Os municípios têm a oportunidade de aumentar a área disponível para o desenvolvimento habitacional
Um município que desenvolve uma nova estratégia de desenvolvimento antes do plano geral poderá aumentar a demanda por novos desenvolvimentos no plano geral do que resulta da regulamentação e, assim, afastar-se do modelo de absorção do desenvolvimento.
- Se, antes de adotar o plano geral, o município elaborar uma estratégia de desenvolvimento com base na nova regulamentação, então se a estratégia mostrar que seria justificado afastar-se do resultado em relação à demanda por novo desenvolvimento prevista na regulamentação, isso pode ser feito, justificando essa decisão - afirma a assessora jurídica Agata Legat.
Somente cidades maiores que têm potencial suficiente, incluindo pessoal, para lidar com essas atividades por conta própria podem se dar ao luxo de preparar uma estratégia e um plano geral, afirma o Dr. Tomasz Majda, presidente da Sociedade de Planejadores Urbanos Poloneses.
A reforma do planejamento espacial de 2023 obriga os municípios a adotar planos gerais até 30 de junho de 2026, ou seja, novos documentos de planejamento que substituem o estudo das condições e direções do desenvolvimento espacial.
A definição da procura de novos empreendimentos habitacionais na estratégia de desenvolvimento do município permitirá aumentar as oportunidadesDe acordo com o Artigo 13b da alteração à Lei de Planejamento e Desenvolvimento Espacial e certas outras disposições de 7 de julho de 2023, as disposições do plano geral são determinadas levando em consideração as condições do desenvolvimento espacial da comuna, em particular a política espacial da comuna especificada na estratégia de desenvolvimento da comuna ou estratégia de desenvolvimento supralocal.
Legalmente, um município pode adotar seu primeiro plano geral sem uma estratégia de desenvolvimento municipal, mas isso terá consequências . Se um município elaborar um plano geral sem uma estratégia, então, em tal situação, no que diz respeito aos terrenos designados para desenvolvimento residencial no plano geral, o município não poderá se desviar da fórmula para a capacidade de absorção de terrenos não desenvolvidos e a demanda por novos empreendimentos residenciais, que resulta da regulamentação.
"- afirma a consultora jurídica Agata Legat, acrescentando: "No entanto, se um município desenvolver uma estratégia de desenvolvimento municipal com base em novas regulamentações antes de adotar o plano geral, então , se essa estratégia indicar que seria justificado afastar-se do resultado em relação à demanda por novos empreendimentos previsto no modelo de regulamentação, isso pode ser feito, fornecendo uma justificativa para essa decisão . Em resumo, para alguns municípios, a adoção de uma estratégia de desenvolvimento municipal antes do plano geral permitiria que alocassem mais terras no plano geral para desenvolvimento residencial do que o permitido pelo modelo de regulamentação", acrescenta.
A assessora jurídica Agata Legat enfatiza que a definição da demanda por novos empreendimentos habitacionais na estratégia de desenvolvimento do município não é limitada por nenhum indicador .
A estratégia deve explicar por que o município acredita que a demanda por moradias será maior do que a fórmula matemática sugere. Portanto, o município pode especificar na estratégia que investimentos serão implementados em sua área que resultarão em um aumento populacional significativo, como novos apartamentos ou uma fábrica que criará novos empregos.
- ele explica.
O Dr. Tomasz Majda, presidente da Sociedade de Planejadores Urbanos Poloneses, enfatiza que a área a ser expandida no plano geral é moldada algoritmicamente, portanto, há pouco espaço para expandir essa área, enquanto os intervalos assumidos ao calcular a frieza de áreas não desenvolvidas são tão grandes que esses cálculos quase sempre produzirão a área esperada no município.
Dependendo da capacidade de absorção assumida, podemos designar uma zona tão grande para desenvolvimento residencial, mas os limites são determinados algoritmicamente, o que significa que não há possibilidade de influenciá-los
- ele explica.
No entanto, como ele ressalta, a expansão da área de desenvolvimento do município é influenciada pela demanda por novos empreendimentos, por exemplo, devido a um fluxo significativo de novos moradores. Portanto, basta mudar a estratégia, especificando que o número de moradores aumentará drasticamente e por qual motivo, e designar no plano geral a área para desenvolvimento residencial prevista no município.
"Não apenas para terrenos de desenvolvimento, mas também por razões não jurídicas, é melhor primeiro ter uma estratégia de desenvolvimento municipal que determine para onde estamos indo e o que queremos alcançar, e então adaptar o plano geral a essa estratégia. É a estratégia de desenvolvimento municipal que determina as direções futuras do desenvolvimento do município, e o plano geral será o primeiro passo para a implementação dessa estratégia", afirma a consultora jurídica Agata Legat, acrescentando:
- No entanto, o legislador estava ciente de que havia pouco tempo para adotar planos gerais e, portanto , não obrigou os municípios a desenvolver novas estratégias antes da adoção dos planos gerais .
A maioria dos municípios decide adotar primeiro um plano geral.O presidente Dr. Tomasz Majda também enfatiza que adotar primeiro o plano geral e depois a estratégia não é implementado na ordem correta.
A maioria dos municípios trabalha primeiro no plano geral, mas alguns também trabalham na estratégia de desenvolvimento municipal e no plano geral em paralelo. Algumas cidades, como Varsóvia, estão até trabalhando em duas estratégias: planos de desenvolvimento local e a estratégia de desenvolvimento municipal. Trata-se de um empreendimento interessante quando três documentos estão sendo preparados para a mesma área ao mesmo tempo.
- afirma o Presidente Dr. Eng. Tomasz Majda.
No entanto, ele acrescenta, apenas cidades maiores podem se dar ao luxo de preparar uma estratégia e um plano geral simultaneamente, pois têm potencial suficiente, incluindo recursos humanos, para lidar com essas atividades por conta própria. Terceirizar a estratégia para uma empresa externa e o plano geral para outra é uma receita para o fracasso.
Em Rzeszów, por exemplo , uma estratégia de desenvolvimento municipal está sendo elaborada simultaneamente ao plano geral . "Como as estratégias atualmente devem ser integradas aos planos gerais, e em nossa cidade a estratégia expira em 2025, estamos elaborando a estratégia e o plano geral em paralelo. Além disso, esses documentos são desenvolvidos pela mesma equipe, a Secretaria de Desenvolvimento da Cidade, o que impacta positivamente seu conteúdo substantivo", afirma o Professor Jacek Strojny, Vice-Presidente do Conselho Municipal de Rzeszów.
No entanto, alguns municípios assumem desde o início que irão atualizar o plano geral nos anos seguintes.
Alguns municípios garantiram ou estão garantindo apenas o mínimo necessário em seus planos gerais para que possam, então, repensar verdadeiramente sua política espacial na estratégia e, posteriormente, adaptar os regulamentos do plano geral à nova estratégia. Esta é provavelmente a abordagem mais sensata neste momento, em termos de abordagem substantiva, mas acarreta consequências financeiras negativas para o município, visto que o plano geral precisa ser elaborado duas vezes em um curto período de tempo.
- explica o Presidente Dr. Eng. Tomasz Majda.
