Deskundige waarschuwt particuliere beleggers voor risico's bij aankoop van onroerend goed in 2025

Investeringen in nieuwe residentiële vierkante meters worden in de Russische Federatie als een bewezen bezit beschouwd, dat niet alleen bijdraagt ​​aan het behoud, maar ook aan de groei van persoonlijk kapitaal. Er bestaan ​​echter veel mythes over dit bezit, gecreëerd door creatieve marketeers van projectontwikkelaars en makelaars. Oleg Repchenko, hoofd van het Analytisch Centrum “Onroerendgoedmarktindicatoren”, sprak over de stereotypen en risico’s die particuliere investeerders ervan weerhouden de effectiviteit van investeringen in nieuwe gebouwen correct te beoordelen.

— Oleg, heeft een particuliere investeerder vandaag de dag een kans om winst te maken op de vastgoedmarkt?

— Er zijn altijd interessante niches te vinden op de vastgoedmarkt. Zelfs in tijden van onrust en hoge inflatie. Zo zijn investeringen in kantoren en magazijnen, vooral in de lichte industriële vorm, momenteel veelbelovend. Maar de toegang tot deze commerciële vastgoedsectoren is duur en bovendien moet je over de juiste competenties beschikken. In grote steden zijn er nog steeds mogelijkheden voor flipping, waarbij een investeerder - een flipper - een liquide woning die gerepareerd moet worden, met korting selecteert en, nadat hij de woning op orde heeft gebracht, het voor een hogere prijs doorverkoopt. Maar zonder eigen bouwteam en advocaat is het riskant om hieraan mee te doen. Onder gewone burgers zijn er twee populaire manieren om geld te verdienen op de vastgoedmarkt. Koop eerst een appartement in een vroeg stadium van de bouw, zodat u het kunt verkopen als het gebouw klaar is. Zoals bekend worden nieuwe woningen duurder naarmate de bouw van een project vordert. Ten tweede, om een ​​rentenier te worden, d.w.z. een appartement kopen om later te verhuren. In de huidige economische situatie is het echter niet waarschijnlijk dat een niet-professionele investeerder geld kan verdienen. Momenteel stagneren de huizenprijzen. Op de secundaire markt van Moskou vertoonde de huizenprijsindex eind 2024 bijvoorbeeld een symbolische stijging van 0,8%. Dit is veel lager dan de jaarlijkse inflatie. Ja, de huizenmarkt is een mozaïek, er wordt altijd onderhandeld en er zijn altijd kortingen. Het kan dus zo zijn dat de prijs van sommige individuele objecten licht is gestegen, terwijl de prijs van andere objecten licht is gedaald. Maar gemiddeld is de dynamiek vrijwel nihil.

— Maar deskundigen beweren dat in Moskou de prijzen van nieuwe gebouwen zelfs in januari bleven stijgen. Dit betekent dat u nog steeds geld kunt verdienen aan stijgende prijzen.

- Dit is een misleidende statistiek. Ja, we zien dat de prijzen formeel stijgen. Steeds meer nieuwbouwwoningen worden ingedeeld in de business- en premiumklasse met een bijbehorend prijskaartje, waardoor het gemiddelde prijsniveau stijgt. Maar achter de schermen blijven er twee fundamentele vragen bestaan ​​die voor particuliere investeerders van belang zijn. Ten eerste, tegen welke prijzen worden de overeenkomsten uiteindelijk gesloten: tegen de prijzen die in de prijslijst staan ​​of met korting? De prijzen van echte transacties kunnen immers lager liggen dan de vermelde waarde vanwege kortingen en acties. Ontwikkelaars regelen vaak de zogenaamde "Black Fridays, Russian style" - eerst verhogen ze stilletjes de prijs, om vervolgens luidkeels een flinke korting aan te kondigen. Er wordt actief gebruik gemaakt van verborgen prijsverlagingsregelingen. Bijvoorbeeld, bij de aankoop van een nieuw appartement krijgt u automatisch geschenken in de vorm van gratis afwerking, een parkeerplaats, een berging, etc. Projectontwikkelaars maken ook gebruik van verschillende financiële regelingen om de hypotheekrente kunstmatig te verlagen. Het verloren inkomen wordt vervolgens ‘verrekend’ in de uiteindelijke prijs van het appartement.

De tweede belangrijke vraag is: kunt u dit nieuwe gebouw op de secundaire markt minimaal voor dezelfde prijs doorverkopen? En mijn antwoord zal veel kopers van nieuwe gebouwen teleurstellen: “Zeker niet!” Tegenwoordig liggen de gemiddelde prijzen voor secundaire woningen in verschillende regio's van het land 20-30% lager dan op de primaire markt. Bovendien hebben we het hier niet over oude, secundaire woningen, ‘gebouwen uit het Chroesjtsjov-tijdperk’, maar over moderne nieuwbouwwoningen van gisteren die onlangs naar de secundaire markt zijn ‘verhuisd’.

