A abolição do valor imputado do aluguel traz cortes de impostos no valor de bilhões – ou um aumento substancial de impostos

Em referendos sobre propostas tributárias, o bolso dos eleitores frequentemente desempenha um papel importante. Isso provavelmente também se aplica à reforma tributária de imóveis residenciais. A reforma abole a tributação do valor imputado do aluguel. Em troca, a dedução do imposto para manutenção do imóvel desaparece e a dedução para juros de dívidas é significativamente reduzida.

As consequências financeiras para os contribuintes e as autoridades fiscais dependem crucialmente do nível futuro das taxas de juros hipotecários. Quanto maior o nível da taxa de juros, maior o impacto da redução na dedução de juros – e maior a probabilidade de os contribuintes enfrentarem um ônus adicional geral. De acordo com estimativas federais, a reforma seria praticamente neutra em termos de receita, com uma taxa de juros média de aproximadamente 2,8%, sem levar em conta as mudanças no comportamento dos contribuintes e dos cantonais. Em comparação com o cenário sem reforma, taxas de juros mais baixas significariam alívio fiscal, enquanto taxas de juros mais altas significariam o oposto.

Segundo estimativas, uma alteração de 1 ponto percentual nas taxas de juros equivale a aproximadamente CHF 1,3 bilhão por ano (ver gráfico). A uma taxa de juros média de 1%, a reforma poderia resultar em perdas de receita de quase CHF 2,5 bilhões por ano para as autoridades fiscais, em comparação com o cenário sem reforma. A uma taxa de juros de 4%, no entanto, os contribuintes teriam que esperar encargos adicionais de pouco mais de CHF 1,6 bilhão por ano. Em meados de 2025, a taxa média de juros hipotecários era de 1,37%. Nesse nível, os contribuintes estariam quase CHF 2 bilhões melhor com a reforma, no geral, do que com a legislação atual.

Mas o nível futuro da taxa de juros será crucial. Se a população votar "sim" em duas semanas, os cantões precisarão de tempo para implementá-la. Segundo informações federais, a reforma não entraria em vigor antes de 2028, talvez até 2030. Mas ninguém pode prever o nível futuro da taxa de juros. O melhor resultado possível é uma previsão relativamente imparcial — o que significa que não há nenhuma agenda política por trás dela e que desvios para cima são tão prováveis ​​quanto para baixo.

Um primeiro ponto de partida óbvio para tal previsão são os mercados financeiros. A primeira pista é a taxa de swap para o franco suíço. Esta é a taxa de juros fixa paga no mercado por uma troca com taxas de juros de curto prazo variáveis ​​por um período específico. A taxa de swap de três anos está atualmente em torno de zero. Isso significa que o mercado espera que as taxas de juros de curto prazo fiquem em média em torno de zero nos próximos três anos.

As taxas de swap de longo prazo indicam uma expectativa de mercado de uma taxa de juros média de curto prazo de cerca de 0,4% nos próximos dez anos e de cerca de 0,7% nos próximos vinte anos. Isso significa que o mercado não espera aumentos significativos nas taxas de juros no longo prazo. As expectativas reais do mercado ainda podem ser um pouco menores do que as taxas de swap mencionadas, visto que as taxas de longo prazo normalmente também contêm um prêmio de incerteza.

Considerando uma margem típica para o banco credor, isso resulta em uma "previsão" para as taxas médias para hipotecas de taxa variável (hipotecas SARON) de 1% a 2% nos próximos dez a vinte anos. Isso é ligeiramente superior ao nível atual da taxa de juros para hipotecas SARON (0,65% a 0,85%), mas está na mesma faixa da taxa de juros média atual para todas as hipotecas em aberto (1,37%).

O mercado também fornece pistas sobre as taxas de juros para hipotecas de longo prazo com taxa fixa. Para novas hipotecas de taxa fixa de 10 anos, mutuários com boas classificações de crédito pagam atualmente cerca de 1,3% a 1,4%, e para prazos de 15 anos, a taxa é de 1,5% a 1,6%. Essa taxa também está na mesma faixa da taxa de juros média atual para todas as hipotecas em aberto.

As previsões de taxas de juros de longo prazo incorporadas aos dados de mercado estão quase certamente erradas; uma previsão correta seria tão aleatória quanto ganhar na loteria. Mas as previsões de mercado, pelo menos, não são politicamente tendenciosas e são melhores do que um vago pressentimento.

Uma segunda abordagem comum para estimar a evolução das taxas de juros a longo prazo é fornecida pelas estimativas do modelo dos economistas do nível de taxa de juros "neutra" a longo prazo – o nível que não estimula nem desacelera a economia.

Aqui estão alguns fatores importantes que influenciam as taxas de juros: expectativas de inflação (quanto maiores as expectativas, maior a taxa de juros); perspectivas de crescimento da economia (quanto melhor, maior a taxa de juros); força da moeda do país (quanto mais forte, menor a taxa de juros); taxas de juros estrangeiras (quanto mais altas, maior a taxa de juros doméstica); inovação técnica (quanto mais forte, maior a taxa de juros); estrutura populacional (quanto mais velha a população, menor a taxa de poupança e, portanto, maior a taxa de juros); dívida governamental internacional e nacional (quanto maior, maior a taxa de juros).

A interação de todos os fatores que influenciam as tendências futuras das taxas de juros é tema de debates acalorados entre especialistas. O ponto de partida óbvio para uma avaliação suíça é o Banco Nacional Suíço (BNS), que, em virtude de seu papel, deve se envolver de forma particularmente intensa com esse tópico e considera diversos modelos para suas estimativas. Nesta primavera, uma análise realizada por um grupo de pesquisadores do BNS revelou uma série de estimativas de modelos para o nível neutro das taxas de juros básicas do BNS, variando de aproximadamente -0,3% a +0,5% em termos reais (ajustados pela inflação). Assumindo uma taxa média de inflação de 1% ao ano, a adição de uma margem para o banco credor resultaria em taxas de juros hipotecárias de aproximadamente 1,5% a 2%.

As avaliações de mercado estão mudando mais rapidamente do que as estimativas dos modelos economistas. Atualmente, ambas as abordagens preveem apenas um ligeiro aumento nas taxas de juros hipotecários a longo prazo. No entanto, uma assimetria deve ser observada: mesmo com taxas de juros básicas do Banco Nacional de Sustentabilidade (BNS) negativas a longo prazo, é improvável que as taxas de juros hipotecários caiam abaixo de 1%, mas uma forte alta nas taxas de juros básicas também seria esperada.

No geral, uma previsão plausível de longo prazo para as taxas médias de juros de hipotecas é próxima a 2%. Nesse patamar, os proprietários de imóveis estariam significativamente melhor com a reforma do que com o status quo. Essa previsão provavelmente se mostrará equivocada, mas é difícil imaginar algo melhor hoje.