Когда квартира становится семикомнатной: рост популярности разделения домов для сдачи их в аренду туристам

Сдаётся комната в пяти минутах от аэропорта Мадрид-Барахас имени Адольфо Суареса. Это объявление, опубликованное на платформе, посвящённой аренде туристического жилья, — один из способов, который владельцы нашли, чтобы обойти закон, позволяющий с апреля товариществам собственников жилья запрещать или разрешать, по соглашению сторон, обустройство туристических апартаментов в здании.

«Учитывая возросшее внимание к этому типу жилья, владельцы, которые использовали свои дома для размещения туристов, изучают другие варианты, которые позволяют им продолжать использовать свои квартиры в этих целях, даже если их нельзя классифицировать как таковые», — говорит Патрисия Брионес, юрист, специализирующаяся на горизонтальной недвижимости.

Примером этого является реклама объекта недвижимости на туристических порталах или каналах, где указывается, что комнаты сдаются в аренду для отдыха , хотя на самом деле это целые апартаменты.

Последняя реформа Закона о горизонтальной собственности (LPH), устанавливающая, что владельцу дома необходимо предварительное разрешение от регионального правительства на его использование в туристических целях, четко определяет этот момент: она касается только передачи всего дома.

По мнению адвоката Алехандро Фуэнтес-Лохо, такая ситуация может привести к проблемам: «Мы сталкиваемся с правовым вакуумом, поскольку реформа LPH касается исключительно передачи объекта недвижимости в полном объёме, что ставит вопрос о том, будет ли эта форма аренды в случае сдачи туристического объекта в аренду по комнатам или на условиях совместной аренды также запрещена законом или, наоборот, поскольку это не предусмотрено реформой, потребуется соглашение о прямом запрете, принятое единогласно, в соответствии с положениями самого закона», — размышляет он.

Мошенничество с законом

Как только закон принят, ловушка готова. Этот трюк может быть расценен как мошенничество в соответствии со статьей 7.2 Гражданского кодекса Испании, которая устанавливает, что «закон не защищает злоупотребление правами или их антиобщественное использование».

Таким образом, опрошенные эксперты задались вопросом, не ограничивает ли реформа ЗПХ (Закона о земельной собственности) для туристических апартаментов развитие экономической деятельности в жилом здании и не распространяет ли она на другие виды бизнеса (клиники, офисы, рестораны и т. д.), которые также существуют в сообществе собственников.

«Ограничение права собственника жилья осуществлять экономическую деятельность в своем доме в многоквартирном доме, по-видимому, отсылает к презумпции, что сдача жилья в аренду на время отпуска является нарушающей общественный порядок деятельностью и, как следствие, может контролироваться ассоциацией домовладельцев, которая либо требует предварительного разрешения, либо делает это невозможным, вводя запретительный режим на основе соглашения в три пятых», — считает судья Верховного суда Висенте Магро.

Судья не понимает, почему ограничения были направлены на конкретный вид аренды, например, на туристическую, освобождая другие виды аренды от аналогичного контроля. «Правильным было бы восстановить внутренние правила для аренды жилья на время отпуска, которые владельцы обязаны были бы соблюдать, а в случае их несоблюдения судья запретил бы этот вид аренды, но по конкретным и обоснованным причинам, а не на основании предположения, что владелец будет использовать свою недвижимость таким образом, чтобы его арендаторы мешали другим», — предлагает Магро.

Фуэнтес-Лохо разделяет эту точку зрения, заявляя, что «политики одержимы стигматизацией сферы размещения туристов и возложением на неё ответственности за жилищную проблему в нашей стране. Именно поэтому реформа запрещает только эту конкретную экономическую деятельность, а не другие, которые потенциально могут быть столь же или более разрушительными, например, рестораны или клиники». Для этих видов экономической деятельности, которые могут быть столь же разрушительными из-за большого количества людей, разрешение регионального правительства не требуется, если только оно прямо не запрещено учредительным документом или уставом муниципалитета.

Брионес быстро поясняет, что тонкая грань, отделяющая понятие туристического жилья от других форм аренды, таких как сезонная аренда или аренда комнат, заключается в их регулировании. Первый тип жилья прямо исключен из сферы действия Закона о городской аренде (LAU) и регулируется только отраслевыми нормами каждого автономного сообщества. «С практической точки зрения можно сказать, что в жилом доме нет различия между тем, когда пользователь такого типа жилья сдаёт его в аренду для сезонного отдыха или в качестве туристического апартамента, поскольку последствия для других собственников одинаковы», — отмечает юрист.

Фуэнтес-Лохо убеждён, что такая дифференциация между различными режимами аренды вызвана «законодательной недальновидностью». «Эта реформа была проведена в спешке, без учёта средне- и долгосрочной перспективы, игнорируя тот факт, что существуют другие виды краткосрочной аренды, которые могут создавать такие же негативные внешние эффекты, как и туристическое жильё».

В настоящее время сезонная аренда регулируется LAU (Законом Автономного университета Мадрида) в рамках категории аренды для нежилого использования. Однако, по словам Брионеса, учитывая текущую ситуацию, «необходимо более детальное регулирование этого вида жилья, поскольку данный закон определяет его лишь как договор, основной целью которого не является удовлетворение постоянных потребностей арендатора в жилье».

Юрист выступает за то, чтобы в договорах были подробно описаны цель или задача, обосновывающие их временный характер, например, в связи с переводом на другую работу, и чтобы были предоставлены документальные доказательства или, в случае их отсутствия, заверенное заявление арендатора, а также подробная информация о правах и обязанностях сторон.