Inkomsten uit gebouwen in Model 730, hoe deze te berekenen en te beheren

Bij het invullen van de belastingaangifte is een van de onderdelen die zorgvuldig moet worden gecontroleerd, het onderdeel betreffende de inkomsten uit onroerende zaken. Dit onderdeel moet worden ingevuld door eigenaren van huurwoningen of woningen gelegen binnen de gemeente waar de hoofdverblijfplaats is gelegen. Degenen die aan deze eisen voldoen, moeten de inkomsten uit grond en erfpacht aangeven in Model 730/2025.

Het beheer van inkomsten uit onroerend goed leidt tot veel fouten bij belastingbetalers: de onroerende goederen waarover zij beschikken en de huurinkomsten moeten immers correct worden beheerd. Een belangrijk punt om in de gaten te houden, zijn de verschillende belastingmethoden.

Model 730/2025, inkomsten uit gebouwen

De belastingplichtige moet in Model 730/2025 de inkomsten uit het eenvoudige bezit van onroerend goed of grond aangeven: gebruik hiervoor het vak 'Inkomsten uit grond'. Deze aangifte moet ook worden ingevuld indien er in 2024 verschillen zijn ten opzichte van 2023.

Sommige gebouwen hoeven echter niet in de aangifte te worden aangegeven, omdat ze geen kadastraal inkomen genereren.

Het is niet nodig om aan te geven:

• de panden die eigendom zijn van het appartementsgebouw, indien het aandeel in de inkomsten dat aan elk afzonderlijk appartementsgebouw toekomt, minder bedraagt ​​dan 25,82 euro per onroerende eenheid (dit geldt niet voor winkels en verhuurde panden);
• onroerende goederen waarvoor de bevoegde autoriteiten vergunningen of licenties hebben afgegeven voor restauratie, conservatieve herontwikkeling en renovatie van gebouwen, zelfs indien de belastingverlichting alleen geldt voor de periode waarop de bepaling betrekking heeft en alleen wanneer het onroerend goed niet is gebruikt;
• plattelandsgebouwen, zelfs als er sprake is van bijgebouwen voor bewoning;
• gebouwen die geheel zijn omgebouwd tot musea, bibliotheken, archieven, filmhuizen of krantenbibliotheken die toegankelijk zijn voor het publiek;
• gebouwen die voor landbouwdoeleinden worden gebruikt, met inbegrip van gebouwen die worden gebruikt voor de bescherming van planten of voor het bewaren van landbouwproducten en -apparatuur, zelfs wanneer zij dienen voor de opslag van voor de teelt benodigde voorraden;
• plattelandseigendommen wanneer deze worden gebruikt voor agritoerisme;
• instrumentele gebouwen die worden gebruikt bij zakelijke of professionele activiteiten;
• eigendommen die uitsluitend voor de uitoefening van eredienst zijn gebruikt, met inbegrip van kloosters met hun toebehoren, mits deze niet zijn gehuurd;
• alle gebouwen die moeten worden aangegeven in het kader van de diverse inkomsten.

Wanneer u IMU moet betalen en niet IRPEF

Vanaf 2012 is IMU een substantiële vervanging voor IRPEF en de daarmee samenhangende extra belastingen die betaald moeten worden over inkomsten uit gebouwen die niet verhuurd zijn.

Dit is vastgelegd in artikel 8, lid 1 , van Wetgevend Besluit nr. 23/2011 : dit betekent dat wanneer IMU wordt betaald voor gebouwen die niet zijn verhuurd, het niet langer nodig is om IRPEF en de bijbehorende aanvullende belastingen te betalen . Hetzelfde geldt voor eigendommen die in kosteloze bruikleen zijn verstrekt.

Naast deze algemene regel bepaalt artikel 1, lid 717 van Wet nr. 147/2013 dat niet-verhuurde woningen die zich bevinden binnen dezelfde gemeente waar de belastingplichtige de woning als hoofdverblijfplaats gebruikt en wanneer deze laatste onderworpen is aan IMU, bijdragen aan de vorming van de Irpef-belastinggrondslag tot een bedrag van 50%.

