Federalny Sąd Fiskalny przeciwko właścicielowi nieruchomości: Rezerwy właściciela nieruchomości nie podlegają odliczeniu jako wydatki biznesowe

Federalny Sąd Fiskalny przeciwko właścicielom nieruchomości : Rezerwy właścicieli domów nie podlegają odliczeniu jako wydatki biznesowe 25.02.2025, 14:55

Właściciele mogą odliczyć wydatki związane z wynajmem od podatku. Dotyczy to również rezerw wpłacanych na utrzymanie majątku wspólnego. Jednakże samo wpłacenie składki rezerwowej nie pozwala na odliczenie jej jako kosztu działalności gospodarczej.

Zmiany w ustawie o condominium w 2020 r. nie wiążą się z ulgami podatkowymi w przypadku wynajmu condominium. Wbrew oczekiwaniom wielu właścicieli nie mogą od razu zaliczać wpłat na poczet rezerwy konserwacyjnej stowarzyszenia właścicieli na poczet kosztów działalności gospodarczej, lecz mogą to zrobić dopiero wtedy, gdy pieniądze zostaną faktycznie wydane na utrzymanie budynku. Wynika to z orzeczenia opublikowanego we wtorek przez Federalny Trybunał Finansowy (BFH) w Monachium (sygn. akt: IX R 19/24).

Powodami było małżeństwo z Frankonii, będące właścicielami i wynajmującymi kilka mieszkań. W spornym roku 2021 wpłacili 1326 euro opłat eksploatacyjnych do rezerw konserwacyjnych poszczególnych stowarzyszeń właścicieli domów i zadeklarowali tę kwotę jako koszty prowadzenia działalności gospodarczej w zeznaniu podatkowym.

Odliczenie podatkowe za faktyczne wykorzystanie środków

Powołując się na wcześniejsze orzecznictwo BFH, urząd skarbowy i Sąd Podatkowy w Norymberdze nie uznały tego. Dopiero gdy pieniądze zostały faktycznie wydane, można ocenić, czy zostały rzeczywiście wykorzystane na cele podlegające odliczeniu.

Powodowie powoływali się na ustawę o modernizacji domów z 2020 r., która przyznała stowarzyszeniom właścicieli domów pełną zdolność prawną. Od tego czasu właściciele nie mają już możliwości odzyskania środków wpłaconych na rezerwę konserwacyjną.

Jednakże, jak orzekł Federalny Trybunał Fiskalny, nie powoduje to zmiany momentu odliczenia podatku. „Powiązanie z wynajmem powstaje tylko wtedy, gdy społeczność wydaje zgromadzone środki na działania konserwacyjne”. W związku z tym właściciele mieszkań mogli dopiero wówczas odliczyć wydatki związane z działalnością gospodarczą.

Wpłacane obecnie pieniądze należą „wyłącznie do wspólnoty mieszkaniowej”. Jednakże podstawą płatności nie jest czynsz, lecz prawny obowiązek każdego właściciela mieszkania, aby przyczynić się do utworzenia i utrzymania odpowiedniej rezerwy na utrzymanie części wspólnej.