Прозрачность цен на жилье подвергается критике со стороны промышленности

11 июля 2025 года вступит в силу закон, вводящий прозрачность цен на жилье застройщиков. Новый закон призван повысить прозрачность рынка и усилить переговорную позицию покупателей. Застройщики давно готовятся к изменениям, но у них все еще много сомнений.

По данным сайта Otodom, в настоящее время около 77% цен на жилье застройщиков находятся в открытом доступе. Новый закон должен приблизить этот процент к 100%.

У компаний, начавших продажи до 11 июля, будет два месяца на адаптацию к новым требованиям.

Прежде всего, им придется вести веб-сайты с полной информацией об инвестициях - от местоположения до цен на помещения и прилегающие части. Им также придется архивировать цены и раскрывать их изменения с течением времени.

Мы спросили разработчиков, готовятся ли они к внедрению новых правил и как. Оказалось, что работа идет полным ходом, например, компания Budlex несколько месяцев назад внедрила современную CRM-систему, автоматизирующую процессы, связанные с обновлением и отчетностью цен.

- Она позволяет не только эффективно управлять отношениями с клиентами, но и автоматизировать процессы, связанные с обновлением и отчетностью цен по отдельным помещениям. Благодаря этому мы не ожидаем серьезных осложнений при внедрении новых требований. Вся система спроектирована таким образом, чтобы можно было быстро адаптироваться к любым изменениям в толковании или законодательстве, - говорит Малгожата Меллем, член правления Budlex.

Dom Development также готовилась к вступлению нового закона в силу в течение некоторого времени. Марек Шмидт, директор по продажам компании, признает, что реализация потребует инвестиций в ИТ-инфраструктуру, расширение веб-сайтов и внесение изменений в способ представления предложения.

- Закон предусматривает очень короткий срок адаптации к его требованиям, поэтому мы начали концептуальную работу еще до окончательного завершения законодательного пути. Крупнейшие застройщики наверняка успеют. Для небольших компаний, у которых не всегда есть веб-сайты или продвинутые системы продаж, внедрение нормативных актов в столь короткие сроки может оказаться довольно сложной задачей в организационном, технологическом и финансовом плане, - считает Марек Шмидт.

Застройщики, строящие элитную недвижимость, которые до сих пор очень часто не публиковали прайс-листы на своих сайтах, также готовятся к изменениям. Примерами могут служить Noho Investment и Archicom.

- Мы уже начали интенсивную работу по внедрению. В процессе задействованы юридические, ИТ, отделы продаж, маркетинга и бизнес-трансформации. Наша цель - обеспечить полное соответствие правилам - как в отношении новых инвестиций, введенных в предложение после 11 июля, так и уже внедренных, которые, согласно закону, должны быть скорректированы в течение двух месяцев, - говорит Вальдемар Ольбрык, президент Archicom.

Хотя отрасль поддерживает прозрачность цен, у нее есть серьезные сомнения относительно того, как новый закон будет реализован. Особенно сомнительным является способ сообщения цен. В законе говорится только, что разработчик должен предоставлять такую ​​информацию «один раз в день министру, ответственному за компьютеризацию».

- Новые правила налагают на разработчиков ряд технических и организационных требований, многие из которых неточны или оставляют место для толкования. Это касается, в частности, объема данных, подлежащих публикации, и обязанности ежедневно отчитываться перед Министерством цифровых дел, - поясняет Вальдемар Ольбрык.

Девелия также высказывает сомнения.

– Мы не против самой идеи прозрачности цен на жилье – большая осведомленность потребителей может повысить эффективность рынка. У нас есть опасения по поводу темпов введения новых правил и отсутствия более широких консультаций с отраслью. Мы находимся в процессе адаптации наших ИТ-систем – ждем более подробных рекомендаций по интеграции с порталом dane.gov.pl – говорит Томаш Калета, управляющий директор по продажам и маркетингу компании Develia.

Катажина Куневич, директор исследовательского отдела Otodom, говорит в том же тоне.

- Уже звучат критические замечания по поводу отсутствия единых рекомендаций по форматам передачи данных. Есть риск, что вместо прозрачности мы получим информационный хаос. Если каждый разработчик будет отправлять данные в разном формате, сравнивать цены станет не проще, а просто невозможно. Между тем, возможность сравнивать цены должна была стать одной из главных целей этого изменения, - отмечает Катажина Куневич.

Польская ассоциация девелоперских компаний (PZFD) присоединилась к разъяснению неясностей в законе.

- В настоящее время наша деятельность направлена ​​на то, чтобы весь рынок застройщиков был осведомлен о необходимости регистрации в качестве поставщика данных на портале dane.gov.pl. Закон обязывает застройщиков ежедневно сообщать цены на все предлагаемые помещения - также в выходные и праздничные дни. Невыполнение этого обязательства сопряжено с риском высоких штрафов. Мы надеемся, что благодаря тесному сотрудничеству с Министерством цифровых дел и регулярным рабочим встречам мы сможем разработать решения, которые позволят, в том числе, автоматизировать процесс предоставления отчетности, - говорит Бартош Гусс, генеральный директор PZFD.

Параллельно ассоциация работает над практическим руководством для отрасли, которое будет содержать толкования наиболее проблемных положений закона.

- Мы направили вопросы в Управление по конкуренции и защите прав потребителей [UOKiK - ред.] и Министерство развития и технологий [MRiT - ред.], которое отвечает за жилищную политику, и ждем ответов. Размещение официальных инструкций на сайте министерства стало бы большой поддержкой для всего рынка. Среди прочего, мы просили разъяснить, какие «иные денежные выгоды, которые покупатель обязан предоставить застройщику при исполнении договора о передаче права собственности», должны быть включены в информацию, опубликованную на сайте. Учитывая высокие штрафы за возможные нарушения - до 10% от годового оборота компании - мы просили указать их в виде закрытого каталога с практическими примерами. Такое разъяснение позволило бы компаниям правильно и единообразно выполнять свои информационные обязательства, - говорит Бартош Гусс.

Эксперт портала RynekPierwotny.pl Марек Вельго считает, что жалобы застройщиков несколько преувеличены. По его мнению, обязанность публиковать цены не должна представлять собой существенную техническую проблему даже для небольших компаний, реализующих индивидуальные инвестиции.

- Создание веб-сайта в наши дни не является чем-то большим. Обновление цен тоже не должно быть проблемой. Разработчики ведь не меняют их каждый день, объясняет Марек Вельго.

По его мнению, прозрачность, безусловно, повлияет на маркетинговые стратегии застройщиков.

- До сих пор отсутствие информации о ценах часто было элементом этих стратегий - компании рассчитывали на то, что клиент обратится в офис продаж, где ему также будут предложены другие варианты, например, квартиры в другом месте. Если цены будут публичными, компаниям придется привлекать внимание клиентов другими преимуществами, например, качеством предложения - говорит эксперт RynekPierwotny.pl.

Он поясняет, что опасения застройщиков возникают практически в связи с каждым подобным регулированием.

- Похожая ситуация была с законом о развитии. Однако, по моему мнению, это изменение пойдет на пользу как клиентам, так и компаниям. Я также не думаю, что клиенты начнут массово просматривать сайты застройщиков. Большинство в любом случае будут пользоваться рекламными порталами - это просто удобнее. Там можно будет отфильтровать предложения по местоположению, площади или цене, а уже потом переходить к деталям и связываться с выбранными компаниями, - говорит Марек Вельго.