In 2014 introduceerde de wetgever een aantal nieuwe elementen met betrekking tot de IMU-regels voor primaire woningen .

Dit heeft geleid tot enkele wijzigingen in het bovengenoemde principe. Laten we in feite het volgende onthouden:

• Over de hoofdwoning en de bijbehorende zaken hoeft geen IMU te worden betaald, maar de daaruit voortvloeiende inkomsten dragen bij aan de vorming van het totale IRPEF (ook al heeft de wetgever voorzien in een aftrek van het totale inkomen van een bedrag dat gelijk is aan het bedrag van het kadastraal inkomen van het onroerend goed);
• Voor primaire woningen die als luxe worden aangemerkt, moet IMU worden betaald, dat wil zeggen wanneer ze in de kadastrale categorieën A/1, A/8 en A/9 vallen (zelfs in dat geval hoeven belastingbetalers geen IRPEF en de daarmee samenhangende aanvullende belastingen te betalen, omdat het inkomen uit de primaire woning niet bijdraagt ​​aan de vorming van het totale inkomen).

Wie moet grondinkomsten aangeven?

Grondinkomsten moeten in principe worden aangegeven in formulier 730/2025 door belastingplichtigen die eigenaar zijn van het onroerend goed via een eigendomstitel of een ander zakelijk recht. Vak B moet worden ingevuld door de eigenaar van onroerend goed dat in het kadaster staat geregistreerd als inkomstenbron.

Ook de volgende vakken dienen dit te doen:

• de bezitter van het recht van opstal, dat wil zeggen de persoon die het recht heeft om op andermans grond een gebouw op te richten en te onderhouden, waarbij hij eigenaar blijft van het onroerend goed, maar niet van de grond waarop het gebouwd is;
• de houder van het recht van vruchtgebruik, dat wil zeggen degene die het goed van een ander kan gebruiken en daaruit de voordelen kan verkrijgen, ook al is hij verplicht de economische bestemming van het goed zelf te respecteren (in dit geval wordt de eigenaar de mogelijkheid ontnomen om het goed te gebruiken en is hij enkel eigenaar van de zogenaamde blote eigendom);
• de houder van het gebruiksrecht, dat wil zeggen het recht om het eigendom van een ander te gebruiken en daaruit de voordelen te verkrijgen die daaruit voortvloeien;
• de houder van het woonrecht.

Tot de te vervullen personen behoren ook de vennoten van eenvoudige en gelijkwaardige vennootschappen die inkomsten uit onroerend goed genereren. In dit geval is het noodzakelijk om het bruto-inkomen aan te geven zoals dat blijkt uit de door de vennootschap opgestelde uitkeringsstaat.

Hoe worden inkomsten uit gebouwen bepaald?

Wanneer er geen huurovereenkomst is, worden de inkomsten uit onroerende zaken bepaald met een forfaitair systeem, gebaseerd op de taxatiewaarden . Deze inkomsten tellen mee bij het bepalen van het totale inkomen van de belastingplichtige, ongeacht de feitelijke perceptie.

Voor de belastingheffing moet het kadastraal inkomen worden gebruikt, dat als volgt wordt vastgesteld:

• voor onroerende goederen voor normale doeleinden moet het taxatietarief worden toegepast dat is vastgesteld in de Kadasterwet, vermenigvuldigd met de omvang van het onroerend goed;
• voor eigendommen met speciale of bijzondere doeleinden moet een directe schatting van de waarde worden uitgevoerd door de Belastingdienst;
• Indien de gebouwen nog niet in het kadaster zijn ingeschreven of wel in het kadaster zijn ingeschreven maar er een onvoldoende inkomen is, dient een voorlopig inkomen te worden toegepast.

Om het kadastraal inkomen te bepalen, is het heel pragmatisch om de volgende berekening uit het kadasterbewijs te maken:

• het censusgebied;
• de categorie;
• de klas;
• de consistentie met betrekking tot de vastgoedeenheid.

Indien de woning verhuurd is, moet naast het kadastraal inkomen ook rekening worden gehouden met de werkelijke huurprijs. De heffing van dit bedrag is afhankelijk van het type contract dat tussen partijen is overeengekomen.