De huizencrisis en de prijs van rechtsonzekerheid

Jarenlang werd Portugal wijsgemaakt dat het huisvestingsprobleem simpelweg kon worden opgelost door huurders meer bescherming te bieden. Het verhaal was simpel en verleidelijk: verhuurders hadden te veel macht over huurders en de staat moest ingrijpen om "de balans in evenwicht te brengen". Het resultaat is echter vandaag de dag onmiskenbaar: een krimpende huurmarkt, onbetaalbare huren en een wijdverbreid wantrouwen tussen verhuurders en huurders.

Het beleid van de afgelopen jaren, met name onder invloed van linkse regeringen – de beroemde "geringonça" (linkse coalitie) – heeft een systeem gecreëerd waarin de goede trouw van vastgoedeigenaren voortdurend op de proef wordt gesteld en zelden wordt beloond. Opeenvolgende wetswijzigingen – gepresenteerd onder het mom van "bescherming van de meest kwetsbaren" – hebben uiteindelijk juist de markt die ze juist wilden beschermen, verzwakt.

De huurovereenkomst voor woonruimte, die gebaseerd zou moeten zijn op wederzijds vertrouwen, is een oefening in hoog juridisch risico geworden. Een verhuurder die een woning huurt, weet dat hij bij wanbetaling maanden (of jaren) moet wachten op de teruggave van zijn eigendom, met vaste kosten en toenemende verliezen tot gevolg. De huurder weet op zijn beurt dat de staat bereid is zijn bescherming vrijwel onbeperkt uit te breiden, zelfs bij misbruik of wanbetaling. Deze geïnstitutionaliseerde onevenwichtigheid heeft de meest fundamentele prikkel voor aanbod weggenomen: zekerheid.

Het resultaat is paradoxaal. In een poging huurders te beschermen, heeft de staat verhuurders weggejaagd, het aanbod verminderd en daardoor de huren steeds verder opgedreven. Wanneer het risico toeneemt en de wet een obstakel vormt voor het terugvorderen van de woning, kiezen velen ervoor om helemaal niet te verhuren, of alleen tegen prijzen die het risico compenseren. Anderen halen hun woningen van de markt en kiezen voor kortetermijnverhuur, of laten ze gewoon gesloten – een voorspelbaar gevolg van een beleid dat bescherming met straf verwart.

De verlaging van de compensatie voor te late huurbetalingen, van 50% naar 20%, is het perfecte symbool van deze omkering van de logica. In een land waar niet-naleving bijna als een verworven recht wordt beschouwd, is het nakomen van het contract een morele keuze geworden, geen wettelijke verplichting. De wet, die voorspelbaarheid zou moeten garanderen, is nalatigheid gaan belonen en degenen die zich eraan houden, gaan straffen.

De huizencrisis is dus veel meer dan een kwestie van prijzen. Het is een vertrouwenscrisis. Zonder vertrouwen geen investeringen; zonder investeringen geen aanbod; zonder aanbod geen oplossing. Het probleem is niet de "vrije markt", maar de markt die wordt gehinderd door regels die de eigenaar als verdachte en de wanbetaler als slachtoffer behandelen.

Als Portugal zijn woningcrisis echt wil oplossen, moet het doen wat het al lang achter zich laat: de rechtszekerheid herstellen en de huurovereenkomsten herstructureren. Dit betekent niet dat de sociale zekerheid moet worden afgeschaft, maar dat moet worden erkend dat de stabiliteit van het stelsel afhangt van degenen die hun vermogen op het spel zetten. De staat kan niet blijven vragen om meer woningen op de markt en tegelijkertijd de huurmarkt omvormen tot een mijnenveld van onzekerheid en bureaucratie.

Uiteindelijk kwam het probleem niet uit de lucht vallen. Het werd steen voor steen opgebouwd, door juist het beleid dat een eerlijke huizenmarkt nastreefde.