Cinco razões pelas quais a Lei de Habitação da Espanha falhou
Já se passaram dois anos desde que o governo espanhol alterou a Lei de Habitação do país na tentativa de conter o forte aumento dos preços dos imóveis e dos aluguéis. Há pouca ou nenhuma evidência de que as mudanças tenham funcionado, e muitos argumentam que elas agravaram a crise.
A Lei da Habitação foi uma reforma da Lei do Locação Urbana e foi elaborada para regular os preços dos aluguéis por meio da criação de um índice de controle de aluguel, aumentar os impostos para proprietários com imóveis vazios e criar incentivos para aqueles que alugassem suas casas abaixo do valor de mercado.
Dois anos depois, porém, a situação só piorou. Os preços médios de aluguel na Espanha aumentaram 24% entre maio de 2023 e abril de 2025, segundo dados do portal imobiliário Idealista.
A oferta de moradias no mercado de aluguel permanente caiu 17% na Espanha durante esse período e também houve um aumento significativo no número de pessoas interessadas em alugar, um aumento de 79% nos últimos dois anos.
Esse aumento na demanda e a diminuição da oferta também levaram a preços históricos.
Tudo isso indica que a Lei de Habitação da Espanha falhou miseravelmente, mas por quê?
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Proprietários estão recorrendo a aluguéis sazonais
De acordo com o Idealista, enquanto a oferta de aluguéis regulares está diminuindo, os aluguéis sazonais dispararam, com um aumento anual de 25% na oferta no primeiro trimestre, representando agora 14% de todo o mercado de aluguel na Espanha.
Em Em Barcelona, 47% dos imóveis anunciados são para aluguel por temporada, enquanto em San Sebastián eles representam 37% do total.
Muitos proprietários estão cansados da incerteza jurídica em torno dos aluguéis padrão e, por isso, muitos deles passaram a optar por aluguéis temporários ou sazonais, principalmente porque estão em um limbo jurídico entre aluguéis de curto e longo prazo, que atualmente não precisam obedecer a regulamentações tão rígidas.
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Uma queda na oferta e uma demanda crescente
Estatísticas do principal portal imobiliário da Espanha mostram que a oferta nacional de aluguel caiu 3% no primeiro trimestre de 2025, em linha com o que vem acontecendo nos últimos dois anos.
Enquanto isso, a demanda é incessante e o número de pessoas que querem alugar um apartamento só cresce. Por exemplo, cada imóvel teve uma média de 35 inquilinos se candidatando entre janeiro e março deste ano.
A competição por aluguéis é maior em Barcelona, com 61 famílias por anúncio, seguida por Palma de Maiorca (57), Madri (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) e Sevilha (35).
Abaixo da média nacional estão Valência (31), Málaga (28) e Alicante (25).
Nos dois anos desde que a Lei de Habitação foi implementada, a demanda cresceu 79%.
Os preços dos aluguéis continuam subindo
O mercado de aluguel está sob forte pressão, com 25 capitais de província registrando recordes de preços. Os preços, de fato, não pararam de subir nestes dois anos e agora estão em média 24%. Alguns dos maiores aumentos foram registrados em Segóvia (39%), Valência (35%), Madri (31%) e Santa Cruz de Tenerife (30%).
Nas principais capitais, a tendência também tem sido de aumento dos aluguéis: Barcelona (28%), Alicante (27%) e Málaga e Palma (24%).
Cerca de 25 capitais provinciais fecharam abril de 2025 com aluguéis em níveis recordes, atingindo uma média de € 14,3 por metro quadrado, de acordo com o último relatório de preços publicado pelo Idealista.
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Controles mais rígidos sobre aluguéis de curto prazo não surtiram o efeito desejado
O governo espanhol introduziu controles mais rigorosos sobre aluguéis no estilo Airbnb, como o registro de aluguéis de curta temporada, o que significa que todos os apartamentos turísticos, aluguéis de temporada e aluguéis de quartos precisam se registrar em uma plataforma antes de poderem ser anunciados. Essa medida entrará em vigor somente em 1º de julho.
Além disso, proprietários e inquilinos estão sendo forçados a fornecer motivos para aluguéis de curto prazo, como contratos de trabalho temporários, cursos ou vistos de curta duração, o que também está causando problemas.
Desde abril, também ficou mais difícil para proprietários de apartamentos em prédios residenciais compartilhados na Espanha convertê-los em aluguéis de férias de curto prazo para turistas.
Apesar de todas essas medidas, os proprietários não estão colocando seus imóveis no mercado de aluguel de longo prazo, com muitos preferindo deixá-los vazios ou transformá-los em aluguéis temporários.
Aluguéis sazonais ou temporários ainda estão sendo regulamentados pelo Código Civil, já que os partidos políticos não conseguem chegar a um acordo sobre as melhores medidas a serem tomadas daqui para frente.
O plano para "áreas estressadas" não funcionou
Uma das principais partes da Lei de Habitação foi a introdução de "Mercados Residenciais em Situação de Estresse". Isso limita o aumento dos preços de novos contratos de aluguel em determinadas áreas. As áreas eram consideradas "em situação de estresse" se os preços excedessem o Índice de Preços ao Consumidor (IPC) da respectiva província em cinco pontos percentuais ou se as famílias dedicassem mais de 30% de seus salários ao pagamento do aluguel.
Cada região do país ficou responsável por decidir se queria ou não implementar isso. A Catalunha foi a primeira região a declarar 140 municípios, conforme estipulado em março de 2024. Em outubro, o número foi expandido para incluir mais 131 localidades.
O problema é que a implementação dessas medidas demorou um pouco. Só no início deste ano, vários municípios bascos se juntaram às 271 cidades catalãs. San Sebastián é o município mais recente a se juntar às áreas em crise no País Basco.
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Outras cidades, como Bilbao, Vitoria i Gasteiz, A Coruña, Santiago de Compostela e Las Palmas de Gran Canaria, estão atualmente estudando se cumprem ou não os requisitos para se candidatar.
Ainda há dúvidas se isso funciona ou não. O Idealista analisou dados das 15 maiores cidades catalãs e constatou que o número de contratos de aluguel de longo prazo caiu 21,5% desde que a Lei da Habitação e o teto de aluguel entraram em vigor.
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