Czy w Hiszpanii istnieje bańka na rynku nieruchomości i czy pęknie ona w 2025 roku?

Bańka na rynku nieruchomości powstaje, gdy ceny nieruchomości gwałtownie rosną pod wpływem popytu i spekulacji.

Zwykle oznacza to, że ceny nieruchomości wzrosły bardziej niż obecne wynagrodzenia i że są one sprzedawane za znacznie więcej, niż powinny być warte.

Bańka jest zjawiskiem, które pojawia się, gdy w pewnym momencie w przyszłości pęknie, co doprowadzi do nagłego spadku cen nieruchomości, zazwyczaj wtedy, gdy popyt spada, a podaż rośnie.

Czy zatem w Hiszpanii mamy obecnie do czynienia z bańką na rynku nieruchomości?

Powszechnie wiadomo, że ceny nieruchomości w Hiszpanii gwałtownie wzrosły w ciągu ostatnich kilku lat i że panuje kryzys mieszkaniowy, w związku z czym wiele osób nie może sobie pozwolić na kupno niedrogich mieszkań.

Sprzedaż domów nadal bije rekordy na rynku z ogromnym deficytem podaży. To powoduje, że średnia cena domu w Hiszpanii osiąga poziom bańki, zauważył Bank Hiszpanii w swoim najnowszym raporcie finansowym w tym tygodniu.

Ceny nieruchomości są zawyżone nawet o 8,5 procent, podsumował El Banco de España . Warto zauważyć, że władze monetarne Hiszpanii mają prawo ograniczyć liczbę kredytów hipotecznych, jakie banki mogą oferować, aby spowolnić każdą potencjalną bańkę na rynku nieruchomości.

Bank centralny Hiszpanii oszacował również, że niedobór mieszkań w tym kraju sięga około 450 000 domów.

Ujawniono również, że w drugiej połowie 2024 r. dokonano 367 000 zakupów, co wskazuje na wysoki popyt.

Trend ten utrzymał się na początku 2025 r., kiedy to między styczniem a marcem 2025 r. zarejestrowano 183 140 transakcji, zgodnie z danymi opublikowanymi przez hiszpański Narodowy Urząd Statystyczny (INE).

Jest to największa liczba sprzedaży na początku roku od 2007 r., kiedy to w Hiszpanii trwała bańka na rynku nieruchomości.

W rzeczywistości, zaledwie rok później bańka pękła i ceny zaczęły spadać.

SPRAWDZENIE FAKTÓW: Tak, 100-procentowy podatek w Hiszpanii dla osób spoza UE i nierezydentów podwaja cenę nieruchomości

Eksperci od nieruchomości uważają, że trend widoczny na początku 2025 r. wynika z obecnego otoczenia finansowego i „efektu pośpiechu”. To właśnie wtedy ludzie uważają, że powinni szybko kupować, zanim ceny nieruchomości wzrosną jeszcze bardziej.

„Ceny rosną bardzo szybko, a rynek jest bardzo napięty” – powiedział José García Montalvo, profesor ekonomii na Uniwersytecie Pompeu Fabra, wiodącemu hiszpańskiemu dziennikowi El País.

„To sprawia, że ​​wiele osób myśli, że jeśli będą czekać dłużej, nie będą w stanie kupić, więc podejmują decyzję pod presją, bo jeśli nie kupią teraz, to za pół roku nie będzie ich na to stać” – dodaje.

María Matos, dyrektor ds. badań w Fotocasa, uważa, że ​​„jeśli utrzyma się tendencja przekraczania 60 000 transakcji miesięcznie, możemy mieć do czynienia z najlepszym rokiem od 2007 r.”.

Wielu analityków uważa, że ​​sygnały te wskazują na to, iż w Hiszpanii mamy już do czynienia z bańką na rynku nieruchomości.

Eksperci nie są jednak pewni, kiedy bańka pęknie, częściowo dlatego, że nie wszyscy zgadzają się, iż w ogóle istnieje bańka na rynku nieruchomości.

WYMIENIONO: Podatki, które Hiszpania chce wprowadzić, aby rozwiązać kryzys mieszkaniowy

Jednym z powodów, dla których niektórzy analitycy wykluczają tę możliwość, jest fakt, że cena za metr kwadratowy w największych miastach Hiszpanii jest wyższa niż w szczytowym momencie poprzedniej bańki na rynku nieruchomości 17 lat temu.

Uważają, że jednym z powodów, dla których ceny są teraz wyższe niż kiedyś, jest fakt, że pensje nabywców i ich siła nabywcza są znacznie wyższe, co sprawia, że ​​aktywa nieruchomości nie są przewartościowane.

Co więcej, doszli do wniosku, że zadłużenie gospodarstw domowych nie osiągnęło już alarmującego poziomu, jak miało to miejsce w czasie bańki na rynku nieruchomości w 2007 r.

Niektórzy twierdzą, że wzrost cen można lepiej wyjaśnić brakiem podaży niż spiralą spekulacyjnych zakupów.

Prezes Stowarzyszenia Agentów Nieruchomości Vizcaya, José Manuel González Robles, wyklucza ryzyko powstania bańki na rynku nieruchomości.

„Nie ma żadnego ryzyka, żadnego, z prostego powodu: bańka z 2008 r. i kryzys finansowy powstały, ponieważ banki odcięły kurek finansowania. Było nadmierne zadłużenie, zwłaszcza na poziomie państwowym... Teraz ogólna sytuacja jest zupełnie inna”, powiedział baskijskiej gazecie Deia. Poziom zadłużenia jest niski, a poziom oszczędności jest najwyższy w historii.

González wyjaśnił, że podczas kryzysu finansowego w Hiszpanii istniał nadmiar nowo wybudowanych mieszkań, których teraz „nie ma”. „Nic się nie buduje; wręcz przeciwnie, istnieje zapotrzebowanie na mieszkania, a z drugiej strony banki wtedy nie chciały udzielać pożyczek”, co jest przeciwieństwem teraz.

Ogólnie rzecz biorąc, panuje zgoda co do tego, że obecny kryzys mieszkaniowy w Hiszpanii znacznie różni się od tego z 2008 r.

Popyt na mieszkania jest duży, ale budownictwo jest na minimalnym poziomie (o 70 procent wyższym niż kiedyś).

Z drugiej strony pożyczki na cele mieszkaniowe i kredyty hipoteczne podlegają znacznie ściślejszemu nadzorowi, a w Hiszpanii nie ma już kas oszczędnościowych „cajas de ahorro” , które były przyczyną poprzedniego kryzysu.

Dlatego też, chociaż wyraźnie widać poważny kryzys mieszkaniowy i niedobór mieszkań, słaba kondycja hiszpańskiego sektora bankowego zmniejsza obecnie szanse na wystąpienie bańki na rynku nieruchomości w 2025 r.