до 1,4 миллиона домохозяйств. Официальные данные указывают на значительное снижение уровня перегрузки, особенно в городах со средними муниципалитетами и регионах, испытывающих умеренную нагрузку. Система цифровизирована, что обеспечивает быстрое распределение и автоматический пересмотр суммы в зависимости от дохода или колебаний арендной платы.
• Во Франции программа Aide Personnalisée au Loement (APL), бюджет которой в этом году составляет около 17 миллиардов евро, оказывает поддержку примерно 6,5 миллионам арендаторов с низким и средним доходом и впервые приобретающих жильё. Сумма поддержки варьируется в зависимости от рыночной арендной платы, состава семьи и местоположения. Эта система, являющаяся одной из крупнейших программ жилищной поддержки в Европе, способствовала нынешнему уровню жилищного стресса лишь у 20% французских арендаторов, что примерно на 10 процентных пунктов ниже, чем в Португалии. APL признана организатором, предотвращающим сокращение среднего класса в городах, испытывающих повышенную нагрузку, снижая риск жилищной изоляции.

Европейская комиссия рекомендует Португалии ввести постоянные механизмы прямой поддержки арендаторов , индексируемые по доходу и рыночным ценам, заменив модели единовременных или фиксированных субсидий. Комиссия также предлагает оцифровать процессы и автоматически сопоставлять налоговые данные, чтобы обеспечить более широкий охват, эффективность и справедливость при распределении поддержки.

6. Пустые дома: тень предложения

• Бельгийская и ирландская модель: агрессивное налогообложение и государственный инвентарь

Несмотря на дефицит доступного жилья, в Португалии наблюдается значительное количество пустующих объектов. По оценкам, в Португалии более 720 000 пустующих домов, большинство из которых пригодны для проживания. Согласно исследованию Алды Ботелью Азеведу, каждый четвертый дом, построенный за последние 18 лет, пустует , а уровень пустующего жилья приближается к 12% от общего числа жилых единиц в стране. Эти показатели особенно значительны в городских центрах и районах эмиграции, а также в туристических городах и прибрежных районах.

Это явление отражает комплексные проблемы, такие как спекуляции в ожидании прироста капитала, незавершенные процессы наследования, разрешительное законодательство и, что не менее важно, отсутствие эффективных инструментов наказания за длительное содержание пустующего жилья.

Европейская комиссия в своем последнем отчете о жилищном секторе Португалии подчеркивает , что возвращение пустующего жилья на рынок может стать одним из самых оперативных способов увеличения доступного предложения и снижения ценового давления , выступая за «сочетание строгой государственной инвентаризации, автоматических налоговых санкций и приоритетного приобретения муниципалитетами или социальными организациями на аукционах штрафных объектов недвижимости».

Сравнительный анализ европейских решений жилищных проблем показывает, что португальский кризис — это не изолированное явление, а часть межсекторального давления, которое затрагивает практически весь Европейский союз.

Брюссель также рекомендует укреплять национальные базы данных о пустующей недвижимости, вводить прогрессивные налоги и предоставлять гражданам доступ к механизмам отчётности и мониторинга. Национальный контекст контрастирует с прогрессом, достигнутым в таких странах, как Бельгия, Ирландия и Франция, которые приняли активную политику борьбы с этим явлением:

• Бельгия : бельгийская модель предусматривает муниципальные и региональные налоговые санкции, включая ежегодные сборы, которые могут достигать 3750 евро за пустующее жильё в таких городах, как Лёвен, и автоматически увеличиваются по мере увеличения срока бездействия. Более того, реестр пустующего имущества является публичным и позволяет муниципалитетам изымать пустующую недвижимость, размещая её на социальном рынке.
• Ирландия : 1 ноября 2022 года был введен налог на пустующие дома ( VHT ) для домов, которые остаются пустыми более 12 месяцев, по ставке, эквивалентной трёхкратной ставке местного налога на недвижимость. В настоящее время VHT, возобновляемый ежегодно, предполагает пятикратную ставку местного налога. Хотя первоначальные результаты пока ограничены , правительство готовится ужесточить законодательство в ответ на критику, утверждающую, что сфера действия налога всё ещё слишком узка.
• Франция : С 1999 года в стране действует специальный налог на пустующую недвижимость в городах с населением более 50 000 человек, который увеличивается в районах с большей нагрузкой. Этот налог может достигать 34% от арендной стоимости недвижимости после нескольких лет простоя. Недавно налог был усилен, распространившись на большее число муниципалитетов и включив механизмы упрощения отчетности для соседей или приходских советов. Доходы от этого налога идут на финансирование муниципальных программ приобретения и ремонта жилья.

В Португалии надбавка к налогу на недвижимость, на которую распространяется действие IMI, составляет всего около 25% от базовой стоимости, что значительно меньше желаемого сдерживающего эффекта — согласно Кодексу IMI ( статья 112 ), штраф за пустующие городские здания соответствует увеличению ставки IMI в 12,5 раз, установленной муниципалитетом, что обычно приводит к надбавке в размере 25% от базовой стоимости, учитывая среднюю ставку IMI по стране (около 0,4%) и принятый метод расчета.

Кроме того, отсутствие актуального национального реестра и последовательной политики приобретения жилья для реновации препятствует эффективному реагированию на кризис предложения. Международный опыт и рекомендации Европейской комиссии предлагают три приоритета: существенное увеличение налоговых санкций за пустующую недвижимость, обеспечение прозрачности посредством государственного учета и создание автоматических механизмов перевода пострадавшего жилья в социальное пользование.

Сравнительный анализ европейских решений жилищных проблем показывает, что португальский кризис — не изолированное явление, а часть сквозного кризиса, затрагивающего практически весь Европейский союз. Однако модели реагирования, принятые другими странами, дают ценную информацию о том, какими путями Португалия может пойти в ближайшие годы.

Португалия может воспользоваться европейским «базуковым» финансированием, чтобы заложить основы структурной жилищной политики, или же она рискует увековечить цикл разовых мер, которые не помогут решить жилищный кризис.

Эффективность этих международных инициатив контрастирует с нынешней фрагментацией национальных политик, которым, несмотря на их многочисленность, по-прежнему не хватает масштаба, последовательности и строгости в реализации. В национальном контексте наблюдается явный разрыв между амбициозностью заявленных мер и достигнутыми на практике результатами. Программа «1st Right», реализуемая Институтом жилищного строительства и городской реконструкции (IHRU) и ориентированная на реконструкцию и аренду зданий, неизменно демонстрирует низкий уровень реализации.

Эти показатели ставят под сомнение не только институциональный потенциал страны, но и адекватность созданных инструментов реальным потребностям населения. В то же время Европейская комиссия уже дала понять , что готовит первый европейский план по доступному жилью к весне 2026 года, что может стать возможностью для адаптации национальной политики к передовому международному опыту, но также и дополнительным стимулом для демонстрации конкретных результатов.

Международный опыт показывает, что устойчивость решений в жилищной сфере в первую очередь зависит от способности координировать действия различных уровней власти, укрепления долгосрочных государственных инвестиций и создания инструментов, эффективно мобилизующих предложение.

Португалия сейчас находится на том этапе, когда она может воспользоваться финансированием в рамках Плана восстановления и повышения устойчивости, чтобы заложить основы структурной жилищной политики, или же она рискует увековечить цикл разовых мер, которые не решают масштаб выявленных проблем, из-за чего жилищный кризис становится все более глубоким.