Rendimentos de edifícios do Modelo 730, como calculá-los e geri-los

Ao preencher a declaração de imposto de renda, um dos itens a ser cuidadosamente considerado é o referente à renda predial. O item deve ser preenchido por quem possui imóveis alugados ou localizados dentro do município onde se localiza a residência principal. Aqueles que atendem a esses requisitos devem indicar a renda predial no Modelo 730/2025.

A gestão da renda proveniente de imóveis leva muitos contribuintes a cometer erros : na verdade, os imóveis à disposição e a renda de aluguel devem ser administrados corretamente. Um ponto importante a ser controlado são os diferentes métodos de tributação.

Modelo 730/2025, rendimentos de edifícios

O contribuinte deve indicar no Modelo 730/2025 os rendimentos provenientes da simples posse de imóveis ou terrenos : para tal, é necessário utilizar o campo dedicado aos rendimentos prediais. O preenchimento também deve ser efetuado quando, durante o ano de 2024, se verificarem variações em relação a 2023.

Alguns edifícios, no entanto, não precisam ser indicados na declaração, porque não geram nenhum tipo de renda cadastral.

Não é necessário indicar:

• os imóveis de propriedade do condomínio no caso de a quota-parte dos rendimentos devida a cada condomínio individual ser inferior a 25,82 euros por cada unidade imobiliária (isto não se aplica a lojas e imóveis que tenham sido arrendados);
• imóveis para os quais as autoridades competentes tenham emitido autorizações ou licenças de restauro, de requalificação conservadora e de renovação de edifícios, mesmo que o desagravamento fiscal seja aplicável apenas durante o período a que a disposição se refere e apenas quando o imóvel não tenha sido utilizado;
• edifícios rurais, mesmo quando existam quaisquer acessórios para uso residencial;
• edifícios que foram inteiramente convertidos em museus, bibliotecas, arquivos, filmotecas ou hemerotecas abertas ao público;
• edifícios utilizados para fins agrícolas, incluindo os utilizados para a proteção de plantas ou para a conservação de produtos e equipamentos agrícolas, mesmo quando sejam utilizados para armazenar suprimentos necessários ao cultivo;
• propriedades rurais quando utilizadas para agroturismo;
• edifícios instrumentais utilizados em atividades comerciais ou profissionais;
• bens que tenham sido utilizados exclusivamente para a prática do culto, incluindo mosteiros de clausura e seus acessórios, desde que não tenham sido alugados;
• quaisquer edifícios que devem ser declarados dentro do quadro de rendimentos diversos.

Quando você tem que pagar IMU e não IRPEF

A partir de 2012, o IMU substituiu substancialmente o IRPEF e os impostos adicionais relacionados que devem ser pagos em relação à renda de edifícios que envolvam imóveis que não foram alugados.

Isto está previsto no Artigo 8, parágrafo 1 , do Decreto Legislativo n.º 23/2011 : isto significa que, quando o IMU é pago por imóveis que não foram alugados, não é mais necessário pagar o IRPEF e os impostos adicionais relacionados. O mesmo se aplica a imóveis que foram cedidos em comodato.

Além desta regra geral, o artigo 1.º, n.º 717, da Lei n.º 147/2013 prevê que os imóveis residenciais não arrendados, situados no mesmo município em que o contribuinte tem o imóvel utilizado como residência principal e quando este último esteja sujeito ao IMU, contribuem para a formação da base de cálculo do Irpef na proporção de 50%.

Em 2014, o legislador introduziu algumas novidades em relação às regras do IMU para residências principais .

Isso levou a algumas mudanças no princípio acima mencionado. Lembremos, de fato, que:

• O IMU não é devido sobre a residência principal e seus acessórios, mas os rendimentos dele resultantes contribuem para a formação do IRPEF global (ainda que o legislador tenha previsto a dedução do rendimento global de um montante igual ao valor do rendimento cadastral do imóvel);
• O IMU deve ser pago para residências principais classificadas como de luxo, ou seja, quando se enquadram nas categorias cadastrais A/1, A/8 e A/9 (mesmo neste caso, os contribuintes não precisam pagar o IRPEF e os impostos adicionais relacionados, porque a renda da residência principal não contribui para a formação da renda global).

Quem é obrigado a declarar renda fundiária?

Os rendimentos fundiários, em princípio, devem ser declarados no Formulário 730/2025 pelos contribuintes que possuem o imóvel por título de propriedade ou outro direito real. O Campo B deve ser preenchido pelo proprietário de imóveis registrados no registro de imóveis como geradores de rendimentos.

Os seguintes assuntos também são necessários para isso:

• o titular do direito de superfície, ou seja, a pessoa que tem o direito de erguer e manter uma edificação em terreno alheio, continuando a conservar a propriedade do bem, mas não a do terreno onde é edificada;
• o titular do direito de usufruto, ou seja, a pessoa que pode usar a propriedade de outra pessoa e obter os benefícios resultantes dela, mesmo que seja obrigada a respeitar a finalidade econômica da própria propriedade (neste caso, o proprietário é privado da possibilidade de usar a propriedade e é proprietário apenas da chamada nua propriedade);
• o titular do direito de uso, isto é, de utilizar a propriedade de outra pessoa e obter os benefícios resultantes dela;
• o titular do direito de habitação.

Entre os sujeitos que devem preencher a declaração estão também os sócios de sociedades simples e equiparadas, que produzem rendimentos de imóveis. Neste caso, é necessário indicar o rendimento bruto conforme consta na declaração de distribuição emitida pela empresa.

Como é determinada a renda proveniente de edifícios?

Na ausência de contrato de locação , a renda proveniente dos imóveis é apurada por meio de um sistema de alíquota fixa, que se baseia nas taxas de avaliação . Essas rendas contribuem para a determinação da renda total do contribuinte, independentemente da percepção real.

Para a sua tributação deve ser utilizado o rendimento cadastral, que é determinado da seguinte forma:

• para imóveis de uso comum, deverá ser aplicada a taxa de avaliação estabelecida pela lei do registo predial, a qual deverá ser multiplicada pela dimensão da unidade imobiliária;
• para imóveis com finalidades especiais ou particulares, deverá ser realizada estimativa direta do valor pela Receita Federal;
• no caso de os prédios ainda não estarem registados no registo predial ou estarem registados mas com rendimento insuficiente, deverá ser aplicada uma renda provisória.

De forma muito pragmática, para determinar qual é a renda do registro de terras, é necessário extrapolar a partir da certidão do registro de terras :

• a área censitária;
• a categoria;
• a classe;
• a consistência relativa à unidade imobiliária.

Caso o imóvel tenha sido alugado, além da renda cadastral, é necessário levar em consideração o valor real do aluguel. A tributação deste valor está condicionada ao tipo de contrato estipulado entre as partes.