Kryzys mieszkaniowy i cena niepewności prawnej

Przez lata w Portugalii wmawiano, że problem mieszkaniowy można rozwiązać po prostu zapewniając większą ochronę najemcom. Narracja była prosta i kusząca: właściciele nieruchomości mieli zbyt dużą władzę nad najemcami, a państwo powinno interweniować, aby „zrównoważyć sytuację”. Rezultat jest jednak dziś niezaprzeczalny – kurczący się rynek najmu, zaporowe czynsze i powszechna nieufność między wynajmującymi a najemcami.

Polityka ostatnich lat, zwłaszcza pod wpływem rządów lewicowych – słynnej „geringonça” (lewicowej koalicji) – stworzyła system, w którym dobra wola właścicieli nieruchomości jest stale wystawiana na próbę i rzadko nagradzana. Kolejne zmiany legislacyjne – wprowadzane pod pretekstem „ochrony najsłabszych” – doprowadziły do ​​osłabienia rynku, który miały chronić.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego, która powinna opierać się na wzajemnym zaufaniu, stała się przedmiotem wysokiego ryzyka prawnego. Wynajmujący nieruchomość wie, że w przypadku niewypłacalności będzie musiał czekać miesiące (lub lata) na odzyskanie swojej nieruchomości, ponosząc stałe koszty i narastające straty. Najemca z kolei wie, że państwo jest gotowe rozszerzyć swoją ochronę niemal bez ograniczeń, nawet w przypadku nadużyć lub niewypłacalności. Ta zinstytucjonalizowana nierównowaga zniszczyła najbardziej podstawową motywację podaży: bezpieczeństwo.

Rezultat jest paradoksalny. Starając się chronić najemców, państwo zniechęciło właścicieli, ograniczyło podaż, a w konsekwencji windowało czynsze do coraz wyższych poziomów. Gdy ryzyko rośnie, a prawo staje się przeszkodą w odzyskaniu nieruchomości, wielu decyduje się w ogóle nie wynajmować lub wynajmować jedynie po cenach rekompensujących to ryzyko. Inni wycofują swoje nieruchomości z rynku i uciekają się do wynajmu krótkoterminowego lub po prostu je zamykają – przewidywalna konsekwencja polityki, która myliła ochronę z karą.

Obniżenie odszkodowania za opóźnienia w płatnościach czynszu z 50% do 20% jest doskonałym symbolem tego odwrócenia logiki. W kraju, w którym niewywiązywanie się z zobowiązań jest traktowane niemal jak prawo nabyte, wywiązywanie się z umowy stało się wyborem moralnym, a nie obowiązkiem prawnym. Prawo, które powinno gwarantować przewidywalność, zaczęło nagradzać zaniedbania i karać tych, którzy się do nich stosują.

Kryzys mieszkaniowy to zatem coś więcej niż kwestia cen. To kryzys zaufania. Bez zaufania nie ma inwestycji; bez inwestycji nie ma podaży; bez podaży nie ma rozwiązania. Problemem nie jest „wolny rynek”, lecz rynek ograniczony przepisami, które traktują właściciela jak podejrzanego, a dłużnika jak ofiarę.

Jeśli Portugalia naprawdę chce rozwiązać kryzys mieszkaniowy, musi zrobić to, czego od dawna unikała: przywrócić pewność prawną i zrównoważyć warunki umów najmu. Nie oznacza to rezygnacji z zabezpieczenia społecznego, ale uznanie, że stabilność systemu zależy od tych, którzy ryzykują swoim majątkiem. Państwo nie może nadal domagać się większej liczby mieszkań na rynku, jednocześnie przekształcając rynek najmu w pole minowe niepewności i biurokracji.

Ostatecznie problem nie spadł z nieba, lecz został zbudowany, cegła po cegle, przez tę samą politykę, która miała na celu stworzenie sprawiedliwego rynku mieszkaniowego.