Als u een nieuw appartement koopt, is het dus onmogelijk om het op de secundaire markt te verkopen, waar geen voorkeurshypotheek of andere financiële regelingen beschikbaar zijn, en wel tegen dezelfde prijs. Veel kopers van nieuwe gebouwen realiseren zich dit niet. De mooie verhalen over het goedkoop kopen van een huis in de funderingsfase en het vervolgens voor een hoge prijs verkopen als een afgewerkt huis, zijn voorbij. De nieuwbouwmarkt is wat mij betreft vergelijkbaar geworden met de automarkt. Wanneer je een nieuwe auto koopt, maar deze de showroom verlaat, verliest deze automatisch een aanzienlijk deel van zijn waarde.

— Hoe aantrekkelijk is het huren van een woning tegenwoordig?

— Volgens de resultaten van 2024 bedroeg de stijging van de gemiddelde huurprijzen in de hoofdstad 30-50%. De huuropbrengsten zijn dan ook gestegen: voorheen lagen ze rond de 4-5% per jaar, nu zijn ze 6-7%. Maar het is belangrijk om te begrijpen dat dit rendement “vuil” is. In de regel houdt geen enkele verhuurder rekening met de afschrijving van appartementen. Wanneer u een appartement voor meerdere jaren verhuurt, moet u er rekening mee houden dat er vroeg of laat een renovatieproject zal plaatsvinden. Daarnaast moet u belasting en verzekeringen betalen. Er bestaat een risico op downtime. Dat wil zeggen dat het ‘netto’ huurrendement lager zal zijn – ongeveer 5–6%. Dit is minstens drie keer lager dan het gemiddelde rendement op roebeldeposito's. Residentieel vastgoed blijft daarom een ​​defensief beleggingsobject met een laag risico. Maar aan de andere kant verliest het qua rendement met vergelijkbare lage risico's niet alleen ten opzichte van deposito's, maar ook ten opzichte van 'lange' OFZ's, geldmarktfondsen, die een winst opleveren van 20% per jaar. Ik voorspel dus dat particuliere investeerders dit jaar dankzij residentieel vastgoed wel kunnen sparen tegen inflatie, maar geen geld kunnen verdienen.

— Waar gaan de prijzen dit jaar heen?

— Het lijkt mij dat er in 2025, gezien de huidige hoge “sleutel” van de Centrale Bank, waarvan de kosten van leningen voor ontwikkelaars en de kosten van markthypotheken voor kopers van appartementen afhankelijk zijn, geen reden is om een ​​stijging van de prijzen voor residentieel vastgoed te verwachten. Zelfs als de toezichthouder plotseling en onverwacht de belangrijkste rente met 2-3% verlaagt en hypotheekprogramma's daardoor goedkoper worden van de huidige niveaus van 28-30% per jaar naar 25-25%, zal deze manoeuvre niet leiden tot een toename van de vraag naar woningen. De tarieven zullen nog steeds onbetaalbaar zijn. Daarom zullen de prijzen in het beste geval gelijk blijven en in het slechtste geval langzaam dalen. Als beide scenario’s worden gerealiseerd, moet je ook niet rekenen op hoge winsten uit huurwoningen. Omdat het lage huurrendement, dat nu, laat ik u eraan herinneren, op het niveau van 6-7% ligt, kan worden “opgegeten” door de dalende prijzen van afgewerkte woningen. Het resultaat is dat u 0% inkomsten uit dergelijke investeringen kunt halen.

— Begin februari berichtten de media over faillissementen van projectontwikkelaars in een aantal regio’s van het land. Welke trends kunnen aan kracht winnen in de bouwmarkt?

— Russische projectontwikkelaars zijn gewend aan de enorme winsten die ze in voorgaande jaren hebben behaald, toen de huizenprijzen enorm stegen. Bovendien vond de grootste stijging plaats in 2020-2021, toen de preferentiële programma's werden gelanceerd. De vastgoedmarkt kreeg een krachtige impuls en ontwikkelaars veranderden, dankzij royale overheidssubsidies, in ‘verslaafden’ die zich niet zo druk maakten over de marktsituatie. En toen zei de staat: “Jongens, het feest is voorbij. Er is geen geld meer in de begroting voor preferentiële hypotheken, laten we de rest zelf doen" - de ontwikkelaars zijn een periode van "terugtrekking" en ontnuchtering ingegaan. Er zijn echter geen waaghalzen in aantocht die, gezien de overvloed op de primaire markt, de prijzen van nieuwe appartementen drastisch zouden verlagen, zoals projectontwikkelaar Vedis in 2009 in Moskou deed. Integendeel, sommige projectontwikkelaars dreigen hun projecten te vertragen en uit te stellen als ze niet de gebruikelijke steun van de staat krijgen. Naar mijn mening worden er momenteel gunstige omstandigheden gecreëerd voor de transformatie van de bouwsector. Ik sluit niet uit dat hoe luider de noodkreten van particuliere bouwbedrijven zijn, hoe sterker de staat zal zijn in zijn streven om deze bedrijven te nationaliseren.

Gepubliceerd in de krant "Moskovsky Komsomolets" nr. 29469 van 25 februari 2025

Krantenkop: "Dit jaar geen geld verdienen aan residentieel vastgoed"