Zniesienie wartości czynszu przypisanego oznacza obniżki podatków warte miliardy – lub znaczną podwyżkę podatków

W referendach dotyczących propozycji podatkowych, portfele wyborców często odgrywają kluczową rolę. Dotyczy to prawdopodobnie również reformy opodatkowania nieruchomości mieszkalnych. Reforma znosi opodatkowanie wartości czynszu. W zamian znika ulga podatkowa na utrzymanie nieruchomości, a ulga na odsetki od długu zostaje znacznie zmniejszona.

Konsekwencje finansowe dla podatników i organów podatkowych zależą w decydującym stopniu od przyszłego poziomu stóp procentowych kredytów hipotecznych. Im wyższy poziom stóp procentowych, tym większy wpływ obniżenia odliczenia odsetek – i tym większe prawdopodobieństwo, że podatnicy poniosą dodatkowe obciążenia. Według szacunków federalnych, reforma byłaby mniej więcej neutralna pod względem dochodów, ze średnią stopą procentową na poziomie około 2,8%, bez uwzględnienia zmian w zachowaniach podatników i kantonów. W porównaniu ze scenariuszem braku reformy, niższe stopy procentowe oznaczałyby ulgi podatkowe, podczas gdy wyższe stopy procentowe oznaczałyby odwrotny skutek.

Według szacunków, zmiana stóp procentowych o 1 punkt procentowy przekłada się na około 1,3 mld CHF rocznie (patrz wykres). Przy średniej stopie procentowej na poziomie 1% reforma mogłaby spowodować straty w dochodach organów podatkowych w wysokości prawie 2,5 mld CHF rocznie w porównaniu ze scenariuszem braku reformy. Przy stopie procentowej na poziomie 4% podatnicy musieliby się jednak liczyć z dodatkowymi obciążeniami w wysokości nieco ponad 1,6 mld CHF rocznie. W połowie 2025 roku średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosiło 1,37%. Na tym poziomie podatnicy byliby ostatecznie o prawie 2 mld CHF lepsi po reformie niż przy obecnym stanie prawnym.

Jednak przyszły poziom stóp procentowych będzie kluczowy. Jeśli mieszkańcy zagłosują „tak” za dwa tygodnie, kantony będą potrzebowały czasu na wdrożenie reformy. Według informacji federalnych reforma nie wejdzie w życie przed 2028 rokiem, być może dopiero w 2030 roku. Nikt jednak nie jest w stanie przewidzieć przyszłego poziomu stóp procentowych. Najlepszym możliwym rezultatem jest stosunkowo obiektywna prognoza – co oznacza, że ​​nie stoi za nią żaden polityczny plan, a odchylenia w górę są równie prawdopodobne, jak w dół.

Oczywistym pierwszym punktem odniesienia dla takiej prognozy są rynki finansowe. Pierwszą wskazówką jest stopa swapu franka szwajcarskiego. Jest to stała stopa procentowa płacona na rynku za wymianę ze zmiennymi krótkoterminowymi stopami procentowymi przez określony czas. Trzyletnia stopa swapu oscyluje obecnie w okolicach zera. Oznacza to, że rynek oczekuje, że krótkoterminowe stopy procentowe będą średnio oscylować wokół zera w ciągu najbliższych trzech lat.

Długoterminowe stopy swap wskazują na oczekiwania rynku dotyczące średniej krótkoterminowej stopy procentowej na poziomie około 0,4% w ciągu najbliższych dziesięciu lat i około 0,7% w ciągu najbliższych dwudziestu lat. Oznacza to, że rynek nie spodziewa się znaczących podwyżek stóp procentowych w dłuższej perspektywie. Rzeczywiste oczekiwania rynku mogą być jednak nieco niższe niż wspomniane stopy swap, ponieważ długoterminowe stopy zazwyczaj zawierają również premię za niepewność.

