Possivelmente há muito mais imóveis para alugar à venda do que os números oficiais mostram

No verão passado, entrou em vigor a Lei do Aluguel Acessível. Isso colocou centenas de milhares de imóveis para alugar sob proteção de aluguel de uma só vez, resultando em aluguéis moderados e regulamentações de aluguel mais rígidas.

Muitos proprietários de imóveis para alugar, principalmente pequenos investidores privados, decidiram vender seus imóveis. Novos dados do Registro de Imóveis mostram que essa onda de vendas de imóveis para alugar continua inabalável. 16.400 imóveis para alugar foram colocados à venda nos últimos três meses, 42% a mais do que no mesmo período do ano passado.

Mas, surpreendentemente, o Registro de Imóveis também relata que, anualmente, o número total de imóveis para alugar nas mãos de investidores dificilmente parece diminuir.

Quando a Lei do Aluguel Acessível entrou em vigor no ano passado, 9,3% do estoque imobiliário holandês era detido por investidores. Esse percentual caiu para 9,2%, uma redução de aproximadamente 5.000 casas.

Isso ocorre porque os investidores não estão apenas vendendo, mas também construindo novos imóveis para alugar, possibilitados em parte por bilhões de fundos de pensão. Esses imóveis costumam ser maiores e bem isolados, permitindo que sejam alugados no setor privado sem controle de aluguéis.

Os investidores também continuam comprando muitas casas de outros investidores que querem sair, cerca de 7.800 imóveis para alugar no último trimestre, o que significa que o estoque total de imóveis para alugar em mãos privadas dificilmente parece estar diminuindo.

Mas, de acordo com Edward Touw, da Vastgoed Belang, a associação de proprietários, os números do Registro de Imóveis não contam toda a história. Ele acredita que muitos imóveis adquiridos por investidores não se destinam a aluguel, mas são vendidos como unidades separadas.

Isso significa que as unidades são colocadas à venda assim que o inquilino sai. Algumas imobiliárias desenvolveram recentemente um novo modelo de negócios para isso: compram complexos alugados e vendem as unidades uma a uma, à medida que ficam disponíveis.

Isso pode ser lucrativo, já que imóveis vagos alcançam de 20% a 40% a mais do que imóveis ocupados para alugar. A Annexum, uma grande empresa de investimentos holandesa, está atualmente vendendo a maioria dos imóveis de seus fundos, vendendo-os como unidades separadas.

Segundo Jeppe de Boer, sócio da Annexum, quase todos os grandes negócios entre investidores atualmente têm como objetivo final a venda de imóveis. "Vemos quase todas as transações, e ainda não me deparei com um negócio em que o comprador manteve os imóveis para aluguel."

Em suma, muitos imóveis para alugar que ainda não foram contabilizados como vendidos nas estatísticas ainda serão colocados à venda nos próximos anos. A corretora imobiliária comercial CBRE estima que 95% dos imóveis para alugar que os investidores revendem entre si serão vendidos como unidades individuais nos próximos anos.

Por exemplo, nesta primavera, a Annexum adquiriu o complexo de aluguel De Kluisz em Huizen, que consiste em 34 apartamentos. Todos esses imóveis também serão colocados à venda nos próximos anos, embora o Registro de Imóveis ainda não os considere como imóveis vendidos para aluguel.

"Se analisarmos todas as grandes transações recentes entre investidores, quase todas envolvem carteiras individuais", diz Touw, da Vastgoed Belang. "Em outras palavras, com o tempo, esses imóveis desaparecerão em grande parte do mercado de aluguel nos números do Registro de Imóveis."

A Holanda tem mais de 8,2 milhões de casas. A maioria das casas pertence a proprietários privados, representando aproximadamente 60% do estoque habitacional. As associações de moradia são outro grande proprietário, detendo aproximadamente 30% de todas as casas. O restante é detido por investidores.

A grande oferta de antigos imóveis para aluguel está atualmente reduzindo os preços em algumas regiões, como Amsterdã. Compradores de primeira viagem, que ficaram parados por anos, agora estão migrando para comprar imóveis, pois estão sendo vendidos com descontos significativos. Nas grandes cidades, duas em cada cinco transações envolvem um antigo imóvel para aluguel.

Especialistas como o Professor Peter Boelhouwer (Política do Mercado Imobiliário, Universidade de Tecnologia de Delft) chamam a Lei do Aluguel Acessível de "uma virada de jogo" porque ela tem um impacto enorme em vários setores do mercado imobiliário.