Отмена вмененной стоимости аренды приведет к сокращению налогов на миллиарды долларов или к значительному повышению налогов.

На референдумах по налоговым предложениям кошельки избирателей часто играют важную роль. Это, вероятно, касается и реформы налогообложения жилой недвижимости. Реформа отменяет налогообложение вменённой арендной стоимости. Взамен отменяется налоговый вычет на содержание недвижимости, а вычет на проценты по долгам значительно сокращается.

Финансовые последствия для налогоплательщиков и налоговых органов критически зависят от будущего уровня процентных ставок по ипотеке. Чем выше уровень процентной ставки, тем сильнее влияние сокращения процентного вычета и тем выше вероятность того, что налогоплательщики столкнутся с дополнительным бременем в целом. Согласно федеральным оценкам, реформа будет практически нейтральной по отношению к доходам, со средней процентной ставкой около 2,8%, без учета изменений в поведении налогоплательщиков и кантонов. По сравнению со сценарием без реформы, более низкие процентные ставки означали бы налоговые льготы, в то время как более высокие – обратный эффект.

По оценкам, изменение процентных ставок на 1 процентный пункт составит около 1,3 млрд швейцарских франков в год (см. диаграмму). При средней процентной ставке в 1% реформа может привести к потере доходов налоговых органов почти на 2,5 млрд швейцарских франков в год по сравнению со сценарием без реформы. Однако при процентной ставке в 4% налогоплательщикам придется ожидать дополнительного бремени чуть более 1,6 млрд швейцарских франков в год. В середине 2025 года средняя процентная ставка по ипотеке составляла 1,37%. При таком уровне с учетом реформы налогоплательщики выиграют почти на 2 млрд швейцарских франков больше, чем при действующем законодательстве.

Но будущий уровень процентной ставки будет иметь решающее значение. Если народ проголосует «за» через две недели, кантонам потребуется время для её реализации. Согласно федеральной информации, реформа вступит в силу не раньше 2028 года, возможно, даже не раньше 2030 года. Но никто не может предсказать будущий уровень процентной ставки. Наилучшим возможным результатом является относительно объективный прогноз, то есть без политической подоплеки, и отклонение как в сторону повышения, так и в сторону понижения.

Очевидным первым ориентиром для такого прогноза являются финансовые рынки. Первым ориентиром служит ставка свопа для швейцарского франка. Это фиксированная процентная ставка, выплачиваемая на рынке за обмен с плавающими краткосрочными процентными ставками на определённый период. Трёхлетняя ставка свопа в настоящее время близка к нулю. Это означает, что рынок ожидает, что краткосрочные процентные ставки в среднем будут находиться около нуля в течение следующих трёх лет.

Долгосрочные ставки свопа отражают рыночные ожидания средней краткосрочной процентной ставки около 0,4% в течение следующих десяти лет и около 0,7% в течение следующих двадцати лет. Это означает, что рынок не ожидает значительного повышения процентных ставок в долгосрочной перспективе. Фактические рыночные ожидания могут быть несколько ниже указанных ставок свопа, поскольку долгосрочные ставки, как правило, также содержат премию за неопределенность.

С учётом типичной маржи банка-кредитора, это приводит к «прогнозу» средних процентных ставок по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой (ипотечные кредиты SARON) в размере 1–2% на ближайшие 10–20 лет. Это несколько выше текущего уровня процентных ставок по ипотечным кредитам SARON (0,65–0,85%), но находится в том же диапазоне, что и текущая средняя процентная ставка по всем непогашенным ипотечным кредитам (1,37%).

Рынок также даёт представление о процентных ставках по долгосрочным ипотечным кредитам с фиксированной ставкой. По новым 10-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой заёмщики с хорошим кредитным рейтингом в настоящее время платят примерно 1,3–1,4%, а по 15-летним кредитам — 1,5–1,6%. Это также соответствует текущей средней процентной ставке по всем непогашенным ипотечным кредитам.

Долгосрочные прогнозы процентных ставок, заложенные в рыночных данных, почти наверняка неверны; правильный прогноз был бы столь же случайным, как выигрыш в лотерею. Но рыночные прогнозы, по крайней мере, не политически предвзяты и лучше, чем смутные предчувствия.

Второй распространенный подход к оценке долгосрочной динамики процентных ставок основан на модельных оценках экономистами уровня долгосрочной «нейтральной» процентной ставки — уровня, который не стимулирует и не замедляет экономику.

Вот некоторые важные факторы, влияющие на процентные ставки: инфляционные ожидания (чем выше ожидания, тем выше процентная ставка); перспективы роста экономики (чем лучше, тем выше процентная ставка); устойчивость собственной валюты страны (чем сильнее, тем ниже процентная ставка); иностранные процентные ставки (чем выше, тем выше внутренняя процентная ставка); технические инновации (чем сильнее, тем выше процентная ставка); структура населения (чем старше население, тем ниже норма сбережений и, следовательно, тем выше процентная ставка); международный и национальный государственный долг (чем выше, тем выше процентная ставка).

Взаимодействие всех факторов, влияющих на будущие тенденции процентных ставок, является предметом ожесточённых дискуссий среди экспертов. Очевидным отправным пунктом для оценки швейцарских кредитов является Швейцарский национальный банк (ШНБ), который в силу своей роли должен особенно активно заниматься этой темой и рассматривать различные модели для своих оценок. Весной этого года анализ , проведённый группой исследователей ШНБ, выявил ряд модельных оценок нейтрального уровня ключевых процентных ставок ШНБ, варьирующихся от примерно минус 0,3% до плюс 0,5% в реальном выражении (с поправкой на инфляцию). Если предположить, что средний уровень инфляции составляет 1% в год, добавление маржи для банка-кредитора приведёт к процентным ставкам по ипотеке примерно от 1,5 до 2%.

Оценки рынка меняются быстрее, чем прогнозы экономистов, заложенные в модель. В настоящее время оба подхода предсказывают лишь незначительное повышение процентных ставок по ипотеке в долгосрочной перспективе. Однако следует отметить асимметрию: даже при отрицательных ключевых ставках Национального банка Швейцарии в долгосрочной перспективе ипотечные ставки вряд ли опустятся ниже 1%, но при этом ожидается резкий рост ключевых ставок.

В целом, правдоподобный долгосрочный прогноз средней процентной ставки по ипотеке близок к 2%. При таком уровне домовладельцы будут жить значительно лучше после реформы, чем при сохранении статус-кво. Этот прогноз, скорее всего, окажется неверным, но сегодня сложно представить что-либо лучшее.