Biorąc pod uwagę typową marżę banku udzielającego kredytu, daje to „prognozę” średnich stóp procentowych kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu (kredyty hipoteczne SARON) na poziomie 1–2% w ciągu najbliższych dziesięciu do dwudziestu lat. Jest to wartość nieznacznie wyższa niż obecny poziom oprocentowania kredytów hipotecznych SARON (0,65–0,85%), ale mieści się w tym samym przedziale co obecne średnie oprocentowanie wszystkich niespłaconych kredytów hipotecznych (1,37%).

Rynek dostarcza również wskazówek dotyczących stóp procentowych długoterminowych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu. W przypadku nowych 10-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu kredytobiorcy z dobrą oceną kredytową płacą obecnie około 1,3–1,4%, a w przypadku 15-letnich okresów oprocentowanie wynosi 1,5–1,6%. Jest to również ten sam przedział, co obecne średnie oprocentowanie wszystkich niespłaconych kredytów hipotecznych.

Długoterminowe prognozy stóp procentowych zawarte w danych rynkowych są niemal na pewno błędne; poprawna prognoza byłaby równie losowa, jak wygrana na loterii. Jednak prognozy rynkowe przynajmniej nie są stronnicze politycznie i są lepsze niż mgliste przeczucia.

Drugim powszechnym podejściem do szacowania zmian długoterminowych stóp procentowych są szacunki modelowe ekonomistów dotyczące długoterminowego „neutralnego” poziomu stóp procentowych – poziomu, który ani nie pobudza, ani nie spowalnia gospodarki.

Oto kilka ważnych czynników wpływających na stopy procentowe: oczekiwania inflacyjne (im wyższe oczekiwania, tym wyższe stopy procentowe); perspektywy wzrostu gospodarczego (im lepsze, tym wyższe stopy procentowe); siła waluty danego kraju (im silniejsza, tym niższe stopy procentowe); stopy procentowe walut zagranicznych (im wyższe, tym wyższe krajowe stopy procentowe); innowacje techniczne (im silniejsze, tym wyższe stopy procentowe); struktura demograficzna (im starsze społeczeństwo, tym niższa stopa oszczędności, a zatem i wyższe stopy procentowe); międzynarodowe i krajowe zadłużenie rządowe (im wyższe, tym wyższe stopy procentowe).

Wzajemne oddziaływanie wszystkich czynników wpływających na przyszłe trendy stóp procentowych jest przedmiotem zażartych debat ekspertów. Oczywistym punktem wyjścia dla szwajcarskiej oceny jest Szwajcarski Bank Narodowy (SNB), który ze względu na swoją rolę musi szczególnie intensywnie angażować się w ten temat i uwzględniać różne modele w swoich szacunkach. Tej wiosny analiza przeprowadzona przez grupę analityków SNB ujawniła szereg szacunków modelowych dla neutralnego poziomu głównych stóp procentowych SNB, wahających się od około minus 0,3% do plus 0,5% w ujęciu realnym (po uwzględnieniu inflacji). Przy założeniu średniej inflacji na poziomie 1% rocznie, dodanie marży dla banku udzielającego kredytu skutkowałoby stopą procentową kredytów hipotecznych na poziomie około 1,5–2%.

Oceny rynku zmieniają się szybciej niż szacunki modeli ekonomicznych. Obecnie oba podejścia przewidują jedynie niewielki wzrost stóp procentowych kredytów hipotecznych w dłuższej perspektywie. Należy jednak zwrócić uwagę na pewną asymetrię: nawet przy ujemnych stopach procentowych SNB w dłuższej perspektywie, stopy procentowe kredytów hipotecznych prawdopodobnie nie spadną poniżej 1%, ale spodziewany jest również gwałtowny wzrost stóp procentowych.

Podsumowując, prawdopodobna długoterminowa prognoza dla średniego oprocentowania kredytów hipotecznych wynosi blisko 2%. Na tym poziomie właściciele domów byliby znacznie w lepszej sytuacji po reformie niż przy obecnym stanie rzeczy. Ta prognoza prawdopodobnie okaże się błędna, ale trudno sobie wyobrazić coś lepszego dzisiaj.