Rendas indexadas, rendas excessivas, controlo de rendas: O que deve mudar nas rendas

A Alemanha é um país de inquilinos. 53% da população vive em casas alugadas – a taxa mais alta da UE. No entanto, os aluguéis aumentaram acentuadamente nos últimos anos, o que levou a pedidos de medidas.

O governo federal agora se propôs a reformular a lei do arrendamento. Como isso pode ser alcançado? Como frequentemente acontece, um grupo de especialistas primeiro esclarecerá a questão. A chamada "Comissão do Direito do Arrendamento", que inclui grupos de lobby que representam proprietários e inquilinos e é liderada pela Ministra Federal da Justiça, Stefanie Hubig (SPD), acaba de iniciar seus trabalhos. Várias tarefas difíceis estão pela frente. Além disso, outras ideias para tornar os aluguéis mais acessíveis estão sendo discutidas. Cinco pontos são importantes nesse sentido:

Se a inflação sobe, os aluguéis sobem: os aluguéis indexados estão atrelados à evolução dos preços ao consumidor. Aqueles que assinaram esse contrato sentiram isso de forma particularmente dolorosa em 2022, quando a inflação subiu temporariamente para 8,8%. Ao contrário de outros contratos de aluguel, os aluguéis indexados não têm um teto para evitar aumentos excessivos. A coalizão CDU/CSU-SPD agora se comprometeu a uma regulamentação mais rigorosa dos aluguéis indexados. Um projeto de lei sobre isso deve ser apresentado até o final do ano, de acordo com uma investigação parlamentar conduzida pela deputada do Partido Verde Hanna Steinmüller ao governo alemão, à qual a RedaktionsNetzwerk Deutschland (RND) teve acesso.

Muitas pessoas provavelmente pensam que seu próprio aluguel é absurdamente alto. Acima de um certo valor, no entanto, até mesmo advogados se referem à prática de agiotagem – e isso é proibido. O momento exato em que isso ocorre é um tanto complicado, pois leva em consideração o aluguel comparativo local e também depende se uma situação de dificuldade está sendo explorada. Se o aluguel for 50% acima do aluguel comparativo local, dependendo da situação, pode até constituir crime. No entanto, o inquilino deve estar ciente disso e preparado para tomar medidas, o que os críticos veem como um enorme obstáculo. O problema: o aluguel alto também se reflete no índice de aluguel.

O boletim informativo do RND do distrito governamental. Toda quinta-feira.

Ao assinar a newsletter, concordo com o contrato de publicidade .

O Ministro da Justiça, Hubig, quer agora que a Comissão de Direito do Inquilinato analise como as regulamentações atuais podem ser "aplicadas". No entanto, a política do Partido Verde, Steinmüller, critica o fato de o trabalho da força-tarefa ter sido vago até o momento e de os resultados não serem esperados antes de 2027. Ela acredita que isso não ajuda os inquilinos.

"Isso cria a impressão de que melhorias urgentemente necessárias estão sendo deliberadamente adiadas", disse ela ao RND. Essa hesitação é irresponsável, especialmente quando se trata de aluguéis excessivos. "Se a coalizão conservadora-vermelha quiser tomar medidas decisivas contra o abuso dos benefícios sociais, não deveria ficar de braços cruzados enquanto os proprietários exploram a situação tensa do mercado imobiliário", criticou a parlamentar.

Se o locador precisar do apartamento ou casa para si e puder apresentar um bom motivo, ele ou ela pode rescindir o contrato de locação para uso pessoal. A presidente da Associação de Inquilinos, Melanie Weber-Moritz, no entanto, critica isso: "Estamos vivenciando um aumento significativo nas rescisões para uso pessoal e presumimos que uma proporção significativa dessas rescisões seja meramente forjada para poder oferecer o apartamento novamente a um preço alto após a saída do inquilino anterior", disse ela ao RND. Os legisladores federais precisam abordar essa questão com urgência.

A coalizão CDU/CSU-SPD decidiu estender o controle de aluguéis (Mietpreisbremse). Ele garante que os aluguéis para novos contratos não excedam o valor de referência local em mais de 10%, mas se aplica apenas a mercados imobiliários com restrições e a edifícios construídos antes de 2014. A Associação Alemã de Inquilinos, que também faz parte da Comissão de Direito do Inquilinato, também critica a fiscalização inadequada das violações. Weber-Moritz pede uma "multa significativa".

Hubig declarou recentemente que tudo o que um proprietário que viola o controle de aluguéis precisa temer é que o aumento do aluguel seja exigido de volta. "Na minha opinião, isso é insatisfatório", disse a política do SPD. Ela também quer fazer algo para evitar que o freio seja burlado por contratos de aluguel de curto prazo e pelo aluguel de apartamentos mobiliados.

Os críticos, no entanto, temem que o controle dos aluguéis dificulte justamente o que é urgentemente necessário: a construção de novas moradias. Tudo depende da possibilidade de expandir a oferta de moradias nos próximos anos e, assim, aliviar a pressão sobre o mercado de aluguel, onde a demanda excessiva encontra uma oferta muito limitada.

A Ministra da Construção, Verena Hubertz (SPD), deu os primeiros passos com o "Turbo Construção", que visa encurtar os procedimentos de licenciamento nos municípios e permitir a construção de moradias mais rapidamente. No entanto, isso ainda precisa da aprovação do Bundestag. Se ele será efetivamente implementado, caberá aos municípios decidirem. Na próxima quarta-feira, a Comissão da Construção analisará o prestigiado projeto de Hubertz.