Popyt rośnie, podaż nie: rynek biurowy w Moskwie pogrąża się w deficycie

Niedobór wysokiej jakości biur w głównych dzielnicach biznesowych Moskwy sprawia, że ​​stawki czynszowe utrzymują się na historycznie wysokim poziomie. Jednocześnie wskaźnik pustostanów na całym rynku stołecznym spadł do minimum – do 4,6%. Jednak na obszarze obwodnicy Moskwy potencjalni najemcy biur mogą bez problemu znaleźć wiele niedrogich opcji.

Jak powiedziała Jekaterina Belova, kierownik działu powierzchni biurowych w firmie konsultingowej IBC Real Estate, pod koniec maja stawki ofertowe za poszczególne nieruchomości klasy premium w Moskwie i Centralnej Dzielnicy Biznesowej osiągnęły rekordowe poziomy: 80 i 75 tysięcy rubli za metr kwadratowy. M. m rocznie (bez VAT i OPEX). Wskaźnik pustostanów na całym rynku kapitałowym wyniósł 4,6%, co stanowi wzrost o 1,9 punktu procentowego. niższy niż w maju 2024 r. Do końca 2025 r. przewiduje, że udział powierzchni niewynajętej zmniejszy się do 4%.

Niedobór powierzchni biurowej w głównych dzielnicach biznesowych Moskwy wynika z ograniczonej ilości wprowadzanych powierzchni. W ciągu pierwszych pięciu miesięcy 2025 roku na terenie Centralnego Obszaru Biznesu oddano do użytku zaledwie jeden obiekt klasy B+ o powierzchni 4 tys. m kw. m powierzchni biurowej stanowi mniej niż 1% całkowitej prognozowanej wielkości oddanych do użytku obiektów w roku 2025.

Najbardziej dotkliwy niedobór podaży wysokiej jakości nadal występuje na najważniejszych podrynkach stolicy: Moskwie-City, Korytarzu Leningradzkim i Centralnym Okręgu Biznesowym. Dzielnicą z najniższym wskaźnikiem pustostanów pozostaje Moskwa-City – pod koniec maja wynosił on zaledwie 1,2%. Udział wolnej powierzchni w korytarzu leningradzkim pod koniec ostatniego miesiąca wiosny wyniósł 3,2%. Największy spadek wskaźnika pustostanów – o 3,1 punktu procentowego – odnotowano w Central Business District. rok do roku do 3,6%.

Największą popularnością wśród najemców nadal cieszą się biura klasy A i Prime. Od maja 2025 r. w Korytarzu Leningradzkim dostępne są do wynajęcia gotowe do zamieszkania powierzchnie biurowe klasy A w zaledwie 5 obiektach. W Centralnej Dzielnicy Biznesowej różnica między klasami jest większa, przy czym najwięcej pustostanów koncentruje się w budynkach klasy B+, na które przypada 92% całkowitej powierzchni biurowej gotowej do zamieszkania. W centrum jest niewiele wolnych miejsc w lokalach klasy Prime i A, a ich łączna powierzchnia nie przekracza 5 tys. metrów kwadratowych. M.

Ekspert zauważył jeszcze jeden ciekawy trend: rynek biurowy w Moskwie całkowicie przestawił się na „nowe” stawki ofertowe. Najwyższe wartości nadal odnotowuje się w głównych lokalizacjach biznesowych. Najdroższym segmentem rynku biznesowego pozostaje Moskwa-Miasto – w warunkach krytycznego niedoboru dostępnych lokali, stawki czynszowe osiągnęły historyczne maksimum. Pod koniec maja średnia ważona stawka czynszu za wynajem biur klasy Prime wyniosła 70,4 tys. rubli za mkw. m² rocznie (bez VAT i OREKH), co oznacza wzrost o 21% w ciągu ostatnich 12 miesięcy. W przypadku niektórych wakatów stawki czynszowe w najlepszych nieruchomościach są znacznie wyższe od średniej rynkowej i wynoszą 80 tys. rubli/m2. M. m rocznie (bez VAT i NUT). W przypadku biur klasy A średnia ważona stawka czynszu wyniosła 60 tys. rubli/m2. M. m² rocznie (bez VAT i OREKH), co stanowi wzrost o 24% w ujęciu rok do roku. Biura klasy B+ odnotowały mniej znaczący wzrost – średnia ważona stawka czynszu wzrosła o 12% rocznie w porównaniu z majem 2024 r. do 47 000 RUB/m2. m (bez VAT i NUT).

W Leningradzkim Korytarzu Biznesowym stawki czynszowe utrzymują się również na wysokim poziomie: za biura klasy A stawka ofertowa czynszu wynosi obecnie 47,5 tys. rubli/m2. M. m rocznie (bez VAT i OREKH) – wzrost rok do roku wyniósł 14%. W klasie B+ średnia ważona stawka czynszu wyniosła 28 tys. rubli/m2. M. m² rocznie (bez VAT i OREKH), co stanowi wzrost o 9% w porównaniu do maja ubiegłego roku.

Centralna Dzielnica Biznesowa pozostaje jednym z najdroższych rynków w Moskwie – średnia stawka czynszowa za powierzchnię biurową klasy premium wynosi 75 000 RUB/m2. m2 rocznie (bez VAT i NUT), w biurach klasy A – 54 tys. rubli/m2. m rocznie (bez VAT i NUT), co stanowi wzrost o 13% w ujęciu rok do roku. W przypadku biur klasy B+ średnia ważona wartość nie zmieniła się w ciągu roku i wyniosła 36,9 tys. RUB/mkw. M. m rocznie bez VAT i NUT.

„Na rynku biurowym w Moskwie nadal brakuje wysokiej jakości podaży. Zwłaszcza w przypadku budynków klasy Prime i A w najbardziej pożądanych lokalizacjach, gdzie pustostany nie przekraczają 3%. Różnica między kluczowymi podrynkami a bardziej odległymi obszarami Moskwy się powiększa. Tak więc w głównych dzielnicach biznesowych utrzymują się wysokie stawki i zwiększony popyt na najbardziej ekskluzywne opcje. Jednocześnie w niektórych lokalizacjach oddalonych od centrum stawki są znacznie niższe ze względu na wyższy odsetek wolnej powierzchni” – podsumowała Belova.

Autorski: