Rządowe wsparcie budownictwa nie ma większego wpływu na kryzys mieszkaniowy w Niemczech

Każdy, kto ma przeciętne dochody w dużym niemieckim mieście i szuka mieszkania do wynajęcia, które kosztuje mniej niż jedną trzecią jego dochodu netto, szuka igły w stogu siana. Mieszkania są rzadkie i drogie. Tak drogie, że single muszą średnio zapłacić 40 procent swojego dochodu netto za nowo wynajęte mieszkanie w Monachium. Sytuacja nie jest lepsza w Hamburgu i Berlinie, gdzie koszty wynajmu wynoszą po 36 procent.

W ciągu ostatnich 10 lat czynsze za mieszkania o powierzchni od 40 do 100 metrów kwadratowych, ogłaszane w Internecie, wzrosły średnio o 50 procent. W Berlinie nowe czynsze wzrosły nawet dwukrotnie, zgodnie z analizą Ministerstwa Budownictwa opartą na danych Federalnego Instytutu Badań nad Budownictwem, Sprawami Miejskimi i Zagospodarowaniem Przestrzennym. Poszukujący mieszkań w stolicy Niemiec muszą zapłacić średnio ponad 18 euro za metr kwadratowy, aby wynająć nowe mieszkanie. W Monachium, nadal najdroższym mieście w Niemczech, czynsz wynosi nawet ponad 22 euro, zgodnie z badaniem instytutu badawczo-konsultingowego Empirica.

Szybka poprawa sytuacji najemców nie jest widoczna. Inwestycje w budownictwo mieszkaniowe spadają od około trzech lat. Chociaż liczba pozwoleń na budowę wzrosła o 4,3 procent w ciągu pierwszych czterech miesięcy tego roku w porównaniu z tym samym okresem w roku ubiegłym, według Federalnego Urzędu Statystycznego, było to spowodowane wyłącznie zwiększonym zainteresowaniem budowniczych domami jednorodzinnymi, przy czym wydano o 15,4 procent więcej pozwoleń niż w tym samym okresie w roku ubiegłym.

Kluczowym czynnikiem jest tutaj prawdopodobnie niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych. Obecnie kredytobiorcy płacą średnio 3,6 procent odsetek za dziesięcioletnią pożyczkę o stałym oprocentowaniu. Pod koniec 2023 r. koszty finansowania nadal wynosiły 4 procent. Ponadto płace wzrosły nieco bardziej niż ceny konsumpcyjne w ciągu ostatnich dwóch lat, przy czym rzeczywisty wzrost wyniósł około 1,5 procent rocznie. Dzięki temu domy jednorodzinne stały się tak przystępne cenowo, jak w latach 2006–2010.

Jednak sytuacja jest inna, jeśli chodzi o budowę mieszkań na wynajem. Liczba pozwoleń na budowę budynków wielorodzinnych spadła o 0,1 procenta w pierwszych czterech miesiącach tego roku w porównaniu do analogicznego okresu w roku ubiegłym. Dzieje się tak pomimo faktu, że popyt na mieszkania na wynajem gwałtownie rośnie, nie w ostatniej kolejności ze względu na rosnącą populację .

Wielu deweloperów projektów cierpi z powodu faktu, że koszty budowy pobierane przez firmy budowlane gwałtownie wzrosły w ostatnich latach, podczas gdy ceny sprzedaży nieruchomości spadły. „Związek między przychodami ze sprzedaży deweloperów projektów a ich płatnościami na rzecz firm budowlanych jest gorszy niż kiedykolwiek od czasu zjednoczenia” — piszą ekonomiści z Commerzbank w niedawnym badaniu dotyczącym niemieckiego rynku nieruchomości. Ze względu na malejące marże zysku deweloperzy projektów początkowo robią wszystko, co w ich mocy, aby podnieść ceny, zamiast zająć się nowymi projektami, jak przewidują ekonomiści z Commerzbank.

Gwałtownie rosnące koszty budowy doprowadziły do ​​sytuacji, w której w wielu przypadkach czynsz netto (czynsz bez kosztów mediów, takich jak prąd, gaz i woda) w wysokości 18–20 euro za metr kwadratowy jest wymagany do pokrycia kosztów wynajmu nowych budynków, zgodnie z dokumentem stanowiska Federalnego Stowarzyszenia Niemieckich Firm Mieszkaniowych i Nieruchomości (GdW). Tylko niewielu najemców stać na czynsz na tym poziomie. Podsyca to niezadowolenie wśród ludności, z której 53 procent wynajmuje mieszkania.

Rząd niemiecki rozpoznał społecznie wybuchowy potencjał niedoboru mieszkań. W środę wprowadził więc „Ustawę o przyspieszeniu budowy mieszkań i zabezpieczeniu mieszkań”, która ma wejść w życie jesienią. Stanowi ona, że ​​organy nadzoru budowlanego w Niemczech będą mogły w przyszłości zatwierdzać projekty budowlane bez planu rozwoju, pod warunkiem, że zgodzą się na to odpowiedzialne gminy. Ma to na celu zmniejszenie biurokracji projektów budowlanych i przyspieszenie ich realizacji. Obecnie, według federalnej minister budownictwa Vereny Hubertz, proces planowania rozwoju w dużym niemieckim mieście trwa średnio pięć lat.

Ponadto prawo daje gminom możliwość odejścia od istniejących planów rozwoju, jeśli stworzy to dodatkową przestrzeń życiową, czy to poprzez nową konstrukcję, zagęszczenie, dobudowanie dodatkowych pięter, czy zmianę przeznaczenia istniejących budynków. Wzrost budownictwa wywoła „ogromne” inwestycje w budowę nowych mieszkań, powiedział pewnie w środę federalny minister finansów Lars Klingbeil.

Jednak wątpliwe jest, czy oczekiwany boom budowlany faktycznie się zmaterializuje. Federalne Stowarzyszenie Niezależnych Firm Nieruchomościowych i Mieszkaniowych (BFW) krytykuje ten okres jako zbyt krótki. Niedobór mieszkań „z całą pewnością nie zostanie rozwiązany” do końca 2030 r. Istnieje ryzyko, że wzrost budownictwa nie przyniesie żadnych efektów. Eksperci stowarzyszenia wzywają zatem do uczynienia możliwości odejścia gmin od planów rozwoju trwałym lub przynajmniej przedłużonym do 2035 r.

Ponadto nie jest jasne, czy gminy faktycznie skorzystają ze zwiększonej elastyczności, jaką zapewnia zwiększenie nakładów na budowę. Deweloperzy i firmy budowlane nie mają prawa do korzystnej decyzji ze strony gmin. BFW obawia się, że gminy mogą odmówić zatwierdzenia projektów budowlanych bez uzasadnienia lub z „czysto politycznych powodów”. Real Estate Association obawia się zatem, że „bardzo prawdopodobne jest, że gminy będą mniej niż oczekiwano odchodzić od postanowień planu zagospodarowania przestrzennego na rzecz budownictwa mieszkaniowego”.

Ponadto gminy mogą narzucać firmom budowlanym wymogi dotyczące rozwoju miast, jeśli odstąpią od planu zagospodarowania przestrzennego na ich korzyść. Może to ostatecznie utrudnić budowę, a nie ułatwić ją. Dlatego BFW żąda, aby gminy były zobowiązane do udzielania zgody na projekty budowlane bez żadnych wymogów lub warunków, jeśli skutkują one tworzeniem nowych mieszkań. W przeciwnym razie cel zwiększenia budownictwa, jakim jest uproszczenie budowy mieszkań przystępnych cenowo, zostanie „osiągnięty tylko częściowo”.

Wzrost budownictwa prawdopodobnie nie będzie miał dużego wpływu na same koszty budowy, które gwałtownie wzrosły w ostatnich latach. Aby je obniżyć, 16 państwowych przepisów budowlanych musiałoby zostać zharmonizowanych, wymagania budowlane zmniejszone, a prawo zamówień publicznych uelastycznione, mówi Tim-Oliver Müller, dyrektor zarządzający Niemieckiego Stowarzyszenia Przemysłu Budowlanego. Koszty budowy są „prawdziwą dźwignią większej przystępności cenowej na rynku nieruchomości”, mówi Müller.

Największą przeszkodą w budowie nowych mieszkań, a tym samym w obniżeniu czynszów, jest jednak pułap czynszów. Rząd federalny przedłużył go kilka tygodni temu do końca 2029 r. Przepisy stanowią, że w regionach o napiętym rynku nieruchomości czynsze za nowe mieszkania nie mogą przekraczać lokalnego czynszu porównawczego o więcej niż 10 procent. Pułap cenowy ogranicza zatem zwroty inwestorów, a tym samym zmniejsza ich chęć tworzenia nowych mieszkań.

Fakt, że obecnie limit czynszu dotyczy tylko starszych budynków, nie zmienia tego. Nie dotyczy czynszów za gruntownie zmodernizowane mieszkania lub nowe budynki wynajmowane po raz pierwszy po 2014 roku. Problem polega na tym, że politycy mogą w każdej chwili zmienić datę graniczną, od której budynki podlegają limitowi czynszu. Kilka tygodni temu minister sprawiedliwości Stefanie Hubig zaproponowała rozszerzenie limitu czynszu na wszystkie budynki mieszkalne wybudowane przed 2019 rokiem. Gdyby jej propozycja odniosła sukces, byłby to „jeszcze bardziej niszczycielski sygnał dla inwestycji w budownictwo mieszkaniowe” — mówi Axel Gedaschko, prezes Niemieckiego Stowarzyszenia Budownictwa i Mieszkalnictwa (GdW).

Debata, którą Hubig wywołała swoją propozycją, prawdopodobnie jeszcze bardziej odstraszy inwestorów. „Prywatni inwestorzy wycofują się z rynku od jakiegoś czasu z powodu kontroli czynszów” — mówi Ludwig Dorffmeister, ekspert ds. budownictwa w monachijskim Instytucie Ifo. Regulacja cen przeciwdziała próbom rządu, aby stworzyć więcej mieszkań dzięki wzrostowi budownictwa. „Kontrola czynszów pogłębia niedobór mieszkań, który wzrost budownictwa ma złagodzić” — mówi Dorffmeister.

Co więcej, kontrola czynszów dzieli społeczeństwo. Podczas gdy długoterminowi mieszkańcy mieszkań chronionych kontrolą czynszów często tam pozostają, nawet jeśli mieszkanie nie odpowiada już ich sytuacji rodzinnej, osoby poszukujące mieszkania walczą o rzadkie i drogie nowe mieszkania. To powoduje, że ich ceny rosną do astronomicznych wysokości. Niedobór mieszkań nie jest wynikiem porażki rynku, ale „rażącej porażki politycznej”, mówi ekonomista Ifo Dorffmeister.

To niewielka pociecha dla tych, którzy szukają mieszkania. Prawdopodobnie będą nadal szukać igły w stogu siana w Berlinie, Monachium i Hamburgu, mimo boomu budowlanego.